Gesetz 12/2023 vom 24. Mai: Die wichtigsten Neuerungen dieses Gesetzes zum Recht auf Wohnen

Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai regelt gemäß Artikel 1 des Gesetzes 12/2023 im Zuständigkeitsbereich des Staates die grundlegenden Bedingungen, die die Gleichheit bei der Ausübung der Rechte und der Erfüllung der verfassungsmäßigen Pflichten im Zusammenhang mit dem Wohnen gewährleisten, und insbesondere das Recht auf Zugang zu einer würdigen und angemessenen Wohnung. Es behandelt auch die Regelung des grundlegenden Inhalts des Eigentumsrechts an der Wohnung in Bezug auf seine soziale Funktion und überträgt den öffentlichen Behörden die Aufgabe, deren ordnungsgemäße Einhaltung sicherzustellen.

Daher handelt es sich um ein auf das gesamte spanische Staatsgebiet anwendbares Bundesgesetz, das in allen autonomen Gemeinschaften gilt. Folglich werden wir die wichtigsten durch dieses Gesetz 12/2023 vom 24. Mai eingeführten Fragen analysieren.

1. Die Situation von Personen in besonderen Verwundbarkeitslagen im Zusammenhang mit dem Wohnen wird definiert. So heißt es in Artikel 14 des Gesetzes 12/2023: „Die Wohnungspolitik wird insbesondere Personen, Familien und Wohneinheiten berücksichtigen, die in hochgradig verwundbaren und segregierten Siedlungen und Stadtvierteln leben, sei es in städtischen oder ländlichen Gebieten, obdachlose Personen, Menschen mit Behinderungen, Minderjährige, die von Armut oder sozialer Ausgrenzung bedroht sind, betreute Minderjährige, die diese Betreuung verlassen, sowie alle anderen verwundbaren Personen, die zum Zeitpunkt des Handelns definiert werden.“
2. Den öffentlichen Behörden wird erlaubt, die Existenz von gefördertem bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Artikel 17 legt die Funktionsregeln für diese Art von Wohnungen fest, die neu gebaut oder bereits bestehend sein können.
3. Die Erklärung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird in Artikel 18 des Gesetzes 12/2023 ermöglicht. Außerdem regelt dieser Artikel die Regeln für diese Gebiete und einige Aspekte im Zusammenhang mit der Stadtplanung.
4. Artikel 19 des Gesetzes 12/2023, zum Recht auf Wohnen, regelt die Zusammenarbeit und Informationsbereitstellung der Großvermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die in diesen Gebieten Informationen bereitstellen müssen. Diese Großvermieter werden von der Verwaltung bei der Erklärung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert. Darüber hinaus können die Verwaltungen nach Bereitstellung dieser Informationen Kooperationsformen mit den Eigentümern einrichten, um die Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Mietwohnraum in der Region zu fördern.
5. Die Kapitel II und III des Gesetzes 12/2023 regeln jeweils die Zusammenarbeit und Kooperation zwischen öffentlichen Verwaltungen im Bereich Wohnen und das Handeln des Staates im Bereich Wohnen.
6. Der Titel III des Gesetzes 12/2023 regelt in den Artikeln 27 und folgenden die öffentlichen Wohnungsbestände und legt deren Kriterien und Bestimmungen fest.

1. Wir werden nun die Neuerungen betrachten, die durch das Gesetz 12/2023 zum Recht auf Wohnen in das Zivilprozessrecht eingeführt wurden, in Bezug auf Räumungen von Bewohnern und Großvermietern. Das Gesetz 12/2023 ändert die ZPO, vor allem zum Schutz von Personen in wirtschaftlicher Notlage, wenn der Räumungsantrag von einem Großvermieter gestellt wird. Wir können einige der wichtigsten Punkte erläutern:
2. Es fällt auf, dass Großvermieter bei der Einleitung von Zwangsräumungen mehr Informationen bereitstellen müssen als diejenigen, die keine Großvermieter sind. Dies wird in Artikel 439 ZPO geregelt, nach der Reform durch das Gesetz 12/2023.
3. Es werden Regeln festgelegt, damit die Gerichte die Situationen der Verwundbarkeit bestimmen können. Der neue Artikel 441.7 der ZPO besagt, dass, obwohl die Situationen der Verwundbarkeit individuell bestimmt werden, Folgendes berücksichtigt werden kann: „Das Gericht kann zur Einschätzung der wirtschaftlichen Verwundbarkeit die Tatsache berücksichtigen, dass die Höhe der Miete, wenn es sich um ein Räumungsverfahren wegen Zahlungsverzugs handelt, zuzüglich der Kosten für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation mehr als 30 Prozent des Einkommens der Familie ausmacht und dass das Gesamteinkommen dieser Familie nicht erreicht:
   1. Im Allgemeinen die Grenze von 3-mal dem monatlichen Öffentlichen Indikator für Einkommen mit Mehrfachwirkungen (im Folgenden IPREM).
   2. Diese Grenze wird um 0,3-mal den IPREM für jedes unterhaltsberechtigte Kind in der Familie erhöht. Die Erhöhung pro unterhaltsberechtigtem Kind beträgt 0,35-mal den IPREM bei alleinerziehenden Familien oder bei jedem Kind mit einer Behinderung von mindestens 33 Prozent.
   3. Diese Grenze wird um 0,2-mal den IPREM für jede Person über 65 Jahre in der Familie oder für unterhaltsberechtigte Personen in Abhängigkeit erhöht.
   4. Falls eines der Mitglieder der Familie eine Behinderung von mindestens 33 Prozent, eine Abhängigkeitssituation oder eine Krankheit hat, die es dauerhaft und nachweislich unfähig macht, eine Erwerbstätigkeit auszuüben, beträgt die in Buchstabe a) vorgesehene Grenze 5-mal den IPREM, unbeschadet der kumulierten Erhöhungen für unterhaltsberechtigte Kinder. Zu denselben Zwecken kann das Gericht zur Einschätzung der sozialen Verwundbarkeit berücksichtigen, dass sich unter den Bewohnern der Wohnung abhängige Personen befinden.“

4. Hervorzuheben ist der neue Artikel 441 bis nach der Reform durch das Gesetz 12/2023: „1 bis. Wenn es sich um eine Klage auf Rückerlangung des Besitzes einer Wohnung oder eines Teils davon handelt, die gemäß Artikel 250.1.4. durchgeführt wird, erfolgt die Zustellung an die Person, die sich in der Wohnung aufhält. Sie kann auch an unbekannte Bewohner der Wohnung erfolgen. Zur Identifizierung des Empfängers und weiterer Bewohner kann die Person, die die Zustellung vornimmt, von Ordnungskräften begleitet werden.

   Hat der Kläger die sofortige Übergabe des Besitzes der Wohnung beantragt, wird im Beschluss über die Zulassung der Klage den Bewohnern aufgegeben, innerhalb von fünf Tagen nach Zustellung des Beschlusses einen Besitznachweis vorzulegen.

   Wenn kein ausreichender Nachweis erbracht wird, ordnet das Gericht durch Beschluss die Räumung der Bewohner und die sofortige Übergabe des Besitzes der Wohnung an den Kläger an, vorausgesetzt, dass der der Klage beigefügte Titel ausreichend ist, um das Besitzrecht zu belegen, unbeschadet der Bestimmungen in den Absätzen 5, 6 und 7 desselben Artikels, sofern eine Identifizierung des Empfängers der Zustellung oder weiterer Bewohner der Wohnung möglich war.

   Gegen den Beschluss, der über den Vorfall entscheidet, ist kein Rechtsmittel zulässig, und er wird gegen jeden der zum Zeitpunkt in der Wohnung anwesenden Bewohner vollstreckt.“

1. Die Verlängerung der Mietverträge im LAU wird geändert. Hervorzuheben ist der neue Artikel 10 des LAU, der es dem Mieter einer Hauptwohnung erlaubt, eine außerordentliche Verlängerung um ein Jahr zu beantragen, die vom Vermieter, wenn dieser ein Großvermieter ist, akzeptiert werden muss, sofern der Antragsteller sich in einer vulnerablen Situation befindet.
   Es wird auch festgelegt, dass wenn die vermietete Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet liegt, die Verlängerung jährlich erfolgt, für maximal 3 Jahre, die vom Vermieter akzeptiert werden muss, es sei denn, im Mietvertrag wurde etwas anderes vereinbart oder es wurde eine neue Miete mit den Mietbegrenzungen der neuen Absätze 6 und 7 des Artikels 17 des LAU vereinbart.
2. Bezüglich der Mietanpassung legt der neue Artikel 46 des Königlichen Gesetzesdekrets 6/2022 vom 29. März, mit dem dringende Maßnahmen im Rahmen des Nationalen Plans zur Reaktion auf die wirtschaftlichen und sozialen Folgen des Krieges in der Ukraine ergriffen werden, nach dem Gesetz 12/2023 fest:
3. „Die Mieterin oder der Mieter eines Mietvertrags für Wohnraum, der dem Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge unterliegt, dessen Miete angepasst werden muss, weil die entsprechende Jahresfrist innerhalb des Zeitraums vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 erfüllt ist, kann mit dem Vermieter die Erhöhung verhandeln, die bei dieser jährlichen Mietanpassung angewendet wird, unter Beachtung der folgenden Bedingungen:
   1. Falls der Vermieter ein Großvermieter im Sinne des Artikels 3.k) des Gesetzes 12/2023 vom 24. Mai über das Wohnrecht ist, wird die Mieterhöhung durch die neue Vereinbarung zwischen den Parteien bestimmt, wobei die jährliche Mietänderung drei Prozent nicht überschreiten darf. Fehlt diese neue Vereinbarung zwischen den Parteien, unterliegt die Mieterhöhung dieser gleichen Begrenzung.
   2. Falls der Vermieter kein Großvermieter ist, wird die Mieterhöhung durch die neue Vereinbarung zwischen den Parteien bestimmt. Fehlt diese neue Vereinbarung zwischen den Parteien, darf die anzuwendende Mieterhöhung drei Prozent nicht überschreiten.“
4. Artikel 17.3 des LAU wird geändert, um als allgemeine Regel die Zahlung der Miete für Mietverträge auf elektronischem Weg festzulegen.