Llei 12/2023 de 24 de maig: Les principals novetats d’aquesta Llei pel Dret a l’habitatge

La Llei 12/2023, de 24 de maig, segons l’article 1 de la Llei 12/2023 regula, en l’àmbit de competències de l’Estat, les condicions bàsiques que garanteixen la igualtat en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals relacionats amb l’habitatge i, en particular, el dret a accedir a un habitatge digne i adequat. També tracta la regulació del contingut bàsic del dret de propietat de l’habitatge en relació amb la seva funció social, atribuint als poders públics la funció d’assegurar-ne el correcte compliment.

Per tant, és una llei estatal aplicable a tot el territori espanyol, a totes les CCAA. Com a conseqüència, analitzarem les qüestions més importants introduïdes per aquesta Llei 12/2023, de 24 de maig.

1. Es defineix la situació de persones en situacions d’especial vulnerabilitat en relació amb l’habitatge. Així, diu l’article 14 de la Llei 12/2023: “Les polítiques en matèria d’habitatge tindran especialment en compte les persones, famílies i unitats de convivència que viuen en assentaments i barris altament vulnerables i segregats, ja sigui tant en entorns urbans com en zones rurals, les persones sense llar, les persones amb discapacitat, els menors en risc de pobresa o exclusió social, els menors tutelats que deixin de ser-ho i qualsevol altra persona vulnerable que es defineixi en el moment de l’actuació”.
2. Es permet als poders públics impulsar l’existència d’habitatges assequibles incentivats. L’article 17 estableix les regles de funcionament d’aquesta mena d’habitatges, que poden ser de nova construcció o tractar-se d’habitatges ja existents.
3. Es permet la declaració de zones de mercat residencial tensionat, a l’article 18 de la Llei 12/2023. A més, aquest article també regula les regles d’aquestes zones i alguns aspectes relacionats amb el planejament urbanístic.
4. L’article 19 de la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, regula la col·laboració i subministrament d’informació dels grans posseïdors en zones de mercat residencial tensionat, que hauran de donar informació en les zones de mercat residencial tensionat. Aquests grans posseïdors seran definits per l’Administració en la declaració de zona de mercat residencial tensionat. A més, després de donar aquesta informació, les Administracions podran establir fórmules de col·laboració amb els propietaris amb l’objectiu de afavorir l’increment de l’oferta de lloguer assequible a la zona.
5. Els Capítols II i III de la Llei 12/2023 regulen, respectivament, la col·laboració i cooperació entre Administracions Públiques en matèria d’habitatge i l’actuació de l’Estat en matèria d’habitatge.
6. El Títol III de la Llei 12/2023 regula als articles 27 i següents els parcs públics d’habitatge, establint els seus criteris i els seus destins.

1. Ara veurem les novetats introduïdes en la llei d’enjudiciament civil per la llei 12/2023 pel dret a l’habitatge, en relació a desallotjaments d’ocupants i grans tenidors. La llei 12/2023 modifica la LEC, sobretot per protegir persones en situació de vulnerabilitat econòmica quan qui insta el desallotjament és un gran tenidor. Podem comentar alguns dels punts més importants:
2. Destaca que, per instar desnonaments, els grans tenidors han de proporcionar més informació que quan insta el desnonament qui no és gran tenidor. Això es regula en el 439 LEC, després de la reforma per la llei 12/2023.
3. Es regulen regles perquè els Tribunals determinin les situacions de vulnerabilitat. El nou 441.7 de la LEC diu que, encara que es determinarà individualment les situacions de vulnerabilitat, es pot considerar el següent: “el tribunal per apreciar la situació de vulnerabilitat econòmica podrà considerar el fet que l’import de la renda, si es tracta d’un judici de desnonament per manca de pagament, més el dels subministraments d’electricitat, gas, aigua i telecomunicacions suposi més del 30 per 100 dels ingressos de la unitat familiar i que el conjunt d’aquests ingressos no assoleixi:
   1. Amb caràcter general, el límit de 3 vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (d’ara endavant IPREM).
   2. Aquest límit es incrementarà en 0,3 vegades l’IPREM per cada fill a càrrec a la unitat familiar. L’increment aplicable per fill a càrrec serà de 0,35 vegades l’IPREM per cada fill en el cas d’unitat familiar monoparental o en el cas de cada fill amb discapacitat igual o superior al 33 per cent.
   3. Aquest límit s’incrementarà en 0,2 vegades l’IPREM per cada persona major de 65 anys membre de la unitat familiar o persones en situació de dependència a càrrec.
   4. En cas que algun dels membres de la unitat familiar tingui declarada discapacitat igual o superior al 33 per cent, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral, el límit previst a la lletra a) serà de 5 vegades l’IPREM, sense perjudici dels increments acumulats per fill a càrrec. A aquests mateixos efectes, el tribunal per apreciar la vulnerabilitat social podrà considerar el fet que, entre qui ocupin l’habitatge, s’hi trobin persones dependents”

4. Destaca el nou 441 bis després de la reforma per Llei 12/2023: «1 bis. Quan es tracti d’una demanda de recuperació de la possessió d’un habitatge o part d’aquest que es tramiti segons el previst a l’article 250.1.4.º, la notificació es farà a qui es trobi habitant aquell. Es podrà fer a més als ignorats ocupants de l’habitatge. A efectes de procedir a la identificació del receptor i altres ocupants, qui realitzi l’acte de comunicació podrà anar acompanyat dels agents de l’autoritat.

   Si el demandant hagués sol·licitat l’immediat lliurament de la possessió de l’habitatge, en el decret d’admissió a tràmit de la demanda es requerirà als seus ocupants perquè aportin, en el termini de cinc dies des de la notificació d’aquesta, títol que justifiqui la seva situació possessòria.

   Si no s’aportés justificació suficient, el tribunal ordenarà mitjançant auto el desallotjament dels ocupants i l’immediat lliurament de la possessió de l’habitatge al demandant, sempre que el títol que s’hagués acompanyat a la demanda fos suficient per a l’acreditació del seu dret a posseir i sense perjudici del que s’estableix als apartats 5, 6 i 7 d’aquest mateix article si ha estat possible la identificació del receptor de la notificació o altres ocupants de l’habitatge.

   Contra l’auto que decideixi sobre l’incident no cabrà recurs algun i es portarà a terme contra qualsevol dels ocupants que es trobin en aquell moment a l’habitatge.»

1. Es modifica la pròrroga dels arrendaments a la LAU. Destaca del nou article 10 de la LAU que es permet a l’arrendatari d’habitatge habitual sol·licitar una pròrroga extraordinària d’un any que ha de ser acceptada per l’arrendador gran tenidor si el sol·licitant està en situació de vulnerabilitat.
   També es determina que en cas que l’immoble arrendat estigui en una zona de mercat residencial tensionat es prorrogui per terminis anuals, per un màxim de 3 anys, que haurà de ser acceptada per l’arrendador llevat que en el contracte de lloguer s’hagués pactat el contrari o s’hagi pactat un nou lloguer amb les limitacions de la renda dels nous apartats 6 i 7 de l’article 17 de la LAU.
2. Quant a la actualització de la renda estableix el nou 46 del Reial Decret-llei 6/2022, de 29 de març, pel qual s’adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna, després de la Llei 12/2023:
3. “La persona arrendatària d’un contracte de lloguer d’habitatge subjecte a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, la renda del qual hagi de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat de vigència dins del període comprès entre l’1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024, podrà negociar amb l’arrendador l’increment que s’aplicarà en aquesta actualització anual de la renda, subjecte a les següents condicions:
   1. En el cas que l’arrendador sigui un gran tenidor en els termes que estableix l’article 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts, sense que la variació anual de la renda pugui excedir del tres per cent. En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment de la renda quedarà subjecte a aquesta mateixa limitació.
   2. En el cas que l’arrendador no sigui un gran tenidor, l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts. En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment de la renda a aplicar no podrà ser superior al tres per cent”
4. Es modifica el 17.3 de la LAU, per fixar, com a regla general, el pagament de la renda dels lloguers per mitjans electrònics.