Novation et subrogation de prêt hypothécaire à Barcelone

Avant de formaliser toute novation ou subrogation devant notaire, il est nécessaire que la personne ayant l'hypothèque soit parvenue à un accord avec la banque qui détient l'hypothèque ou avec la banque qui va devenir titulaire de l'hypothèque.

La formalisation de nouvelles conditions avec la même banque auprès de laquelle l'hypothèque est déjà contractée se fait par novation, ce qui implique de signer un acte de novation hypothécaire chez le notaire.

Le Notaire est un professionnel du Droit avec une large formation et une longue expérience. Parmi ses fonctions figure celle de conseiller et d’orienter de manière impartiale et gratuite.

Appliquant une impartialité totale, la mission du Notaire est d’informer de manière égale toutes les parties intervenantes, en apportant une plus grande assistance à la partie qui en a le plus besoin. Quel que soit le procédé ou l’acte notarial en cours d’évaluation, il est conseillé que l’intéressé, face aux doutes qui pourraient surgir, n’hésite pas à effectuer les consultations nécessaires, tant le jour de la signature que les jours précédents.

Le Notaire garantit la légalité et l’authenticité du procédé qu’il réalise en certifiant l’authenticité des documents et les identités des personnes intervenantes, protégeant les intérêts des deux parties et assurant que les termes et les implications tant de la novation que de la subrogation hypothécaire soient compris. De plus, il garantit qu’ils sont soumis aux réglementations actuelles, car il peut exister une certaine confusion en relation avec les politiques changeantes dues aux lois et aux décrets promulgués ces dernières années.

Dans une novation, le Notaire s’assurera que les banques respectent scrupuleusement la loi et qu’aucune commission abusive ni illégale ne soit facturée aux clients. Le Notaire informera également le client qui signe une novation de tout le contenu qui est modifié ainsi que des conséquences juridiques et économiques que cela peut entraîner pour sa famille et son patrimoine.

La chose la plus importante pour réaliser une novation est de bénéficier des conseils d'un spécialiste, car il s'agit d'un processus complexe. Voici les étapes à suivre :

1. Rédiger un écrit à notre banque : dans ce document, il faut expliquer en détail quelles modifications on souhaite effectuer.
2. Puis, procéder à la négociation : notre établissement bancaire doit nous répondre pour nous offrir les nouvelles conditions.
3. Contacter un notaire, pour établir l'acte de novation. Il recevra les nouvelles conditions et, si le client est d'accord, un procès-verbal sera signé.

Pour que les nouvelles conditions s'appliquent à l'accord, l'entité bancaire et le client devront se rendre chez le notaire avec la documentation suivante :

• Certificat de la banque ou caisse ayant signé l'hypothèque, où le montant dû à ce moment sera spécifié. Ce document devra être apporté par l'entité.
• Le client ou titulaire du crédit hypothécaire devra avoir le document d'identification en cours de validité. S'il y a plusieurs titulaires, tous devront se présenter physiquement le jour de la signature avec leur carte nationale d'identité. De plus, si d'autres personnes interviennent dans l'opération, comme un ou plusieurs garants, elles devront également participer à la signature du nouveau contrat.
• Le document d'identité peut être DNI ou carte de résidence ou passeport avec NIE.
• Identification du contrat original du prêt hypothécaire.
• Identification du bien objet de l'hypothèque.
• Documentation nécessaire pour la signature du procès-verbal préalable à l'hypothèque.

La Loi 5/2019 sur le crédit immobilier, indique que pour la novation d'un prêt hypothécaire d'un particulier, il sera nécessaire de se rendre deux fois chez le notaire pour signer. Lors de la première occasion, un document purement informatif appelé procès-verbal de transparence matérielle sera signé. Dans ce procès-verbal de transparence, le notaire expliquera les modifications apportées à l'hypothèque. Après 15 jours en Catalogne (ou 10 jours dans le reste des Communautés Autonomes), il sera possible de signer l'acte de novation devant notaire.

Après la modification de l'hypothèque, l'acte public de novation devra être enregistré au Registre de la Propriété.

Nous distinguons les coûts d’hypothèque pour novation à la charge de la banque lorsqu’elle est soumise à la loi 5/2019, du 15 mars, sur le crédit immobilier :

• Frais de notaire : ils sont stipulés par le tarif notarial et bénéficient de réductions et exonérations très importantes selon les cas
• Frais d’enregistrement : déterminés par le tarif d’enregistrement, également avec plusieurs réductions
• Paiement de l’impôt : modifier les conditions du prêt est exonéré de la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD) sauf lorsque le montant prêté est augmenté, néanmoins il faut le déclarer.

Par conséquent, la banque paiera tous les frais de notaire et d’enregistrement dans tous les cas où l’hypothèque est demandée par un particulier.

Cependant, le client peut devoir payer une commission à sa banque. Cette commission s’appelle commission de novation et la loi établit certaines limites. Par exemple, modifier la durée d’échéance (en prolongeant la durée de l’hypothèque pour payer plus de mensualités mais plus petites), a une commission bancaire maximale fixée par la loi de 0,1 % du capital restant à amortir.

La subrogation est une démarche qui se conclut par l'acte de subrogation hypothécaire devant Notaire. La principale raison de l'exercer est la recherche de rentabilité en contractant de nouvelles conditions dans le prêt hypothécaire.

Il existe deux types de subrogation de prêt hypothécaire devant Notaire :

• La subrogation du créancier : un acte notarié formalise le changement de banque dans l'hypothèque.
• La subrogation du débiteur : le changement d'hypothèque d'une personne à une autre se fait par une vente devant Notaire avec subrogation.

Dans ce cas, les démarches se déroulent de la manière suivante :

• Le titulaire de l'hypothèque recherche de meilleures conditions pour un prêt hypothécaire
• Il présente une demande d'amélioration à la nouvelle banque.
• Si elle est acceptée, elle présentera une offre pour le prêt et demandera le montant restant à payer, que l'intéressé devra présenter dans les 7 jours.
• L'établissement bancaire qui a traité le prêt pourra faire une contre-offre après cette période, qui durera 15 jours.

Pour formaliser un acte de subrogation de prêt hypothécaire devant Notaire, il est nécessaire de présenter la documentation suivante :

• Certificat de dette en cours auprès de la banque d'origine.
• Document d'identification en cours de validité (ou DNI ou carte de séjour ou passeport plus NIE).
• Identification du contrat original du prêt hypothécaire.
• Identification du bien objet de l'hypothèque.
• Documentation nécessaire pour la signature du procès-verbal préalable à l'hypothèque.

Pour la signature d’un acte de subrogation, si un particulier intervient, il est nécessaire que le client se rende deux fois chez le notaire. Lors de la première visite, le Notaire effectue une intervention pour s’assurer de la compréhension des conditions hypothécaires. Cette intervention, connue sous le nom de procès-verbal préalable de transparence matérielle, est réalisée gratuitement et n’est pas contraignante.

Passés 15 jours depuis la signature du procès-verbal préalable en Catalogne (ou 10 jours dans d’autres Communautés), le mandataire de la banque et le client doivent se rendre chez le notaire pour signer l’acte de subrogation.

Le prix des actes notariaux est réglementé par le Gouvernement et se conforme à la réglementation régissant le TARIF NOTARIAL (RD 1426/1989, du 17 novembre, régissant le Tarif des Notaires). Par conséquent, tous les Notaires doivent facturer la même chose pour les mêmes services.

Les frais de notariat seront payés par la Banque, de sorte que le client ne devra payer aucun frais notarial. C’est ainsi pour toutes les subrogations soumises à la loi 5/15 sur le crédit immobilier, qui sont toutes celles dans lesquelles intervient un particulier.

Le prix exact d’un document notarial ne peut être calculé tant que son contenu concret n’est pas connu, c’est-à-dire tant qu’il n’est pas signé, car de nombreuses circonstances peuvent le faire varier. Le montant du prêt objet de la subrogation, le nombre de copies demandées d’un document, les pages qu’il contient ainsi que d’éventuels changements ou ajouts peuvent légèrement modifier le prix final.

Si vous souhaitez recevoir un devis détaillé, nous vous invitons à nous contacter directement par le moyen qui vous convient le mieux. Vous pouvez le faire via le formulaire de contact de la page principale de ce site, par la section contacter que vous trouverez dans le pied de page du site, en utilisant l’accès direct à WhatsApp en bas à droite de cette page, en envoyant un courriel à bcn@jlanotarios.com ou en nous appelant au téléphone 93 159 17 62.

À titre indicatif, nous pouvons vous avancer que, conformément à la réglementation en vigueur, le prix habituel de la formalisation d’une NOVATION de prêt hypothécaire OU D’UNE SUBROGATION se situe généralement entre 250 et 650 euros et est presque toujours payé par la banque. Toutefois, chaque cas est différent.

Ce prix indicatif est calculé pour un document de contenu habituel et d’extension habituelle, avec la délivrance d’une copie autorisée et de deux copies simples.