Loi 12/2023 du 24 mai : Les principales nouveautés de cette Loi sur le Droit au logement

La Loi 12/2023, du 24 mai, selon l'article 1 de la Loi 12/2023 régule, dans le cadre des compétences de l'État, les conditions de base qui garantissent l'égalité dans l'exercice des droits et dans le respect des devoirs constitutionnels liés au logement et, en particulier, le droit d'accéder à un logement digne et adéquat. Elle traite également de la régulation du contenu de base du droit de propriété du logement en relation avec sa fonction sociale, attribuant aux pouvoirs publics la fonction d'assurer son respect adéquat.

Par conséquent, c'est une loi d'État applicable sur tout le territoire espagnol, dans toutes les CCAA. En conséquence, nous analyserons les questions les plus importantes introduites par cette Loi 12/2023, du 24 mai.

1. La situation des personnes en situation de vulnérabilité particulière en matière de logement est définie. Ainsi, l'article 14 de la Loi 12/2023 stipule : « Les politiques en matière de logement prendront particulièrement en compte les personnes, familles et unités de vie qui vivent dans des établissements et quartiers hautement vulnérables et ségrégués, que ce soit en milieu urbain ou en zones rurales, les personnes sans domicile, les personnes en situation de handicap, les mineurs en risque de pauvreté ou d'exclusion sociale, les mineurs sous tutelle qui cessent de l’être ainsi que toute autre personne vulnérable définie au moment de l’intervention ».
2. Les pouvoirs publics sont autorisés à promouvoir l’existence de logements abordables incités. L'article 17 établit les règles de fonctionnement de ce type de logements, qui peuvent être de nouvelle construction ou concerner des logements déjà existants.
3. La déclaration de zones de marché résidentiel tendu est autorisée, à l'article 18 de la Loi 12/2023. De plus, cet article régule également les règles de ces zones et certains aspects liés à l’urbanisme.
4. L'article 19 de la Loi 12/2023, relatif au droit au logement, régule la collaboration et la fourniture d’informations des grands détenteurs dans les zones de marché résidentiel tendu, qui devront fournir des informations dans ces zones. Ces grands détenteurs seront définis par l’Administration lors de la déclaration de la zone de marché résidentiel tendu. De plus, après avoir fourni ces informations, les Administrations pourront établir des formules de collaboration avec les propriétaires afin de favoriser l’augmentation de l’offre de location abordable dans la zone.
5. Les Chapitres II et III de la Loi 12/2023 régulent respectivement la collaboration et coopération entre les Administrations Publiques en matière de logement et l’action de l’État en matière de logement.
6. Le Titre III de la Loi 12/2023 régule dans les articles 27 et suivants les parcs publics de logements, établissant leurs critères et leurs destinations.

1. Nous allons maintenant voir les nouveautés introduites dans la loi de procédure civile par la loi 12/2023 relative au droit au logement, en ce qui concerne les expulsions des occupants et grands propriétaires. La loi 12/2023 modifie la LEC, surtout pour protéger les personnes en situation de vulnérabilité économique lorsque la demande d'expulsion est faite par un grand propriétaire. Nous pouvons commenter certains des points les plus importants :
2. Il est à noter que, pour engager des expulsions, les grands propriétaires doivent fournir plus d'informations que lorsque la demande d'expulsion est faite par quelqu'un qui n'est pas un grand propriétaire. Cela est réglementé à l'article 439 de la LEC, après la réforme par la loi 12/2023.
3. Des règles sont établies pour que les tribunaux déterminent les situations de vulnérabilité. Le nouvel article 441.7 de la LEC indique que, bien que les situations de vulnérabilité soient déterminées individuellement, on peut considérer ce qui suit : « le tribunal, pour apprécier la situation de vulnérabilité économique, pourra prendre en compte le fait que le montant du loyer, s'il s'agit d'un procès d'expulsion pour non-paiement, plus celui des fournitures d'électricité, de gaz, d'eau et de télécommunications représente plus de 30 % des revenus de l'unité familiale et que l'ensemble de ces revenus n'atteint pas :
   1. De manière générale, la limite de 3 fois l'Indicateur Public de Revenu aux Effets Multiples mensuel (ci-après IPREM).
   2. Cette limite sera augmentée de 0,3 fois l'IPREM par enfant à charge dans l'unité familiale. L'augmentation applicable par enfant à charge sera de 0,35 fois l'IPREM par enfant dans le cas d'une unité familiale monoparentale ou dans le cas de chaque enfant avec un handicap égal ou supérieur à 33 %.
   3. Cette limite sera augmentée de 0,2 fois l'IPREM par personne de plus de 65 ans membre de l'unité familiale ou personnes en situation de dépendance à charge.
   4. Dans le cas où l'un des membres de l'unité familiale aurait déclaré un handicap égal ou supérieur à 33 %, une situation de dépendance ou une maladie qui l'empêche de manière permanente et dûment justifiée d'exercer une activité professionnelle, la limite prévue à la lettre a) sera de 5 fois l'IPREM, sans préjudice des augmentations cumulées par enfant à charge. À ces mêmes fins, le tribunal, pour apprécier la vulnérabilité sociale, pourra considérer le fait que, parmi les occupants du logement, se trouvent des personnes dépendantes »

4. Il convient de souligner le nouvel article 441 bis après la réforme par la loi 12/2023 : « 1 bis. Lorsqu'il s'agit d'une demande de récupération de la possession d'un logement ou d'une partie de celui-ci qui est traitée conformément aux dispositions de l'article 250.1.4., la notification sera faite à la personne qui occupe ce logement. Elle pourra également être faite aux occupants inconnus du logement. Aux fins d'identifier le destinataire et les autres occupants, la personne effectuant l'acte de communication pourra être accompagnée des agents de l'autorité.

   Si le demandeur a demandé la remise immédiate de la possession du logement, dans le décret d'admission à la procédure de la demande, il sera demandé aux occupants de fournir, dans un délai de cinq jours à compter de la notification de celle-ci, un titre justifiant leur situation de possession.

   Si aucune justification suffisante n'est fournie, le tribunal ordonnera par ordonnance l'expulsion des occupants et la remise immédiate de la possession du logement au demandeur, à condition que le titre joint à la demande soit suffisant pour prouver son droit de posséder et sans préjudice de ce qui est établi aux paragraphes 5, 6 et 7 de cet article si l'identification du destinataire de la notification ou des autres occupants du logement a été possible.

   Contre l'ordonnance qui statue sur l'incident, aucun recours ne sera possible et elle sera exécutée contre n'importe lequel des occupants présents à ce moment dans le logement. »

1. La prolongation des baux est modifiée dans la LAU. Il est à noter dans le nouvel article 10 de la LAU que le locataire d'un logement principal peut demander une prolongation extraordinaire d'un an qui doit être acceptée par le bailleur grand propriétaire si le demandeur est en situation de vulnérabilité.
   Il est également déterminé que dans le cas où le bien loué se trouve dans une zone de marché résidentiel tendu, la prolongation se fait par périodes annuelles, pour un maximum de 3 ans, qui doit être acceptée par le bailleur sauf si le contrat de location en dispose autrement ou si un nouveau bail a été convenu avec les limitations de loyer des nouveaux paragraphes 6 et 7 de l'article 17 de la LAU.
2. En ce qui concerne la mise à jour du loyer, le nouveau 46 du décret-loi 6/2022, du 29 mars, par lequel des mesures urgentes sont adoptées dans le cadre du Plan national de réponse aux conséquences économiques et sociales de la guerre en Ukraine, après la Loi 12/2023, établit :
3. « La personne locataire d'un contrat de location de logement soumis à la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, dont le loyer doit être actualisé parce que la période annuelle correspondante de validité est atteinte entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024, pourra négocier avec le bailleur l'augmentation qui sera appliquée à cette actualisation annuelle du loyer, sous réserve des conditions suivantes :
   1. Dans le cas où le bailleur est un grand propriétaire au sens de l'article 3.k) de la Loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement, l'augmentation du loyer sera celle résultant du nouvel accord entre les parties, sans que la variation annuelle du loyer puisse dépasser trois pour cent. En l'absence de ce nouvel accord entre les parties, l'augmentation du loyer sera soumise à cette même limitation.
   2. Dans le cas où le bailleur n'est pas un grand propriétaire, l'augmentation du loyer sera celle résultant du nouvel accord entre les parties. En l'absence de ce nouvel accord entre les parties, l'augmentation du loyer à appliquer ne pourra pas dépasser trois pour cent »
4. L'article 17.3 de la LAU est modifié pour fixer, comme règle générale, le paiement du loyer des locations par des moyens électroniques.