Vull comprar un habitatge o un altre immoble: Quins són els documents necessaris?

A continuació presentarem els documents necessaris per comprar un habitatge i què cal saber de cadascun d’ells.

El primer document que hem de tenir per comprar un habitatge, i el més important a l’hora de decidir comprar una casa, és la nota simple del Registre de la Propietat. En aquest document podrem llegir la descripció de la finca, on està ubicada, els metres quadrats de superfície i, el més transcendental, si l’immoble té o no càrregues, és a dir, si està hipotecada o si, per exemple, existeix una anotació d’embargament.

Aquest document ens donarà molta informació sobre la situació de la propietat i de la seguretat amb què podrem comprar, ja que tindrem tota la informació essencial per decidir si continuar o desistir de l’adquisició.

La nota simple es pot obtenir per part del comprador o la immobiliària a través del registre de la propietat (https://www.registradores.org). A més, abans de la signatura els Notaris sol·licitem una nova nota al Registre de la Propietat, la qual ens informarà fins al moment exacte de la signatura si l’habitatge ha estat venut a una altra persona, hipotecat o embargat, cosa que confereix seguretat a l’operació i, en especial, al comprador.

Encara que siguin documents diferents que hem d’aportar per comprar un habitatge, els agrupem perquè, encara que diferents, compleixen la mateixa funció: saber si existeixen deutes que afectin l’habitatge. Aquests certificats no són obligatoris i el comprador pot renunciar-hi, confiïnt en la bona fe del venedor, ja que la seva absència no invalida la compra. Ara bé, encara que es pugui renunciar és recomanable no fer-ho. Només a través d’ells el comprador pot saber amb certesa si existeixen o no deutes, coneixent amb la màxima precisió la situació de la casa, ja que en última instància respondrà l’immoble que pretén adquirir.

El Certificat de l’Impost de Béns Immobles >es pot obtenir de diverses maneres, depenent de l’Ajuntament, directament a través de la notaria, si s’hi té accés, o a sol·licitud de l’interessat a l’ajuntament corresponent o, en alguns casos, a l’entitat que gestiona els impostos de l’ajuntament. De vegades, poden existir problemes per obtenir-los a temps però es poden substituir pels rebuts dels últims anys on figurin els pagaments fets en concepte d’IBI, prèvia comunicació al comprador.

Pel que fa al certificat de deutes de la comunitat, aquest es sol·licita a l’administrador de finques corresponent i ha de certificar totes les propietats que es pretenen vendre, per exemple, l’habitatge i la plaça d’aparcament. Inclourà l’existència o no de deutes amb la comunitat o si hi ha derrames.

Però, què passa si apareixen deutes amb l’ajuntament o la comunitat de propietaris? En el cas que els certificats emesos presentin deutes, hi ha dues solucions senzilles. La primera, que el venedor saldi els deutes i obtingui un nou certificat amb saldo zero o, en defecte d’això, adjuntar els resguards de pagament del deute. La segona, i per la meva experiència la més comuna, consisteix a retenir, per part del comprador, les quantitats degudes i rebaixar-les del preu de venda. Amb aquesta última fórmula l’obligació de pagament i les conseqüències de l’incompliment corren a càrrec del comprador. Això confereix una major seguretat, ja que és ell, el propi interessat, qui realitza la gestió.

A través d’un exemple possiblement s’entengui millor el concepte de retenció. Suposem que “A” pretén comprar una casa per 100 000 €. El certificat de l’IBI mostra un deute a favor de l’ajuntament de 2 000 € i el de la comunitat de propietaris de 1 000 €. Si “A” reté el deute no lliurarà al venedor els 100 000 € sinó 97 000 €. Els 3 000 € restants se’ls queda el comprador per saldar les despeses, amb la seguretat que això comporta.

Tot l’anterior és aplicable a qualsevol altre document anàleg de deutes com, per exemple, el certificat de la marina quan s’enajena un amarratge d’una embarcació.

L’IBI és un impost anual que es genera a principis d’any però es paga cap a mitjans del mateix. L’obligat al pagament de l’impost és el propietari de l’immoble a un de gener. Per això, sovint es discuteix entre venedor i comprador qui paga l’IBI corresponent a l’any en què es ven l’immoble, ja que l’un de gener el propietari era el venedor però qui gaudirà de l’immoble a partir de la venda és el comprador. Si, per exemple, l’IBI corresponent a l’any 2021 és de 500 € i la venda es produeix l’u de febrer d’aquest any, el venedor ha d’abonar l’import complet per ser propietari de l’immoble l’u de gener. Això pot semblar una mica injust ja que l’ha de pagar qui no gaudirà de la propietat durant la major part de l’any. Davant d’aquesta situació es pot acordar que el pagament es realitzi de les següents maneres:

• Que pagui tot el venedor. En aquest cas, no cal fer constar cap acord ja que qui ha de pagar-ho és el propietari a un de gener i no serà un altre que el venedor, sense perjudici del que disposa la Sentència del Tribunal Suprem de 15 de juny de 2016, com explica Juan en el seu article. El normal és que aquest supòsit es doni en els casos en què la venda es produeixi després de l’abonament de l’impost, és a dir, en la segona meitat de l’any.
• Que pagui el comprador. Aquesta fórmula s’ha de comunicar perquè consti en l’escriptura, amb la finalitat de reflectir l’acord i donar seguretat al venedor. És molt comú quan la venda es produeix en els primers mesos de l’exercici.
• A prorrata. Aquest acord, molt comú en la pràctica, consisteix a distribuir el pagament de l’impost entre venedor i comprador en proporció al temps que cadascun ha estat propietari. Així, si la venda s’ha produït al maig, els primers cinc mesos són abonats pel venedor i els set restants pel comprador.

Finalment un consell, si s’acorda que l’IBI sigui abonat pel venedor o si s’acorda que el pagament es faci a prorrata, és convenient que el comprador retingui, de la manera que ja hem explicat més amunt, la quantitat que s’ha de pagar. Això proporcionarà més seguretat a qui compra.

La cèdula d’habitabilitat només és exigible en aquells casos en què es ven un habitatge, no quan és un local o una plaça d’aparcament. Es tracta d’un document que acredita que l’habitatge compleix amb els mínims exigits per la legislació per ser habitable i la seva obligatorietat depèn de la comunitat autònoma on es trobi l’habitatge, ja que sol ser aconsellable però no obligatòria.

Però, com és lògic, em centraré en la normativa catalana. En aquesta comunitat autònoma sí que és obligatòria la cèdula d’habitabilitat per vendre i ha de constar en l’escriptura i la seva absència injustificada impediria la inscripció de l’immoble en el Registre de la Propietat. Té un termini de vigència de quinze anys des de la seva emissió i un cop caducada s’ha de renovar si es pretén llogar o vendre l’habitatge. Però existeixen algunes excepcions a aquesta obligatorietat d’inclusió en l’escriptura:

• Quan l’habitatge va destinat a ser adquirit i rehabilitat. En aquest cas es podrà obtenir posteriorment ja que en el moment de la venda no compleix amb els requisits d’habitabilitat necessària.
• Quan, tot complint els requisits, per temps no s’ha arribat a obtenir la cèdula. Molts propietaris no tenen la cèdula d’habitabilitat abans de decidir vendre i quan inicien els tràmits de venda han d’obtenir-la. Per això han d’acudir a un arquitecte que s’encarregui de la seva obtenció i verifiqui que l’habitatge compleix amb els requisits exigits per la llei. Un cop fet l’informe es remet a l’organisme competent de la Generalitat per obtenir la mencionada cèdula, però en ocasions no arriba a temps. En aquests supòsits, s’inclou l’informe de l’arquitecte qui, com a professional acreditat i sota la seva responsabilitat, acredita que l’habitatge compleix amb la normativa, que pot obtenir la cèdula i que s’ha presentat la sol·licitud, però que es troba pendent d’emissió.

El certificat d’eficiència energètica, com el seu propi nom indica, acredita els consums energètics d’un immoble i la seva eficiència. Amb aquests consums s’obté una qualificació energètica entre A (molt eficient) i G (poc eficient). Això confereix una major informació al comprador sobre la futura despesa que pot generar l’habitatge. Ha de ser entregat per part del venedor al comprador i incorporar una còpia a l’escriptura.

Abans de celebrar el contracte de compravenda cal comprovar que la part venedora no es trobi en concurs. La declaració de concurs pot afectar les facultats dispositives, cosa que li impediria disposar o, almenys, per si mateix. Aquest document no s’aporta per part del client, ja que s’obté per part del despatx moments abans de la signatura. No obstant això, si es desitja, es pot consultar el registre, que és públic i gratuït, a través de la següent adreça: www.publicidadconcursal.es

La normativa actual de prevenció del frau fiscal i blanqueig de capitals exigeix que es justifiqui com s’han fet els pagaments. És necessari, per tant, que es presentin a la notaria els documents que acreditin quan, com i per quin import s’han fet els pagaments, tant anteriors com coetanis a l’atorgament de l’escriptura. Igualment, hi han de figurar els números de compte de càrrec com d’abonament. Aquests documents poden ser, els justificants de transferències bancàries o, per exemple, els xecs amb què es paga, en aquest cas es farà fotocòpia a la notaria i s’incorporarà a l’escriptura.

I si pago en efectiu? Si es paga en efectiu, ja sigui en efectiu o en xec al portador, s’ha de declarar expressament, però existeixen limitacions. Segons la legislació actual, els pagaments en efectiu no poden superar els 2.500€ si alguna de les parts actua com a empresari o professional. Si el comprador resideix a l’estranger, encara que no actuï com a empresari o professional, el límit ascendeix a 15.000€. Per a la suma d’aquests imports es tenen en compte tots els pagaments fets en efectiu, tant els anteriors com els coetanis a la signatura.

Per últim, existeix la possibilitat d’ajornar part del pagament a un moment posterior. Això s’ha de fer constar a l’escriptura, fent constar l’import, el termini i qualsevol condició que es desitgi. A més, existeix la possibilitat de garantir el pagament, per donar seguretat al venedor, cosa que és convenient. Per explicar aquest últim punt, més complex, escriurem un article en breu.