Table des matières (14)
- Excès de superficie
- Convertir Local en Logement
- Quels dossiers d'excès de superficie pouvons-nous traiter chez JLA Notarios - Notaria Barcelona ?
- Dossier pour excès de superficie
- Pourquoi se produit l'excès de superficie ?
- Quand est-il nécessaire d'avoir le dossier d'excès de superficie dans une propriété, propriété rurale ou logement ?
- Où est réglementé l'excès de superficie ?
- Notaire pour excès de superficie : modifie les mètres d'une propriété
- Le rôle du Notaire dans les excès de superficie à Barcelone
- Corriger les mètres d'une propriété avec un excès de superficie notariée étape par étape
- Documentation habituelle pour dossier de dépassement de superficie
- Quel est le prix de l'excès de superficie ?
- Fiscalité de l'excès de superficie
- JLA Notaires pour traiter votre excès de superficie à Barcelone
Excès de superficie
L'excès de superficie est le nom donné à la procédure de régularisation d'une propriété, d'un logement ou d'un terrain lorsque la surface réelle du bien ne correspond pas à celle inscrite au Registre de la Propriété, au Cadastre ou reflétée dans l'acte de propriété.
Convertir Local en Logement
Ces divergences sont courantes dans les propriétés, propriétés rurales, terrains divisés, logements avec patios ou annexes incorporés et immeubles qui n'ont pas été mis à jour au registre foncier.
En tant que Notaires à Barcelone spécialisés en droit immobilier, nous vous conseillons pour corriger les mètres de votre propriété et traiter le dossier d'excès de superficie chez le notaire et au Registre de la Propriété.
Quels dossiers d'excès de superficie pouvons-nous traiter chez JLA Notarios - Notaria Barcelona ?
Les Notaires de Barcelone selon l'article 203 de la Loi Hypothécaire pouvons traiter des dossiers d'excès de superficie dont la différence de superficie est inférieure à 10 % des propriétés situées en n'importe quel point de l'Espagne.
Dans le cas de différences de superficie supérieures à 10 %, nous pouvons traiter des dossiers de propriétés situées à Barcelone et dans les districts notariaux voisins. Par conséquent, depuis JLA Notaires nous pouvons traiter des dossiers d'excès de superficie supérieurs à dix pour cent dans la capitale Barcelone, El Prat de Llobregat, Hospitalet de Llobregat, Esplugas de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Feliu de Llobregat, Molins de Rei, Sant Cugat del Vallès, Cerdanyola del Vallès, Montcada i Reixac, Santa Coloma de Gramanet et Sant Adrià del Besós.
Dossier pour excès de superficie
L'excès de superficie est la procédure juridique qui permet de rectifier la surface inscrite d'un bien immobilier lorsque celle-ci ne correspond pas à sa surface réelle.
C'est ainsi que l'on peut corriger les différences entre les mètres réels d'un bien et ceux enregistrés officiellement :
Par exemple :
- dans l'acte apparaissent 180 m²,
- au cadastre figurent 205 m²,
- mais après mesure technique, le bien a réellement 212 m².
Ces différences peuvent empêcher la vente du bien, son hypothèque ou la réalisation d'opérations de division, regroupement ou faire une déclaration de nouvelle construction.
Pour cela, il sera nécessaire d'ajuster les données de la surface à la réalité. Modifier les mètres enregistrés d'un bien dépendra du pourcentage de différence existant, des documents disponibles et de la situation cadastrale du bien.
| Différence détectée | Voie habituelle de régularisation |
|---|---|
| Jusqu'à 5% | La rectification cadastrale est gérée directement avec les documents justificatifs |
| Entre 5% et 10% | Cela nécessite généralement des documents graphiques et techniques complémentaires. Cela peut se faire par acte notarié simple, sans besoin d'excès de superficie |
| Supérieur à 10% | Nécessite la réalisation d'un dossier d'excès de superficie devant notaire et les démarches cadastrales ultérieures. Cette procédure est régie par les articles 201 et 203 de la Loi Hypothécaire |
Pourquoi se produit l'excès de superficie ?
| Situation habituelle | Que se passe-t-il habituellement ? |
|---|---|
| Fincas rustiques anciennes | La finca a été inscrite il y a des années avec des mesures approximatives ou avec des limites peu précises, et la surface réelle est supérieure ou différente |
| Différences entre Cadastre et Registre | La certification cadastrale reflète une superficie et la description du registre une autre différente |
| Mesure topographique récente | Un technicien constate que la surface réelle ne correspond pas à celle inscrite |
| Ségrégation ou regroupement de parcelles | Après division, regroupement ou réorganisation des fincas, la surface cadastrale peut ne pas avoir été mise à jour correctement |
| Division horizontale | Dans les bâtiments divisés horizontalement, des divergences peuvent apparaître dans les cours, terrasses, annexes ou éléments privatifs non correctement reflétés |
| Achat-vente, héritage ou hypothèque | L'excès est détecté lors de la vente, de l'héritage, de l'hypothèque ou de la révision de la documentation cadastrale du bien |
| Discrépances avec des fincas voisines | Il existe des doutes sur les limites physiques, les bornes ou la délimitation de la finca par rapport aux parcelles voisines |
Quand est-il nécessaire d'avoir le dossier d'excès de superficie dans une propriété, propriété rurale ou logement ?
Toutes les différences de mètres dans un logement, un terrain ou une propriété rurale ne se corrigent pas par une procédure d'excès de superficie.
Selon l'origine de la divergence, il peut être nécessaire de traiter une rectification cadastrale, un acte de nouvelle construction ou même une modification de la division horizontale.
Voici quelques-unes des situations les plus courantes :
| Situation détectée | Procédure généralement étudiée |
|---|---|
| La propriété a toujours eu plus de mètres que ceux inscrits au Registre | Procédure d'excès de superficie ou rectification descriptive |
| Il existe des différences entre le Cadastre et le Registre | Régularisation cadastrale et rectification cadastrale ultérieure |
| Le logement a été physiquement agrandi et ces mètres n'ont jamais été incorporés à l'acte | Acte d'agrandissement de nouvelle construction |
| L'agrandissement existe depuis des années mais n'a jamais été déclaré au registre | Acte de déclaration de nouvelle construction ancienne |
| La divergence concerne un appartement ou un élément privatif au sein d'une propriété horizontale | Rectification descriptive de propriété en régime de propriété horizontale |
| La modification affecte les éléments communs, les quotes-parts ou la répartition juridique de l'immeuble | Rectification de l'acte de division horizontale |
Si votre cas nécessite une intervention notariale pour régulariser la superficie de la propriété, nous pouvons étudier la documentation et vous conseiller sur la voie la plus appropriée.
Où est réglementé l'excès de superficie ?
L'excès de superficie est réglementé dans la Loi Hypothécaire, approuvée par Décret du 8 février 1946, objet de diverses modifications. Selon l'article 198 de la Loi Hypothécaire, l'excès de superficie est l'un des mécanismes pour parvenir à la concordance entre la réalité cadastrale et extracadastrale.
La réglementation fondamentale se trouve dans l'article 201 de la Loi Hypothécaire, qui régit la procédure notariale de rectification de description, de superficie ou de limites. De plus, l'article 203 de la Loi Hypothécaire est important, car il établit les personnes à notifier et la forme de notification notariale.
Notaire pour excès de superficie : modifie les mètres d'une propriété
Disposer d'un conseil notarial préalable permet d'étudier la voie juridique la plus appropriée dans chaque cas.
Le rôle du Notaire dans les excès de superficie à Barcelone
Dans un dossier d'excès de superficie, le Notaire analyse la situation juridique, cadastrale et d'enregistrement du bien afin de vérifier si la différence de surface peut être régularisée et correctement enregistrée au Registre de la Propriété.
Pour cela, il étudie la documentation disponible, la correspondance entre le Cadastre et le Registre ainsi que la faisabilité juridique de la rectification conformément à la législation hypothécaire.
Corriger les mètres d'une propriété avec un excès de superficie notariée étape par étape
| Étape | Traitement de l'excès de superficie devant Notaire |
|---|---|
| 1. Demande de la procédure | Le titulaire de la propriété demande l'étude de l'excès de superficie et fournit la documentation disponible du bien immobilier |
| 2. Étude juridique, cadastrale et d'enregistrement | On analyse l'acte notarié, le Registre de la Propriété, le Cadastre et la surface réelle existante |
| 3. Révision technique de la propriété | On vérifie la mesure technique, le plan géoréférencé ou la documentation graphique disponible |
| 4. Préparation du dossier notarial | Le Notaire intègre la documentation nécessaire et formalise le dossier correspondant |
| 5. Notifications possibles de l'excès de superficie aux voisins | Dans certains cas, les propriétaires voisins ou intéressés peuvent être notifiés afin qu'ils puissent présenter des observations dans un délai d'un mois. Si elles existent, elles devront être traitées judiciairement. |
| 6. Présentation au Registre de la Propriété | Sans opposition, le notaire clôt le procès-verbal du dossier de superficie et le transmet au Registre pour sa qualification |
| 7. Inscription définitive | Si la documentation est correcte, le Registre met à jour la surface inscrite de la propriété et elle est publiée au BOE |
Documentation habituelle pour dossier de dépassement de superficie
Il est habituellement nécessaire :
- Certification cadastrale descriptive et graphique mise à jour
- Note simple cadastrale du bien
- Acte de propriété ou titre antérieur du bien
- Plans géoréférencés
- Coordonnées géoréférencées
- Rapport technique ou mesure topographique
- Documentation justifiant la surface réelle et mesure mise à jour du bien
Il est également possible que les preuves suivantes soient demandées :
| Documentation | Quand peut-elle être fournie ? |
|---|---|
| Certificats administratifs ou urbanistiques | Lorsqu'ils aident à justifier la rectification cadastrale |
| Photographies, plans ou documentation graphique complémentaire | En tant que support technique ou descriptif du bien immobilier |
| Documentation cadastrale historique comparative | Lorsqu'il existe d'anciennes divergences entre le Cadastre et le Registre |
Veuillez noter que nous vous aiderons à résoudre votre cas concret, étape par étape.
Quel est le prix de l'excès de superficie ?
Le prix dépendra de chaque propriété et des mètres à rectifier, s'il est nécessaire de réaliser une mesure topographique ou un plan géoréférencé, de la valeur de la propriété ou s'il faut effectuer des notifications aux voisins.
Cependant, le prix des actes notariaux est réglementé par le Gouvernement et se conforme à la réglementation régissant le TARIF NOTARIAL (RD 1426/1989, du 17 novembre, régissant le Tarif des Notaires).
Alors, combien coûte approximativement un dossier d'excès de superficie pour modifier les mètres d'une propriété ?
C'est pourquoi, avant d'entamer la procédure, il est préférable de réaliser une révision préalable et d'évaluer la procédure la plus appropriée. Prenez rendez-vous dès maintenant pour obtenir un devis indicatif adapté à votre cas. L'un des éléments qui influence le plus le prix est le nombre de notifications nécessaires à effectuer et la manière de les réaliser, qui selon la loi dépend de chaque cas concret.
Fiscalité de l'excès de superficie
En principe, les excès de superficie ne sont pas imposables. S'ils proviennent d'une opération liée qui n'a pas prescrit, il peut être nécessaire de payer des impôts. Toutefois, il est habituel de ne pas avoir à payer d'impôt en cas d'excès de superficie. Dans tous les cas, nous vous conseillerons dans votre cas particulier.
FAQ à notre Notaire pour excès de superficie à Barcelone
Le délai pour traiter un dossier d'excès de superficie varie généralement en fonction des différences existantes entre le Cadastre, le Registre et la réalité physique de la propriété.
Dans de nombreux cas, la procédure peut être complétée en environ 2 à 4 mois si aucun problème ne survient. Dans les cas compliqués, le délai peut être prolongé.
Il est relativement fréquent de trouver des logements anciens dont la surface réelle ne correspond pas à celle inscrite au Registre de la Propriété, notamment lorsque :
- des extensions ont été réalisées il y a des années,
- des terrasses ont été fermées,
- des étages ou annexes ont été ajoutés,
- ou que les mètres carrés du logement n'ont jamais été correctement mis à jour.
Selon le cas concret, il peut être nécessaire d'engager une procédure d'excès de superficie pour rectifier au registre la surface du bien et adapter la description cadastrale à la réalité physique existante. Consultez-nous avant l'achat d'un logement.
C'est possible, mais en pratique les banques exigent généralement la conformité à la réalité du bien avant d'accorder l'hypothèque. Par conséquent, si vous avez l'intention de vendre un bien immobilier avec un excès de superficie, il est préférable de le régulariser avant de le mettre en vente.
JLA Notaires pour traiter votre excès de superficie à Barcelone
Nous espérons avoir répondu à vos questions. Si vous devez corriger les mètres d’un logement, terrain ou propriété rurale, chez JLA Notaires nous pouvons étudier votre cas et vous conseiller sur la voie la plus appropriée pour traiter le dossier d’excès de superficie devant Notaire et Registre.
Nous analyserons la situation cadastrale, cadastrale et documentaire du bien immobilier pour vous aider à le régulariser en toute sécurité juridique.
Rappelez-vous que nous pouvons traiter des excès de superficie inférieurs à 10 % des propriétés dans toute l’Espagne, par un acte simple et que dans le cas de différences de superficie supérieures à 10 % nous pouvons traiter des dossiers de propriétés situées à Barcelone et dans les districts notariaux voisins. Par conséquent, chez JLA Notaires nous pouvons traiter des dossiers d’excès de superficie supérieurs à dix pour cent dans la capitale de Barcelone, El Prat de Llobregat, Hospitalet de Llobregat, Esplugas de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Feliu de Llobregat, Molins de Rei, Sant Cugat del Vallès, Cerdanyola del Vallès, Montcada i Reixac, Santa Coloma de Gramanet et Sant Adrià del Besós.
Contactez-nous ou prenez rendez-vous dans notre étude notariale pour évaluer votre dossier d’excès de superficie à Barcelone.
À vos côtés dans les moments qui comptent
Immobilier et contractuel
Au cours de la vie, nous réalisons des actes importants, comme acheter un logement, déclarer une nouvelle construction, effectuer une donation entre vifs à nos enfants ou dissoudre des communautés, entre autres.
Chez JLA Notarios, nous sommes experts en droit immobilier et contractuel, ventes immobilières, droit immobilier et contractuel. Nous guidons nos clients en analysant chaque question en particulier, en tenant toujours compte de la charge fiscale de chaque opération.
De plus, certains de nos services notariaux peuvent être réalisés en ligne et c’est pourquoi nous pouvons vous assister depuis n’importe quelle partie de l’Espagne. Contactez-nous pour déclarer une nouvelle construction en ligne ou une division horizontale.
Héritages et testaments
Le moment de rédiger un testament, de faire une déclaration d’héritiers ou de formaliser une succession sont des instants très importants dans la vie des personnes.
Chez JLA Notarios, nous offrons les services propres au droit des successions, tant pour organiser votre succession, que pour répartir une succession, garantissant le meilleur conseil adapté à vos besoins particuliers et l’étude des implications fiscales de chaque cas. À aucun moment nous ne laissons de côté le facteur humain, offrant même un service de notariat à domicile si nécessaire.
Hypothécaire
Demander une hypothèque est l’un des grands moments pour toute personne. Pensez, par exemple, aux commissions et intérêts que vous pouvez finir par payer pendant une grande partie de votre vie. C’est pourquoi avoir un notaire de référence est primordial, un notaire qui vous aide à comprendre ce que vous signez, en vous rapprochant avec des mots simples de la difficulté des termes juridiques et de leurs conséquences futures, et tout cela dans la transparence et la protection de nos clients.
Chez JLA Notarios, nous sommes conscients de l’importance de fournir une information complète et compréhensible aux personnes qui souhaitent signer une hypothèque, novation ou subrogation, et nous vous conseillons et accompagnons également dans votre future annulation hypothécaire.
Polices
Souvent, les particuliers et les entreprises ont besoin de argent pour réaliser leurs rêves ou projets. Cela peut s’obtenir en signant une police de prêt ou de crédit avec leur banque. Au moment de la signature, il est indispensable de bien connaître les détails pour éviter des surprises futures.
Chez JLA Notarios, nous pouvons être votre Notariat de confiance, vous conseillant de manière précise en matière de polices, offrant un service très rapide et spécialisé dans la gestion des polices.
Veuillez noter qu’à partir du 9 novembre 2023, depuis n’importe quel endroit en Espagne, vous pourrez signer électroniquement vos polices par visioconférence avec JLA Notarios, vous faisant ainsi gagner du temps et de l’argent. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur les services du notariat pour signer une police de prêt en ligne ou signer une police de crédit en ligne.
Commercial et sociétés
Sans entrepreneuriat, il n’y a pas d’avenir, c’est pourquoi il est d’une importance capitale d’apporter un soutien à nos entrepreneurs et chefs d’entreprise.
Chez JLA Notarios, nous connaissons le cycle de vie des entreprises, ce qui nous permet de fournir une assistance juridique pour les sociétés aux différents moments de leur existence, que ce soit lors de leur constitution, leurs éventuelles modifications des statuts sociaux, changements d’administrateur, cession de parts ou d’actions, augmentations et réductions de capital, leur dissolution et extinction, ainsi que tout ce qui concerne le domaine commercial.
Pouvoirs
Il y a des moments dans la vie où une personne se trouve dans la nécessité de déléguer. Le droit nous offre un outil, les pouvoirs notariaux. Par un pouvoir, une personne permet à une autre de agir en son nom.
Chez JLA Notarios, nous nous assurons que vous compreniez la portée et les risques que cette délégation ou révocation de pouvoirs implique, depuis le simple pouvoir spécial ou pour procès, jusqu’aux pouvoirs généraux ou le préventif en cas d’incapacité.
Nous offrons un service rapide pour la signature des pouvoirs, vous permettant d’emporter votre copie immédiatement, évitant ainsi des déplacements inutiles, et à partir du 9 novembre 2023, nos clients pourront signer par visioconférence tous les pouvoirs qui ne sont pas généraux ou préventifs, via notre notariat digital.
Famille
Une société prospère se fonde sur la famille et sa protection. Le Droit de la famille nous apporte les outils pour protéger la famille et ses membres, de manière à ce que ses bases soient solides et que ses objectifs puissent être atteints.
Chez JLA Notarios, nous couvrons la célébration du mariage ou la constitution d’un couple de fait ; la portée patrimoniale de la famille à travers les contrats de mariage ou les contrats de couple ; les moments où la relation familiale prend fin, dans des cas tels que les divorces ou séparations ; et la protection des personnes les plus vulnérables, comme les mineurs ou les personnes dont la capacité est modifiée, par le biais d’actes de désignation de tuteurs, curateurs ou la constitution de patrimoines protégés. Et tout cela, en réalisant notre travail de manière à ce que tous les impliqués se sentent également soutenus et en sécurité.
Témoignages et légitimations
Il est bien connu que les Notaires donnent foi, cet acte important et simple peut garantir des choses d'une importance vitale, comme assurer que la signature sur un document appartient à son auteur ou que la copie d'un document correspond fidèlement à l'original.
Chez JLA Notarios, nous vous aiderons à témoigner un document ou légitimer notarialement une signature, en respectant la loi et en nous adaptant à vos besoins spécifiques.
De plus, ces démarches notariales peuvent désormais être effectuées confortablement, de manière télématique à partir du 9 novembre 2023.
Procès-verbaux
Combien de fois avez-vous voulu laisser constance d’un événement, d’une déclaration, de l’état dans lequel se trouve un objet, ou notifier à quelqu’un une quelconque question. Pour résoudre ces affaires, le Droit nous facilite les actes notariaux.
Chez JLA Notarios, nous nous adaptons à vous, reflétant dans l’acte ce dont vous avez besoin et réalisant les notifications et demandes que vous exigez.
Serment de Nationalité
Derrière chaque serment de nationalité se cache une histoire de dépassement de soi, de sacrifice et d'attente.
Chez JLA Notarios, nous savons ce que représente ce moment et offrons un service empathique, rapide et efficace, en conseillant au-delà du simple serment, en anticipant les futures exigences dont le nouveau citoyen espagnol aura besoin.
Nous sommes votre notariat de référence pour réaliser le serment de nationalité devant notaire à Barcelone.
Apostille de La Haye
Un des principaux effets de la mondialisation est l'augmentation des actes et des affaires internationales, ainsi que l'échange, non seulement d'informations, mais aussi de documents entre les différents États et entre les particuliers. C'est pourquoi des démarches sont nécessaires pour faciliter et accélérer cet échange, comme c'est le cas avec la Apostille de La Haye à Barcelone.
Gestion fiscale et cadastrale
La bureaucratie fiscale peut causer de nombreux maux de tête.
Pour cette raison, chez JLA Notarios, nous mettons à la disposition de nos clients la possibilité de liquider et de payer les multiples impôts que peut générer la délivrance de leurs actes, ainsi que les autres démarches devant notaire, ainsi que de les présenter au Registre de la Propriété ou au Registre du Commerce afin qu'ils n'aient pas à se soucier et puissent profiter de leur temps pour les choses qui comptent. Nous vous accompagnons du début à la fin.
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Hypothécaire
Demander une hypothèque est l’un des grands moments pour toute personne. Pensez, par exemple, aux commissions et intérêts que vous pouvez finir par payer pendant une grande partie de votre vie. C’est pourquoi avoir un notaire de référence est primordial, un notaire qui vous aide à comprendre ce que vous signez, en vous rapprochant avec des mots simples de la difficulté des termes juridiques et de leurs conséquences futures, et tout cela dans la transparence et la protection de nos clients.
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Polices
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Commercial et sociétés
Sans entrepreneuriat, il n’y a pas d’avenir, c’est pourquoi il est d’une importance capitale d’apporter un soutien à nos entrepreneurs et chefs d’entreprise.
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Pouvoirs
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Famille
Une société prospère se fonde sur la famille et sa protection. Le Droit de la famille nous apporte les outils pour protéger la famille et ses membres, de manière à ce que ses bases soient solides et que ses objectifs puissent être atteints.
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Il est bien connu que les Notaires donnent foi, cet acte important et simple peut garantir des choses d'une importance vitale, comme assurer que la signature sur un document appartient à son auteur ou que la copie d'un document correspond fidèlement à l'original.
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De plus, ces démarches notariales peuvent désormais être effectuées confortablement, de manière télématique à partir du 9 novembre 2023.
Procès-verbaux
Combien de fois avez-vous voulu laisser constance d’un événement, d’une déclaration, de l’état dans lequel se trouve un objet, ou notifier à quelqu’un une quelconque question. Pour résoudre ces affaires, le Droit nous facilite les actes notariaux.
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Un des principaux effets de la mondialisation est l'augmentation des actes et des affaires internationales, ainsi que l'échange, non seulement d'informations, mais aussi de documents entre les différents États et entre les particuliers. C'est pourquoi des démarches sont nécessaires pour faciliter et accélérer cet échange, comme c'est le cas avec la Apostille de La Haye à Barcelone.
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La bureaucratie fiscale peut causer de nombreux maux de tête.
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