Qui paie la taxe foncière (IBI) lors d'une vente immobilière ?
Table des matières (8)
- Qu'est-ce que l'IBI ?
- Quand paie-t-on la taxe foncière (IBI) ?
- Qui paie la taxe foncière (IBI) lors d'une vente ? Le vendeur ou l'acheteur ?
- Quelles nouveautés la doctrine jurisprudentielle du Tribunal Suprême a-t-elle incluses ?
- Y a-t-il une spécialité si l'acheteur est un consommateur ?
- Que doit faire l'acheteur après avoir acquis le logement ?
- Autres questions fréquentes sur qui doit payer la taxe foncière dans une vente immobilière
- Conclusion
Si vous envisagez d'acheter ou de vendre une propriété, il est normal que vous vous demandiez quels impôts et taxes vous devez payer. L'un des sujets qui suscite le plus de questions au cabinet est, sans aucun doute, la Taxe Foncière ou IBI et qui paie l'IBI lors d'une vente, en particulier, qui doit payer celle correspondant à l'année où la vente du bien immobilier a lieu.
Qu'est-ce que l'IBI ?
L'IBI est un impôt direct qui taxe la titularité de droits réels sur des biens immobiliers de nature urbaine, rurale ou à caractéristiques spéciales, réglementé par le Real Decreto Legislativo 2/2004, du 5 mars, par lequel est approuvé le texte refondu de la Loi des Finances Locales.
Il se caractérise par le fait qu'il s'agit d'un impôt municipal, de sorte que sa collecte et les montants à payer dépendent de ce que décide la Mairie où se situe le bien immobilier.
Quand paie-t-on la taxe foncière (IBI) ?
La taxe foncière est un impôt annuel, qui coïncide également avec l'année civile et est exigible le premier janvier de chaque année, comme il ressort de l'article 75 de la Loi sur les finances locales.
Cependant, il ne faut pas confondre l'exigibilité (le moment où naît l'obligation de paiement) avec le moment de procéder au paiement, qui est ultérieur et fixé par les municipalités, qui, dans de nombreux cas, offrent la possibilité de fractionner le paiement de l'impôt en plusieurs versements au cours de l'année.
Qui paie la taxe foncière (IBI) lors d'une vente ? Le vendeur ou l'acheteur ?
Nous arrivons à la question posée dans ce post sur qui paie la taxe foncière (IBI) lors d'une vente, qui se base sur le principe de l'autonomie de la volonté des parties, c'est-à-dire que prévaut ce que l'acheteur et le vendeur conviennent librement, sans préjudice de ce qui est établi par la Cour Suprême et que nous verrons par la suite, avec trois possibilités :
- Le vendeur paie : Selon ce qui ressort des articles 61, 63 et 75 de la Loi sur les Finances Locales, le redevable de l'impôt est le titulaire du bien au premier janvier. Comme, logiquement, à cette date le propriétaire est le vendeur, ce sera lui qui sera obligé de payer auprès de l'administration locale.
Il est important de rappeler qu'en l'absence d'accord entre les parties, c'est la règle générale, le vendeur devant effectuer le paiement. - L'acheteur paie : les parties peuvent convenir que ce soit l'acheteur qui règle l'IBI. Ce pacte est surtout conclu lorsque l'achat a lieu dans les premiers mois de l'année, bien que rien n'empêche de convenir que l'acheteur paie dans un autre cas.
Cependant, comme la règle générale est que le vendeur paie, l'accord doit être expressément consigné dans un acte notarié. - Le paiement est fait au prorata ou proportionnellement : Les parties conviennent que le paiement sera effectué par les deux parties en proportion du nombre de mois pendant lesquels chacun a été propriétaire.
Dans tous les cas, il est conseillé pour l'acheteur, et courant dans la pratique, que, même si le paiement est fait au prorata ou imputé entièrement au vendeur, l'acheteur retienne la somme due pour la payer lui-même directement à la Mairie. De cette façon, l'acheteur s'assure du paiement total, libérant le logement de toute « fuite » du vendeur.
Quelles nouveautés la doctrine jurisprudentielle du Tribunal Suprême a-t-elle incluses ?
La Cour suprême, par le biais de l'arrêt du 15 juin 2016, introduit une nouveauté importante concernant qui paie la taxe foncière (IBI) dans une vente, établissant les règles suivantes :
- La volonté des parties prévaut. Celui qui doit payer est celui que les parties conviennent.
- À défaut d'accord, le débiteur du paiement reste le titulaire au 1er janvier, c'est-à-dire le vendeur.
- Si le vendeur paie, il a le droit de réclamer ou de répercuter sur l'acheteur la part proportionnelle de l'impôt en fonction du temps pendant lequel chacune des parties a bénéficié de celui-ci au cours de l'année de la vente.
- Sans préjudice de cela, les parties peuvent convenir de l'impossibilité de la répercussion.
Y a-t-il une spécialité si l'acheteur est un consommateur ?
L'article 89.3.c) de la Loi générale pour la défense des consommateurs et des utilisateurs stipule que « sont en tout cas considérées comme des clauses abusives : L'imposition au consommateur des frais de documentation et de traitement qui, par la loi, incombent à l'entrepreneur. En particulier, dans la vente de logements : La stipulation qui impose au consommateur le paiement des impôts dont le redevable est l'entrepreneur ».
Par conséquent, en cas d'achat d'un logement entre un consommateur acheteur et un entrepreneur vendeur, l'accord par lequel l'acheteur doit payer la totalité de la taxe foncière (IBI) ne sera pas valable, toutefois, il lui serait imputable au prorata, conformément à la doctrine de la Cour suprême.
Que doit faire l'acheteur après avoir acquis le logement ?
Une fois l'acte de vente signé, l'acheteur devra informer la mairie correspondante du changement de titulaire et demander le changement de domiciliation des avis d'imposition de la taxe foncière (IBI), afin que les futurs avis soient à son nom et non à celui du vendeur.
Ce changement prendra effet à partir du premier janvier de l'année suivant l'achat et, par conséquent, la taxe foncière de l'année de la vente ne sera pas affectée.
Autres questions fréquentes sur qui doit payer la taxe foncière dans une vente immobilière
En Catalogne, il est le plus fréquent de convenir que l'acheteur assume la taxe foncière (IBI) à partir du jour de la vente (ce que l'on appelle la répartition de l'IBI entre vendeur et acheteur). Ce qui se passe, c'est que comme le système électronique de recouvrement de l'IBI ne se met pas à jour avant la fin de l'année fiscale, l'IBI de l'exercice au cours duquel la vente est réalisée sera adressé au vendeur.
S'il y a un accord de répartition de l'IBI, la part proportionnelle de l'IBI depuis l'achat jusqu'à la fin de l'exercice fiscal doit être payée par l'acheteur au vendeur. Il est habituel de le faire chez le notaire au moment de la signature de l'acte, ce qui donne une plus grande sécurité à toutes les parties impliquées. Si cela n'est pas fait de cette manière, l'acheteur sera obligé de verser l'IBI de la part proportionnelle qui lui revient et, s'il ne s'acquitte pas du paiement, le vendeur peut le réclamer par tous les moyens permis par la loi, y compris la réclamation judiciaire du paiement.
La mairie peut saisir et vendre aux enchères le bien immobilier pour récupérer le paiement de l'impôt en souffrance, indépendamment de sa titularité.
Il est recommandé de procéder à cette vérification avant la signature de l'acte de vente afin d'éviter des exigences de paiement de la part de la mairie à l'acheteur du bien immobilier. Depuis l'étude notariale, c'est l'une des tâches que nous effectuons lors de la préparation d'une vente, pour garantir qu'il n'y a pas de charges ni de problèmes dans la vente.
Pour réclamer la taxe foncière (IBI) à l'acheteur, la première étape est de vérifier votre contrat de vente et de voir s'il existe une clause concernant la répartition de la taxe foncière. Dans le cas où elle existe, vous pourrez exiger le paiement, voire réclamer par voie judiciaire, bien que, comme nous l'avons dit, il est habituel que si la taxe foncière est proratisée, elle soit payée par l'acheteur pour la part qui lui revient au moment de la signature de l'acte de vente.
Comme nous l'avons vu, le paiement de la taxe foncière (IBI) de l'année en cours d'une vente d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, correspond au titulaire de celui-ci au 1er janvier. Cependant, l'accord pour le paiement de l'impôt entre les intervenants prévaut selon les mois pendant lesquels le bien a été utilisé cette année-là et doit être reflété comme tel dans l'acte notarié de vente.
En Catalogne, la clause la plus fréquente est la répartition proportionnelle de l'IBI entre le vendeur et l'acheteur.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l'acte de vente, nous vous conseillons ce post :
Contrat de vente immobilière : ce que vous devez savoir
La taxe foncière est payée au cours de l'année et son paiement correspond toujours à l'année en cours. Les municipalités offrent la possibilité d'un paiement unique ou d'un paiement échelonné pendant une période volontaire.
Cette taxe locale doit être payée à la mairie et peut être réglée directement à la banque ou également être domiciliée. Il est également courant de pouvoir payer dans les bureaux de la mairie ou sur leurs portails web.
Le montant de l'impôt dépendra de la valeur cadastrale de l'appartement ou de la maison et des taxes appliquées par la mairie.
Par contribution, nous entendons toute taxe ou impôt payé aux autorités, cela inclut des impôts tels que l'IRPF ou la TVA et la taxe foncière (IBI). La contribution est donc un terme plus large qui englobe plusieurs impôts, et l'IBI est un impôt spécifique, bien que de nombreuses personnes se réfèrent de manière familière à l'IBI comme « la contribution ».
Conclusion
Pour résumer ce qui précède, et en tenant compte de la doctrine du Tribunal Suprême, prévaut ce que les parties ont convenu, ce qui doit être expressément mentionné dans l'acte de vente. Dans le cas contraire, le paiement incombe au vendeur, qui pourra réclamer à l'acheteur la part proportionnelle de la taxe foncière (IBI).
En tout cas, il est recommandé :
- De venir à la signature de la vente avec tout convenu et de ne pas laisser ce pacte pour le dernier moment. Ce ne serait pas la première fois que les parties commencent à discuter en plein milieu de la signature sur qui paie (ce post leur est destiné).
- Pour la sécurité de l'acheteur, il est conseillé que celui-ci retienne le montant de l'IBI et le paie.
J'espère que ces quelques lignes sur qui paie l'IBI lors d'une vente pourront être utiles. Si cela vous intéresse, vous pouvez lire d'autres posts de notre notaría en Barcelona sur ce Blog, comme le suivant :
En cas de doute, chez JLA Notarios Asociados à Barcelone, nous sommes à votre entière disposition pour les résoudre.
