Qu'est-ce que la subrogation des hypothèques ?

La subrogation de prêt hypothécaire consiste à remplacer le débiteur ou l'entité financière dans un prêt hypothécaire. C'est-à-dire, lorsque quelqu'un veut subroger un prêt hypothécaire, le processus inclura le remplacement de l'un de ses deux agents : le créancier prêteur ou l'emprunteur débiteur.

Par conséquent, il est possible de subroger le prêt hypothécaire à une autre personne, tant au moment de réaliser et d'assumer son paiement qu'au moment d'encaisser ou de gérer son règlement.

Il existe donc deux types et situations dans lesquelles cela peut s'appliquer :

1. Changement d'entité financière ou subrogation du créancier
2. Substitution du débiteur hypothécaire ou subrogation du débiteur

La subrogation de créancier est généralement connue parce qu'elle entraîne le changement d'hypothèque vers une banque différente de celle figurant auparavant dans le but de obtenir des avantages dans le financement tels que réduire ou changer le taux d'intérêt (de variable à variable, de variable à fixe ou de fixe à variable), l'indice de référence, augmenter ou réduire les années de remboursement du prêt, éliminer certaines commissions, produits liés comme les assurances ou d'autres types de clauses.

Pour la traiter, il est nécessaire de remplir certaines conditions telles que être solvable et jouir d'une situation économique et professionnelle stable (contrat à durée indéterminée et ancienneté), avoir payé les échéances auprès de l'ancienne banque pendant 2 ans au moment stipulé et que le capital restant dû ne dépasse pas 80 % de la valeur du logement.

Cependant, il peut également y avoir une subrogation de débiteur. Cela se produit lorsque un bien immobilier avec une hypothèque est vendu et qu'il faut effectuer un changement de titulaire du prêt, c'est-à-dire qu'il faut remplacer le nom du vendeur du bien par celui de l'acheteur. Cela est connu sous le nom de vente avec subrogation.

Cette procédure devra être évaluée par l'entité financière, et c'est le nouveau titulaire qui assumera la dette. Ainsi, le vendeur bénéficie d'avantages tels que l'économie des frais de résiliation d'hypothèque et l'acheteur économise des commissions telles que celles d'ouverture ou d'évaluation du bien.

En cas de changement de débiteur, la banque doit consentir. Pourquoi ? Parce que pour la banque, l'identité du débiteur est fondamentale, elle a accordé le prêt après avoir réalisé une étude de risque de cette personne. Si le débiteur change, le nouveau peut présenter un risque plus élevé ou un profil qui nuit à l'entité bancaire, il sera donc nécessaire que la banque donne son consentement.

Et si la banque ne consent pas au changement de débiteur ? Dans ce cas, la personne obligée envers la banque sera l'ancien débiteur, pas le nouveau. Cela signifie que la subrogation ne libérera pas l'ancien débiteur et la banque pourra lui exiger le paiement. Cependant, si l'ancien et le nouveau débiteur ont convenu de la subrogation (sans accord de la banque), celui-ci pourra exiger de l'autre les sommes qu'il a payées après réclamation de la banque, mais cela est une autre histoire.

Les deux formules génèrent une série de frais que nous devons analyser avant de prendre une décision à ce sujet. Habituellement, la novation hypothécaire est généralement moins chère : ses frais et commissions sont moindres. La banque agit ainsi parce que, face à la subrogation hypothécaire, elle s'assure du maintien du client hypothéqué.

Cependant, nous ne pouvons pas obliger l'établissement financier à accepter une novation hypothécaire, ce qui se produit en revanche lorsque nous envisageons une subrogation. C'est pourquoi il est courant qu'une tentative de novation hypothécaire finisse par forcer le client à subroger l'hypothèque. Dans de nombreux cas, le refus du créancier de modifier ses conditions initiales est la principale raison pour laquelle on recourt à la subrogation hypothécaire.

Par conséquent, le principal avantage de la subrogation hypothécaire par changement de débiteur ou de créancier est son caractère unilatéral. L'établissement financier ne peut pas refuser. En contrepartie, cela coûte plus cher et exige de convenir des nouvelles conditions avec l'autre partie.

Quoi qu'il en soit, avant de subroger l'hypothèque, nous vous recommandons de disposer d'informations sur une éventuelle novation et de comparer les options.

Dans les deux cas, pour l'une ou l'autre alternative, il est nécessaire de se rendre chez un notaire pour élever l'accord en acte authentique.