Entenent el contracte de senyals: un acord preliminar
És un dels documents que més preguntes rebem a la nostra notaria a Barcelona i està relacionat amb la compravenda d’un immoble. Però, què és el contracte de senyals? Què són les senyals penitencials? Quins elements conté? Les senyals es signen davant notari? Quins tràmits s’han de realitzar posteriorment? Us donem resposta a totes aquestes preguntes a continuació.
Què són les arras?
De forma molt general, podem definir les "arras" o "contracte d'arras" com el senyal o quantitat que es lliura a compte de la celebració d'una futura compravenda, i en el qual acord s'estipulen les bases de la futura escriptura de compravenda que formalitzarà la transacció que volem realitzar. És cert que les arras no només es poden aplicar en l'àmbit de la compravenda, sinó també respecte d'altres contractes i obligacions, però ens centrarem en la compravenda d'immobles, on té més transcendència i ús.
Són les arras realment un contracte?
En el títol d’aquest article hem emprat el terme de contracte de senyals. Generalment, s’utilitza aquesta terminologia i els clients i immobiliàries ho coneixen com a contracte, però realment les senyals són un pacte accessori vinculat a un negoci o contracte principal, com la compravenda, respecte del qual complirà alguna de les tres funcions pròpies de les senyals que veurem posteriorment.
A través d’aquest pacte, com hem assenyalat, s’entrega una part del preu, descomptant-se de l’import de final de la transacció total, sorgint una vinculació entre comprador i venedor.
Quins tipus de senyals existeixen?
Segons la jurisprudència generada pel Tribunal Suprem, a Espanya es recullen tres tipus diferents. Cadascun d’ells compta amb unes conseqüències jurídiques diferents per a vostè com a signant.
Arras confirmatòries
Les arras confirmatòries són les dirigides a reforçar l’existència del contracte, constituint un senyal o prova de la seva celebració, o bé representant un principi d’execució, com indica la Sentència del Tribunal Suprem de 11 de novembre de 2010. En aquest cas no es contempla la pèrdua o devolució doblada de les arras, si bé, en cas d’incompliment, les parts podran exigir-ne el compliment o resolució de la venda, sense perjudici, si escau, de la indemnització dels danys i perjudicis, com es desprèn de l’article 621-37 del Codi civil català.
Què són les arras penitencials?
Arras penitencials o Penitenciàries: Aquest tipus d'arras són les més comunes, i es troben recollides a l'article 1454 del Codi civil quan diu que “si haguessin intervingut arras o senyal en el contracte de compra i venda, es podrà rescindir el contracte allanant-se el comprador a perdre-les, o el venedor a retornar-les duplicades.”
En aquest cas, aquestes arras es poden entendre com una multa o pena per al cas de no signar el futur contracte.
El procés establert pel contracte d'arras penitencials és el següent: el futur comprador entrega l'import de les arras i si posteriorment el venedor no vol realitzar la venda, aquest haurà de retornar al comprador el doble del rebut. Si és el comprador qui no vol adquirir el bé, aquest perdrà els diners entregats.
És important saber que les arras penitencials s'han de pactar expressament en el contracte d'arras penitencials, no es presumeixen, encara que en el pacte es faci menció a l'article 1454 del Codi Civil, com disposa la Sentència del Tribunal Suprem de 1 de desembre de 2011.
Les arras penals
Les arras penals s'assemblen a les penitencials, ja que contemplen la pèrdua o devolució duplicada de les arras en cas d'incompliment. Ara bé, les arras penals, que es perden si el contracte d'arras penals s'incompleix, no permeten desvincular-se'n, a diferència de les arras penitencials que són les úniques que permeten resoldre o desistir del contracte, mitjançant la pèrdua o restitució doblada. Les arras penals es troben regulades als articles 1152 i 1153 del Codi Civil.
Tingueu present que, tant les arras penals, com les arras penitencials, han d'estipular-se de manera clara i evident, ja que en cas contrari, s'entendrà que són de caràcter arras confirmatòries.
Què he de tenir en compte per signar les arras?
Quan vagi a signar arras ha de tenir en compte certs aspectes que no pot deixar passar per alt, a causa de la gran transcendència que poden tenir en un moment posterior, principalment, en el contracte de compravenda.
- Quin tipus d’arras està signant. Com ja hem dit anteriorment, en la majoria dels casos es tracta d’arras penitencials, però això ha de constar de forma expressa.
- Import de les arras. L’import és important. En primer lloc, perquè en les arras penitencials, es poden perdre o retornar duplicades. En segon lloc, perquè aquest import es descomptarà del preu de la futura compra. També és fonamental que conservi, i fins i tot deixi unit a les arras, el justificant de pagament d’aquestes, on constin els respectius números de compte.
- L’immoble i les seves càrregues. S’ha de descriure l’immoble i haurà de figurar si té o no té càrregues, i que es lliurarà lliure de tota deute o gravamen. També pot ser convenient adjuntar una còpia de la nota simple del registre, on apareix tota aquesta informació.
- El venciment de les arras. En les arras s’inclou sovint un termini per signar l’escriptura de compravenda. Si en aquest termini no es signa la compravenda es perdran les arras, sense perjudici que es puguin prorrogar per un termini superior posteriorment.
- Pacte de previsió de finançament d’un tercer. És important aquest punt si el comprador té pensat obtenir finançament, per exemple, a través d’una hipoteca, per adquirir l’immoble. Diu el Codi civil de Catalunya en el seu article 621-49 que «1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat pacte en contrari, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador. 2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagués estat entregat i, si escau, de les arras penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sense perjudici del que estableix la legislació hipotecària.»
És necessari, per tant:- La previsió d’aquest finançament a les arras per part del comprador. N’hi ha prou que es faci menció de la intenció d’obtenir finançament.
- Que s’acrediti la negativa de l’entitat a concedir el finançament. Seria convenient que les parts pactessin en el contracte la forma d’acreditar-ho. N’hi hauria prou amb un únic certificat de l’entitat corresponent negant-se a atorgar finançament, però es pot pactar que siguin necessaris dos o tres certificats d’entitats diferents.
- Que la negativa a prestar finançament no es degui a la negligència de la part compradora, per exemple, perquè l’interessat no ha presentat la documentació en temps i forma.
- ¿És necessari pacte? Si les arras estan subjectes a dret català, n’hi hauria prou que es mencionés la previsió d’obtenir finançament. En aquest cas, s’aplica l’article 621-49, llevat que expressament es pacti que no tindrà lloc. En el cas de dret comú, sí que serà necessari que es pacti aquesta clàusula de forma expressa.
En cas de no obtenir finançament, el comprador no perdrà les arras per no poder realitzar la compravenda, i li hauran de ser retornades, però sí que estarà obligat a deixar el venedor en la mateixa situació que tenia abans de la signatura.
On es dipositen les arras?
El comprador ha de lliurar una quantitat de diners en concepte d'arras, però ¿A qui s'ingressen les arras?. Aquesta és una qüestió que no sol preguntar-se a l'oficina. Hi ha diverses possibilitats:
- S'entrega al venedor. Aquesta és la primera opció. Lliurar les arras directament al venedor, qui les descomptarà del preu de la futura venda. A més, en cas d'incompliment per part del comprador, aquest perdrà l'import de les arras a favor del venedor. Això pot generar certa desconfiança per part del comprador, però per això té més opcions.
- S'entrega a la immobiliària. Quan hi ha una immobiliària, el normal és que sigui la pròpia entitat qui tingui en dipòsit les arras i, després de la venda, les lliuri al venedor. A més, en molts casos, serviran per cobrir els seus propis honoraris.
- S'ingressa en notaria. En última instància, sempre hi ha l'opció de constituir un dipòsit davant notari, cosa que ofereix més confiança a les parts. En aquest cas, serà la pròpia notaria qui transfereixi les arras al venedor quan es signi l'escriptura de venda.
Incompliment del compromís
Amb el pacte signat en qualsevol de les seves variants pot donar-se la situació que una de les parts el incompleixi. Tant en les penitenciàries i penals s’hauran d’abonar les quantitats estipulades en les mateixes.
En el cas de les confirmatòries és diferent, la part complidora podrà exigir el compliment o sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis.
Però, com acreditar l’incompliment? Una opció molt senzilla és aixecar acta notarial d’aquest incompliment. Per exemple, si les parts han quedat a la notaria per signar la compravenda i una de les parts no es presenta, en aquest acte es pot aixecar acta de no compareixença de l’altra part, sempre que l’interessat així ho sol·liciti.
Processos posteriors al contracte de senyals davant Notari
Un cop signat el contracte de senyal, que sol fer-se gairebé sempre de forma privada per evitar increments de costos, s'ha de formalitzar l'operació següent: es tracta de l'escriptura de compravenda que ha de realitzar-se en una notaria. Els nostres Notaris podran assistir-lo i gestionar-la si cal que tramitis una. Si necessites conèixer els documents necessaris per a l'escriptura de compravenda, els trobaràs aquí:
Aquest és el moment en què es realitza el canvi de titularitat, es lliuren les claus i es paga la part restant de l'import. És a dir, és el moment oficial i concret en què es realitza i oficialitza la transacció.
Si vols conèixer més sobre el procés de compra d'un habitatge t'aconsellem també la següent lectura:
Preguntes freqüents sobre el contracte de senyals
A més, existeix una sèrie de preguntes que solen formular els nostres clients en relació a aquesta temàtica, que ens agradaria resoldre.
El contracte de senyals es paga en efectiu?
Les arras es paguen en la signatura del contracte d'arras i la forma de pagament serà pactada prèviament, podent ser realitzada en efectiu, xec (es recomanen els tipus de xec nominatiu i confirmat) o transferència, sent aquesta última la més habitual. El límit d'efectiu en un contracte d'arras entre particulars és de 2.500€, tanmateix, si es tracta d'un empresari o professional, es limita el pagament a 1.000€.
És recomanable la transferència bancària per evitar problemes i fraus.
Quant es paga en un contracte de senyal?
La quantitat a pagar en un contracte de senyals es pacta lliurement entre el comprador i venedor. Tanmateix, el més comú és que sigui un 10% del valor de venda de l'immoble. Aquest import serà descomptat del preu final de l'habitatge.
Quin tipus de contracte de senyals és el més comú?
El contracte de senyals penitencials és el més comú, ja que permet renunciar a ambdues parts si fos necessari, encara que s’hagi de pagar la indemnització acordada.
El contracte de senyal signat per immobiliària
El contracte de senyal, avançament de la compravenda d'habitatge a través d'una immobiliària, pot ser signat íntegrament en ella. Tanmateix, és recomanable la signatura davant Notari, especialment en aquelles situacions on el temps o les quantitats entregades són importants. Així mateix, quan es desitja comptar amb les majors garanties possibles en qualsevol entrega de diners o es desconfia de tercers i es busca una figura neutra, el Notari és l'opció més adequada.
Hi ha alguna recomanació jurídica per redactar un contracte de senyals?
Des de JLA Notaris recomanem que sempre es pactin les arras expressament amb caràcter penitencial i que es fixi en el contracte amb precisió un termini de compliment de les arras i de signatura de l'escriptura de compravenda en notaria.
També recomanem que es faci constar que l'immoble que es ven està al corrent de pagament de totes les despeses i impostos que li corresponen i que es compleixen per l'immoble tots els requisits que exigeix la legislació de tot tipus que siguin aplicables.
El contracte de dipòsit es signa davant Notari?
Saber què és el contracte de senyals és fonamental per entendre el que s’està refrendat. Tot i que pot realitzar-se de manera privada, acudir a un Notari aporta una seguretat extra en la signatura. Per aquest motiu, davant la pregunta sobre si les senyals es signen davant Notari, la resposta és que és l’opció més recomanable. La comprensió d’aquest document és el més recomanable per a vostè i el Notari és una figura legal que l’informarà detalladament perquè prengui les millors decisions segons les seves circumstàncies, no només del procés anterior, sinó de les conseqüències de l’incompliment, els ingressos a declarar en IRPF o la pèrdua que afecti aquest tribut. A més, la seva signatura garanteix que l’habitatge estigui lliure de càrregues i atorga seguretat jurídica al contracte de senyals. Per això, l’esperem a la nostra Notaria per oferir-li seguretat en aquest tràmit i assessorar-lo en cada instant. No obstant això, també volem deixar constància que el més freqüent, per reduir costos, és signar les senyals de forma privada i signar després l’escriptura de compravenda a notaria.
JLA Notarios, contracte de senyals en Notari
Si necessita signar un contracte de senyals davant Notari o una escriptura de compravenda, contacti'ns al mail bcn@jlanotarios.com, entrant al formulari de contacte de la nostra web o trucant al 93 159 17 62.
Podem tramitar la seva escriptura de compravenda o la seva escriptura de senyals si acudeix a signar a la nostra notaria a l’Avinguda Diagonal de Barcelona. Estarem encantats d’ajudar-lo.
