Je veux acheter un logement ou un autre bien immobilier : Quels sont les documents nécessaires ?

Nous présenterons ci-dessous les documents nécessaires pour acheter un logement et ce qu'il faut savoir sur chacun d'eux.

Le premier document que nous devons avoir pour acheter un logement, et le plus important au moment de décider d’acheter une maison, est la note simple du Registre de la Propriété. Dans ce document, nous pourrons lire la description du bien, où il est situé, les mètres carrés de surface et, le plus important, si le bien a ou non des charges, c’est-à-dire, si il est hypothéqué ou si, par exemple, il existe une annotation de saisie.

Ce document va nous donner beaucoup d’informations sur la situation de la propriété et sur la sécurité avec laquelle nous pourrons acheter, car nous aurons toutes les informations essentielles pour décider de continuer ou de renoncer à l’acquisition.

La note simple peut être obtenue par l’acheteur ou l’agence immobilière via le registre de la propriété (https://www.registradores.org). De plus, avant la signature, les notaires demandons une nouvelle note au Registre de la Propriété, qui nous informera jusqu’au moment exact de la signature si le logement a été vendu à une autre personne, hypothéqué ou saisi, ce qui confère une sécurité à l’opération et, en particulier, à l’acheteur.

Bien qu'il s'agisse de documents différents que nous devons fournir pour acheter un logement, nous les regroupons car, bien que différents, ils remplissent la même fonction : savoir s'il existe des dettes affectant le logement. Ces certificats ne sont pas obligatoires et l'acheteur peut y renoncer, en faisant confiance à la bonne foi du vendeur, car leur absence n'invalide pas l'achat. Cependant, bien qu'on puisse y renoncer, il est recommandé de ne pas le faire. Ce n'est qu'à travers eux que l'acheteur peut savoir avec certitude s'il existe ou non des dettes, connaissant avec la plus grande précision la situation de la maison, car en dernière instance, c'est le bien immobilier qu'il souhaite acquérir qui répondra.

Le Certificat de la Taxe Foncière peut être obtenu de plusieurs manières, selon la mairie, directement par le notaire, s'il y a accès, ou à la demande de l'intéressé auprès de la mairie correspondante ou, dans certains cas, auprès de l'entité qui gère les impôts de la mairie. Parfois, il peut y avoir des problèmes pour les obtenir à temps, mais ils peuvent être remplacés par les reçus des dernières années où figurent les paiements effectués au titre de la taxe foncière, après communication à l'acheteur.

En ce qui concerne le certificat de dettes de la copropriété, celui-ci est demandé à l'administrateur de biens correspondant et doit certifier toutes les propriétés que l'on souhaite vendre, par exemple, le logement et la place de parking. Il inclura l'existence ou non de dettes envers la copropriété ou s'il y a des appels de fonds.

Mais que se passe-t-il si des dettes apparaissent auprès de la mairie ou de la copropriété ? Dans le cas où les certificats émis présentent des dettes, il existe deux solutions simples. La première, que le vendeur règle les dettes et obtienne un nouveau certificat avec un solde nul ou, à défaut, joigne les reçus de paiement de la dette. La seconde, et selon mon expérience la plus courante, consiste pour l'acheteur à retenir les montants dus et à les déduire du prix de vente. Avec cette dernière formule, l'obligation de paiement et les conséquences du non-respect incombent à l'acheteur. Cela confère une plus grande sécurité, car c'est lui, l'intéressé lui-même, qui effectue la gestion.

Un exemple permettra peut-être de mieux comprendre le concept de retenue. Supposons que « A » souhaite acheter une maison pour 100 000 €. Le certificat de la taxe foncière indique une dette envers la mairie de 2 000 € et celui de la copropriété de 1 000 €. Si « A » retient la dette, il ne remettra pas au vendeur les 100 000 € mais 97 000 €. Les 3 000 € restants sont conservés par l'acheteur pour régler les frais, avec la sécurité que cela implique.

Tout ce qui précède est applicable à tout autre document analogue de dettes comme, par exemple, le certificat de la marine lorsqu'on cède une place d'amarrage d'un bateau.

L'IBI est un impôt annuel qui est généré au début de l'année mais qui se paie vers le milieu de celle-ci. Le redevable de l'impôt est le propriétaire du bien immobilier au premier janvier. C'est pourquoi il est souvent discuté entre vendeur et acheteur qui paie l'IBI correspondant à l'année où le bien est vendu, puisque le premier janvier le propriétaire était le vendeur mais celui qui va jouir du bien à partir de la vente est l'acheteur. Si, par exemple, l'IBI correspondant à l'année 2021 est de 500 € et que la vente a lieu le premier février de cette année, le vendeur doit payer le montant complet car il était propriétaire du bien au premier janvier. Cela peut sembler un peu injuste car doit payer celui qui ne va pas jouir de la propriété pendant la majeure partie de l'année. Face à cette situation, on peut convenir que le paiement se fasse de la manière suivante :

• Que le vendeur paie tout. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de faire figurer un quelconque accord car celui qui doit payer est le propriétaire au premier janvier et ce ne sera autre que le vendeur, sans préjudice de ce qui est prévu par l'arrêt de la Cour Suprême du 15 juin 2016, comme l'explique Juan dans son article. Il est normal que ce cas se produise lorsque la vente a lieu après le paiement de l'impôt, c'est-à-dire dans la seconde moitié de l'année.
• Que l'acheteur paie. Cette formule doit être communiquée pour être inscrite dans l'acte, afin de refléter l'accord et de donner une sécurité au vendeur. C'est très courant lorsque la vente a lieu dans les premiers mois de l'exercice.
• Au prorata. Cet accord, très courant dans la pratique, consiste à répartir le paiement de l'impôt entre vendeur et acheteur en proportion du temps pendant lequel chacun a été propriétaire. Ainsi, si la vente a eu lieu en mai, les cinq premiers mois sont payés par le vendeur et les sept mois restants par l'acheteur.

Enfin, un conseil, si l'on convient que l'IBI soit payé par le vendeur ou si l'on convient que le paiement se fasse au prorata, il est conseillé que l'acheteur retienne, de la manière que nous avons déjà expliquée plus haut, la somme à payer. Cela offrira une plus grande sécurité à celui qui achète.

Le certificat d’habitabilité n’est exigible que dans les cas où un logement est vendu, pas lorsqu’il s’agit d’un local ou d’une place de parking. Il s’agit d’un document qui atteste que le logement respecte les minima exigés par la législation pour être habitable et son obligation dépend de la communauté autonome où se trouve le logement, car il est généralement conseillé mais pas obligatoire.

Cependant, comme il est logique, je me concentrerai sur la réglementation catalane. Dans cette communauté autonome, le certificat d’habitabilité est obligatoire pour vendre et doit figurer dans l’acte de vente ; son absence injustifiée empêcherait l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Il a une durée de validité de quinze ans à compter de son émission et, une fois expiré, il doit être renouvelé si l’on souhaite louer ou vendre le logement. Mais il existe quelques exceptions à cette obligation d’inclusion dans l’acte :

• Lorsque le logement est destiné à être acquis et réhabilité. Dans ce cas, il pourra être obtenu ultérieurement car au moment de la vente il ne remplit pas les conditions d’habitabilité nécessaires.
• Lorsque, bien que remplissant les conditions, le certificat n’a pas encore été obtenu en raison du temps. Beaucoup de propriétaires ne disposent pas du certificat d’habitabilité avant de décider de vendre et, lorsqu’ils entament les démarches de vente, ils doivent l’obtenir. Pour cela, ils doivent faire appel à un architecte qui se chargera de son obtention et vérifiera que le logement respecte les exigences légales. Une fois le rapport établi, il est envoyé à l’organisme compétent de la Generalitat pour obtenir ledit certificat, mais parfois il n’arrive pas à temps. Dans ces cas, le rapport de l’architecte est inclus qui, en tant que professionnel accrédité et sous sa responsabilité, atteste que le logement respecte la réglementation, qu’il peut obtenir le certificat et que la demande a été présentée, mais qu’elle est en attente d’émission.

Le certificat de performance énergétique, comme son nom l'indique, atteste des consommations énergétiques d'un bien immobilier et de son efficacité. À partir de ces consommations, une classification énergétique est obtenue, allant de A (très efficace) à G (peu efficace). Cela fournit plus d'informations à l'acheteur sur les dépenses futures que le logement peut engendrer. Il doit être remis par le vendeur à l'acheteur et une copie doit être jointe à l'acte de vente.

Avant de conclure le contrat de vente, il faut vérifier que la partie vendeuse n’est pas en situation de redressement judiciaire. La déclaration de redressement judiciaire peut affecter les pouvoirs de disposition, ce qui l’empêcherait de disposer ou, du moins, de le faire seul. Ce document n’est pas fourni par le client, car il est obtenu par le cabinet juste avant la signature. Toutefois, si vous le souhaitez, vous pouvez consulter le registre, qui est public et gratuit, via l’adresse suivante : www.publicidadconcursal.es

La réglementation actuelle de prévention de la fraude fiscale et du blanchiment de capitaux exige de justifier comment les paiements ont été effectués. Il est donc nécessaire de présenter chez le notaire les documents qui prouvent quand, comment et pour quel montant les paiements ont été réalisés, tant antérieurs que contemporains à la signature de l'acte. De même, doivent figurer les numéros de compte débités comme crédités. Ces documents peuvent être, par exemple, les justificatifs de virements bancaires ou les chèques avec lesquels le paiement est effectué, auquel cas une photocopie sera faite chez le notaire et incorporée à l'acte.

Et si je paie en espèces ? Si le paiement est effectué en espèces, que ce soit en liquide ou par chèque au porteur, il doit être déclaré expressément, mais il existe des limitations. Selon la législation actuelle, les paiements en espèces ne peuvent pas dépasser 2 500 € si l'une des parties agit en tant qu'entrepreneur ou professionnel. Si l'acheteur réside à l'étranger, même s'il n'agit pas en tant qu'entrepreneur ou professionnel, la limite s'élève à 15 000 €. Pour la somme de ces montants, tous les paiements effectués en espèces sont pris en compte, tant antérieurs que contemporains à la signature.

Enfin, il est possible de différer une partie du paiement à un moment ultérieur. Cela doit être mentionné dans l'acte, en précisant le montant, le délai et toute condition souhaitée. De plus, il est possible de garantir le paiement, afin de donner une sécurité au vendeur, ce qui est conseillé. Pour expliquer ce dernier point, plus complexe, nous rédigerons prochainement un article.