Comprendre le contrat de dépôt de garantie : un accord préliminaire

De manière très générale, nous pouvons définir les « arras » ou « contrat d'arrhes » comme le dépôt ou la somme versée à compte de la célébration d'une future vente, et dans lequel sont stipulées les bases de la future acte de vente qui formaliseront la transaction que nous souhaitons réaliser. Il est vrai que les arrhes ne peuvent pas seulement s'appliquer dans le cadre de la vente, mais aussi concernant d'autres contrats et obligations, mais nous nous concentrerons sur la vente de biens immobiliers, où elles ont une plus grande importance et utilisation.

Dans le titre de cet article, nous avons utilisé le terme de contrat d'arrhes. Généralement, cette terminologie est utilisée et les clients ainsi que les agences immobilières le connaissent comme un contrat, mais en réalité les arrhes sont un pacte accessoire lié à une affaire ou un contrat principal, comme la vente, à l'égard duquel elles rempliront l'une des trois fonctions propres aux arrhes que nous verrons par la suite.

Par ce pacte, comme nous l'avons indiqué, une partie du prix est versée, déduite du montant final de la transaction totale, créant un lien entre l'acheteur et le vendeur.

Selon la jurisprudence établie par le Tribunal Suprême, en Espagne, on distingue trois types différents. Chacun d'eux comporte des conséquences juridiques différentes pour vous en tant que signataire.

Lorsque vous allez signer des arrhes, vous devez prendre en compte certains aspects que vous ne pouvez pas négliger, en raison de l'importance qu'ils peuvent avoir à un moment ultérieur, principalement dans le contrat de vente.

• Quel type d'arrhes vous signez. Comme nous l'avons déjà dit précédemment, dans la plupart des cas, il s'agit d'arrhes pénitentielles, mais cela doit être expressément indiqué.
• Montant des arrhes. Le montant est important. Premièrement, parce que dans les arrhes pénitentielles, elles peuvent être perdues ou remboursées en double. Deuxièmement, parce que ce montant sera déduit du prix de l'achat futur. Il est également fondamental que vous conserviez, voire joigniez aux arrhes, le justificatif de paiement des mêmes, où figurent les numéros de compte respectifs.
• Le bien immobilier et ses charges. Le bien immobilier doit être décrit et il doit être indiqué s'il a ou non des charges, et qu'il sera livré libre de toute dette ou charge. Il peut également être utile de joindre une copie de l'extrait simple du registre, où toutes ces informations apparaissent.
• La date d'échéance des arrhes. Les arrhes incluent généralement un délai pour signer l'acte de vente. Si dans ce délai la vente n'est pas signée, les arrhes seront perdues, sans préjudice de leur possible prorogation pour une période supérieure ultérieurement.
• Clause de prévision de financement par un tiers. Ce point est important si l'acheteur envisage d'obtenir un financement, par exemple, par le biais d'une hypothèque, pour acquérir le bien immobilier. Le Code civil de Catalogne dans son article 621-49 stipule que «1. Si le contrat de vente prévoit le financement de tout ou partie du prix par un établissement de crédit, l'acheteur, sauf accord contraire, peut se désister du contrat s'il justifie par écrit, dans le délai convenu, le refus de l'établissement désigné d'accorder le financement ou d'accepter la subrogation de l'acheteur dans l'hypothèque grevant le bien immobilier, sauf si le refus résulte de la négligence de l'acheteur. 2. Le désistement de l'acheteur oblige le vendeur à restituer le prix qui lui aurait été versé et, le cas échéant, les arrhes pénitentielles, et oblige l'acheteur à remettre le vendeur dans la même situation qu'il aurait eue si le contrat n'avait pas été conclu, sans préjudice de ce qui est établi par la législation hypothécaire.»
  Il est donc nécessaire :
  1. La prévision de ce financement dans les arrhes par l'acheteur. Il suffit de mentionner l'intention d'obtenir un financement.
  2. Que le refus de l'établissement d'accorder le financement soit justifié. Il serait conseillé que les parties conviennent dans le contrat de la manière de le justifier. Un seul certificat de l'établissement concerné refusant d'accorder le financement suffirait, mais il peut être convenu que deux ou trois certificats d'établissements différents soient nécessaires.
  3. Que le refus d'accorder le financement ne soit pas dû à la négligence de la partie acheteuse, par exemple, parce que l'intéressé n'a pas présenté la documentation en temps et en forme.
  4. Est-il nécessaire d'avoir une clause ? Si les arrhes sont soumises au droit catalan, il suffirait de mentionner la prévision d'obtenir un financement. Dans ce cas, l'article 621-49 s'applique, sauf si expressément convenu qu'il ne s'appliquera pas. En droit commun, il sera nécessaire que cette clause soit expressément convenue.

En cas de non-obtention du financement, l'acheteur ne perdra pas les arrhes pour ne pas pouvoir réaliser la vente, et elles devront lui être restituées, mais il sera néanmoins obligé de remettre le vendeur dans la même situation qu'il avait avant la signature.

L'acheteur doit verser une somme d'argent à titre d'arrhes, mais à qui sont versées les arrhes ? C'est une question que vous ne posez pas souvent au bureau. Il y a plusieurs possibilités :

• Les arrhes sont remises au vendeur. C'est la première option. Remettre les arrhes directement au vendeur, qui les déduira du prix de la future vente. De plus, en cas de non-respect par l'acheteur, celui-ci perdra le montant des arrhes au profit du vendeur. Cela peut générer une certaine méfiance de la part de l'acheteur, mais il a d'autres options.
• Les arrhes sont remises à l'agence immobilière. Lorsqu'une agence immobilière intervient, il est habituel que ce soit l'entité elle-même qui détienne les arrhes en dépôt et, après la vente, les remette au vendeur. De plus, dans de nombreux cas, elles serviront à couvrir ses propres honoraires.
• Les arrhes sont déposées chez un notaire. En dernier recours, il y a toujours l'option de constituer un dépôt chez un notaire, ce qui offre plus de confiance aux parties. Dans ce cas, c'est le notaire lui-même qui transférera les arrhes au vendeur lors de la signature de l'acte de vente.

Avec le pacte signé dans l'une de ses variantes, il peut arriver qu'une des parties ne le respecte pas. Tant dans les pénitentiaires et pénales, les montants stipulés dans celles-ci devront être payés.

Dans le cas des confirmatoires, c'est différent, la partie respectueuse pourra exiger l'exécution ou demander une indemnisation pour dommages et intérêts.

Mais comment prouver le non-respect ? Une option très simple est de dresser un procès-verbal notarié de ce manquement. Par exemple, si les parties se sont donné rendez-vous chez le notaire pour signer la vente et qu'une des parties ne se présente pas, à cet acte, on peut dresser un procès-verbal de non-comparution de l'autre partie, à condition que l'intéressé en fasse la demande.

De plus, il existe une série de questions que nos clients ont l'habitude de poser en relation avec ce sujet, que nous aimerions résoudre.