Mobiliarische Hypothek für Apotheken: Was sie ist, wie sie funktioniert und welche Vorteile sie zur Finanzierung einer Apotheke bietet
Der Kauf einer Apotheke ist eine der wichtigsten geschäftlichen Transaktionen im Gesundheitswesen. Ihr wirtschaftlicher Wert, der mit der Lizenz, dem Geschäftslokal und der Kundschaft verbunden ist, macht eine Finanzierung fast immer notwendig. Im Gegensatz zu anderen Geschäften wird die Apotheke jedoch nicht mit einer herkömmlichen Immobilienhypothek finanziert, sondern durch eine Mobilienhypothek auf das eigene Geschäft oder gegebenenfalls durch eine Bewegungslosen Verpfändung der behördlichen Genehmigung, die den Betrieb ermöglicht.
In diesem Artikel möchten die Notare Luis Alberto Álvarez Moreno und Juan Madridejos Velasco von JLA Notarios, als auf Apothekenkaufverträge und Hypotheken spezialisierte Notare, die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit beweglichen Hypotheken auf Apotheken zusammenfassen und einige der Fragen beantworten, die uns unsere Kunden bei diesen Verfahren häufig stellen.
Im Zusammenhang mit der Übertragung von Apotheken bieten sowohl die bewegliche Hypothek als auch die Pfandrecht ohne Besitzübergabe, geregelt durch das Gesetz vom 16. Dezember 1954 über bewegliche Hypotheken und Pfandrechte ohne Besitzübergabe, einen sicheren und vollkommen legalen Weg zur Absicherung von Krediten im Pharmasektor. Ihre aktuelle Ausgestaltung, verstärkt durch das Gesetz 41/2007, hat es ermöglicht, dass dieser Mechanismus zu einem wesentlichen Instrument für diejenigen geworden ist, die eine Apotheke erwerben, erweitern oder modernisieren möchten.
Was ist eine bewegliche Hypothek auf eine Apotheke und warum ist sie auf Apotheken anwendbar?
Die Mobilienhypothek ist eine dingliche Sicherheit, die sich auf bewegliche Sachen erstreckt – nicht auf Immobilien – ohne dass der Schuldner den Besitz verliert. Ihr Zweck ist derselbe wie bei der Immobilienhypothek: die Sicherstellung der Erfüllung einer Zahlungspflicht, indem dem Gläubiger im Falle des Zahlungsverzugs ein bevorzugtes Recht eingeräumt wird.
Nach Artikel 12 des Gesetzes von 1954 können unter anderem Handelsbetriebe verpfändet werden. Unter diese Kategorie fällt die Apotheke, da es sich um ein Geschäft mit Struktur, Kundschaft und Geschäfts- oder Firmenwert handelt. In der Praxis kann der Apotheker, der eine Apotheke kauft, den eigenen Betrieb als Sicherheit für das Darlehen anbieten, das für den Erwerb bestimmt ist.
Elemente, die in die bewegliche Hypothek der Apotheke einbezogen sind
Bei einer Mobiliarhypothek auf eine Apotheke werden verschiedene Elemente einbezogen:
- das Miet- oder Eigentumsrecht des Geschäftsraums,
- das Möbel und die Einrichtungen,
- die Bestände,
- der Handelsname und die Marken,
- und der Geschäftswert, verstanden als die Kundschaft und der Ruf des Unternehmens.
Die notarielle und registerrechtliche Lehre —Faus (Clases de hipotecas mobiliarias), De la Puente (Drets Reals IV)— erkennt die Gültigkeit dieser Rechtsfigur ausdrücklich an und hebt hervor, dass die pharmazeutische Einrichtung alle Anforderungen an Individualisierung und wirtschaftlichen Wert erfüllt, die das Gesetz verlangt.
In Katalonien entspricht diese Möglichkeit dem Gesetz 31/1991 über Apotheken und dem Dekret 40/1992, die die Genehmigung, Übertragung und Schließung von Apotheken regeln, stets unter administrativer Kontrolle.
Rechtlicher Rahmen: eine Figur mit staatlicher Grundlage und autonomen Nuancen
Das Gesetz über bewegliche Hypotheken und Pfandrechte ohne Besitzübergabe von 1954, geändert durch das Gesetz 41/2007, bleibt die maßgebliche Vorschrift.
Es legt fest, dass die bewegliche Hypothek:
- in öffentlicher Urkunde vor einem Notar beurkundet werden muss;
- eine Eintragung im Register für bewegliche Sachen erfordert, mit konstitutiver Wirkung für das Recht;
- und nur auf identifizierbare und voll Eigentum stehende Sachen lasten darf.
Praktische Anwendung im Fall von Apotheken
Im Falle von Apotheken verlangt Artikel 19 des Gesetzes über bewegliche Hypotheken und Pfandrechte ohne Besitzübergabe, dass der Inhaber Eigentümer des Geschäftsraums oder Mieter mit Übertragungs- oder Abtretungsbefugnis ist, da diese rechtliche Verfügbarkeit für die Wirksamkeit der Hypothek wesentlich ist. Außerdem muss dieser Mietvertrag eine Laufzeit haben, die gleich oder länger ist als die Laufzeit des Darlehens, das den Kauf der Apotheke ermöglicht und durch eine bewegliche Hypothek oder ein Pfandrecht an der Apotheke gesichert wird.
Dazu kommen die autonomen Vorschriften: In Katalonien legt das Gesetz 31/1991 fest, dass nur natürliche pharmazeutische Personen (Artikel 3) Inhaber von Apotheken sein können, was Handels- oder Berufsgesellschaften ausschließt. Folglich kann nur der Apotheker als Inhaber seine Praxis als Handelsbetrieb verpfänden oder seine behördliche Genehmigung verpfänden.
Mobiliarische Hypothek und Pfand ohne Verlagerung: zwei ergänzende Wege
Die Mobiliarhypothek und das Pfandrecht ohne Besitzübergabe sind zwei Seiten derselben Institution. Beide ermöglichen die Sicherung von Schulden an beweglichen Sachen, ohne dass der Schuldner den Besitz verliert, unterscheiden sich jedoch in ihrem Gegenstand und ihren Formalitäten.
| Begriff | Mobiliarhypothek | Pfandrecht ohne Besitzübergabe |
|---|---|---|
| Gegenstand | Handelsbetriebe oder identifizierbare bewegliche Sachen | Verwaltungsrechte oder immaterielle Inhalte (Lizenzen, Konzessionen) |
| Formalitäten | Notarielle Urkunde und konstitutive Eintragung | Registereintragung mit Wirkungen der Einwendbarkeit |
| Anwendung in Apotheken | Auf das Geschäft und dessen Vermögenswerte | Auf die Betriebserlaubnis |
Lehre der DGRN
Die Resolution der Generaldirektion für Register und Notariat vom 15. Juni 2016 stellte einen Meilenstein in diesem Bereich dar, indem sie erklärte, dass Apothekenlizenzen als pfandfähige Güter ohne Besitzübergabe gelten, sofern das Autonomiestatut dies erlaubt.
Diese Doktrin öffnete die Tür zur Dualität der Sicherheiten: Mobiliarhypothek auf das Unternehmen und Pfandrecht auf die Lizenz, wodurch die Sicherheit der Finanztransaktionen im Sektor gestärkt wurde.
Verfassung und formelle Anforderungen der beweglichen Hypothek für Apotheken
a) Öffentliche notarielle Urkunde über eine bewegliche Hypothek
Der Artikel 13 des Gesetzes von 1954 verlangt, dass jede bewegliche Hypothek in einer öffentlichen Urkunde festgehalten wird, mit genauer Beschreibung der Güter, Identifikation des Gläubigers und Schuldners, Höhe des Darlehens und Adresse für Benachrichtigungen.
In der notariellen Praxis umfasst die Urkunde der beweglichen Hypothek einer Apotheke die Gesundheitsgenehmigung, den Eigentums- oder Miettitel, das Möbelinventar und den Verweis auf den Geschäftswert als Bestandteil der Sicherheit.
Eintragung ins Grundbuch
Das Recht entsteht erst mit seiner Eintragung im Register für bewegliche Sachen.
Die Eintragung ist konstitutiv, und nur durch sie erwirbt der Gläubiger das Recht auf Verfolgung und Vorrang gegenüber Dritten.
Die Registerpublizität erfüllt in diesem Sinne eine Funktion der Transparenz und des Schutzes des Finanzverkehrs.
Koordination mit dem Lizenzkleidungsstück
Wenn die Transaktion eine bewegliche Hypothek und eine Pfandrecht ohne Übergabe kombiniert, ist es wesentlich, dass beide koordiniert werden.
Der Notar muss die Lizenz, die Gegenstand des Pfandrechts ist, ausdrücklich identifizieren und dies in der Urkunde festhalten, um deren Vereinbarkeit mit der Haupt-Hypothek zu gewährleisten.
Praktisches Beispiel: Finanzierung des Kaufs einer Apotheke (Illustrierender Realfall)
Stellen wir uns vor, Doña Carmen, approbierte Apothekerin, erwirbt eine Apotheke in Tarragona für 900.000 Euro. Doña Carmen hat 250.000 Euro und es fehlen ihr 650.000 Euro.
Um den Kauf zu finanzieren, gewährt ihr die Bank daher ein Darlehen über 650.000 Euro für zehn Jahre.
Als Sicherheit werden zwei ergänzende notarielle Vereinbarungen getroffen:
- Mobiliarhypothek auf das Handelsunternehmen: umfasst Mobiliar, Einrichtungen, Geschäfts- und Firmenwert, Mietrecht und Handelsname.
- Verpfändung ohne Besitzübergabe auf die Apothekenlizenz, ein wesentliches Element des Geschäfts.
Beide Urkunden werden im Register für bewegliche Sachen eingetragen.
Während der Laufzeit des Darlehens betreibt die Apothekerin das Geschäft weiter.
Wenn sie mit der Zahlung in Verzug gerät, kann die Bank die Hypothek und die Verpfändung vollstrecken und das Unternehmen übernehmen, wobei der neue Inhaber jedoch ein approbierter Apotheker sein muss, der von der Verwaltung zugelassen ist.
Besonderheiten der Mobiliarhypothek bei Pharmaunternehmen in Katalonien
Die katalanische Gesetzgebung führt relevante Besonderheiten ein.
Das Gesetz 31/1991 und das Dekret 40/1992 legen fest, dass nur natürliche pharmazeutische Personen Inhaber sein können und dass jede Übertragung, Verlegung oder Schließung eine vorherige Genehmigung des Departament de Salut erfordert.
Auswirkungen auf die Gültigkeit und Durchsetzung der Hypothek
Dies bedeutet, dass die Hypothek oder die Verpfändung an die Gültigkeit der behördlichen Genehmigung gebunden sein muss.
Im Falle der Zwangsvollstreckung muss die Zuweisung der Apotheke von der Verwaltung genehmigt werden, und der Erwerber muss die geforderten beruflichen Voraussetzungen erfüllen.
Der Notar muss daher nicht nur die rechtliche Situation des Geschäftsraums überprüfen, sondern auch die verwaltungstechnische Situation der Lizenz, um sicherzustellen, dass die Sicherheit wirksam und durchsetzbar ist.
JLA Notarios – Notariat spezialisiert auf die Unterzeichnung von Hypotheken für Apotheken in Katalonien
JLA Notarios sind Spezialisten für die Abwicklung von Apothekenkäufen und Hypotheken in Katalonien und können die beste juristische Unterstützung bei allen Apothekenkäufen bieten, die persönlich in unserer Notariatskanzlei in Barcelona unterzeichnet werden, unabhängig davon, wo sich die Apotheke befindet.
Wenn Sie uns als Notariat für den Kauf Ihrer Apotheke wählen, garantieren wir Ihnen den besten spezialisierten juristischen Service und die erfolgreiche Erfüllung aller gesetzlichen und administrativen Anforderungen sowie aller katalanischen Besonderheiten.
Erfahren Sie mehr über den Kauf von Apothekenbetrieben in diesem Artikel:
Vorteile der möblierten Hypothek für Apotheken
Für den Apotheker
- Ermöglicht die Finanzierung ohne Verpfändung von Immobilien.
- Nutzen Sie den wirtschaftlichen Wert des eigenen Geschäfts als Sicherheit.
- Behält den Besitz und Betrieb der Apotheke bei.
- Erleichtert die Refinanzierung oder Erweiterung des Kredits zu günstigen Bedingungen.
Für die Finanzinstitution
- Es wird eine eingetragene und gerichtlich oder notariell vollstreckbare reale Sicherheit erlangt.
- Registerpublizität und Vorrang gegenüber anderen Gläubigern.
- Notarielle Überwachung, die die formelle und materielle Gültigkeit der Transaktion sichert.
- Größere Sicherheit gegenüber Zahlungsausfällen oder unautorisierten Übertragungen.
Die Besteuerung der beweglichen Hypothek von Apotheken
Die Begründung einer beweglichen Hypothek oder einer Pfandrecht ohne Besitzübergabe unterliegt der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (IAJD) in der Form von notariellen Urkunden. Der Steuersatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, liegt aber meist zwischen 0,5 % und 1,5 % auf die Hypothekenverbindlichkeit (durch Hauptforderung, Zinsen und Kosten gesicherter Betrag).
In Katalonien beträgt der AJD-Satz bei beweglichen Hypotheken für Apotheken 1,5 % der Hypothekenverbindlichkeit.
Im Gegensatz zur Immobilienhypothek unterliegt diese Operation nicht der Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen, da keine Eigentumsübertragung, sondern die Begründung einer Sicherheit vorliegt. Der Steuerschuldner ist in der Regel der Darlehensgeber oder Hypothekengläubiger, sofern nicht anders vereinbart gemäß Artikel 29 des konsolidierten Textes des ITP- und AJD-Gesetzes.
Aus Sicht der Einkommensteuer (IRPF) oder Körperschaftsteuer sind die Darlehenszinsen für den Apothekeninhaber abzugsfähige Aufwendungen, sofern der Kredit für den Erwerb oder die Verbesserung der Apotheke verwendet wird. Notar- und Registerkosten sowie die gezahlte IAJD können ebenfalls als abzugsfähige Aufwendungen im entsprechenden Wirtschaftsjahr berücksichtigt werden, als Teil der Finanzierungskosten.
Im Falle einer Löschung oder Refinanzierung ist die Löschungsurkunde gemäß Artikel 45.I.B.18 des TRITPAJD von der Steuer befreit und verursacht nur minimale Notar- und Registerkosten.
Die notarielle Funktion und die Rechtskontrolle
Der Notar spielt eine wesentliche Rolle im gesamten Prozess des Kaufs und der Finanzierung von Apotheken.
Seine Funktion geht über das Verfassen der Urkunde hinaus: Er berät, überprüft die Fähigkeit und Legitimation des Apothekers, kontrolliert die Rechtmäßigkeit des Mietvertrags und weist auf die steuerlichen und registerrechtlichen Konsequenzen hin.
Außerdem gewährleistet er, dass alle auf die Übertragung von Apotheken anwendbaren Besonderheiten eingehalten werden, was spezifische Kenntnisse der Apothekenvorschriften erfordert.
Übliche notarielle Handlungen
- Überprüfung, dass der Mietvertrag die Abtretung oder Übertragung erlaubt.
- Nachweis, dass die Güter nicht bereits verpfändet oder belastet sind.
- Koordination mit dem Register für bewegliche Sachen zur Sicherstellung der Eintragung.
- Hinweise zur Grunderwerbsteuer (AJD).
Die notarielle Intervention bietet letztlich rechtliche Sicherheit und Transparenz für beide Parteien.
JLA Notarios - Notariat spezialisiert auf Apotheken
Die Apothekenvorschriften sind komplex und spezifisch und erfordern ein gründliches Wissen über die staatliche und autonome Gesetzgebung zum Kauf und Verkauf von Apotheken und deren Finanzierung.
Bei JLA Notarios verfügen sowohl die Notare Luis Alberto Álvarez Moreno als auch Juan Madridejos Velasco über spezialisiertes Wissen im Pharmasektor. Außerdem gibt es im Team von JLA Notarios Sachbearbeiter, die auf Beratung und Abwicklung von Apothekenübertragungen spezialisiert sind.
Wenn Sie Ihre Übertragung und Hypothek einer Apotheke mit JLA Notarios abwickeln möchten, ist die einzige Voraussetzung, dass Sie persönlich in unserer Notariatsstelle für Hypotheken in der Avenida Diagonal in Barcelona zur Unterschrift erscheinen. Solange Sie zur Unterschrift zu JLA Notarios kommen, können wir jede Operation im Zusammenhang mit Ihrer Apotheke abwickeln, egal ob sie sich in Barcelona, in Katalonien oder an einem anderen Ort in Spanien befindet.
Fazit
Die mobiliarische Hypothek für Apotheken stellt ein rechtliches Instrument dar, das perfekt an die moderne Finanzierung angepasst ist.
Sie ermöglicht dem Apotheker, Kredite auf sein eigenes Geschäft aufzunehmen, und der Bank, über eine sichere, eintragungsfähige und transparente reale Sicherheit zu verfügen.
Die Kombination aus mobiliarischer Hypothek und Pfand ohne Besitzübergabe — gut strukturiert und eingetragen — garantiert eine solide, ausgewogene und vollständig den geltenden Gesundheits- und Registervorschriften entsprechende Finanzierung.
Häufig gestellte Fragen zu Hypotheken für Apotheken (FAQ)
Ja, vorausgesetzt, der Mietvertrag erlaubt die Abtretung oder Übertragung (Art. 19 LHMPSD) und der Vermieter wird durch notarielle Urkunde benachrichtigt. Außerdem muss die Mietdauer gleich oder länger als das verpfändete Darlehen sein.
Die Gesundheitserlaubnis ist persönlich. Wenn der Inhaber die Ausübung einstellt, verlangt die Verwaltung die Übertragung an einen anderen zugelassenen Apotheker. Dies erfordert eine behördliche Genehmigung.
Unterliegt der Grunderwerbsteuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD), genauso wie eine Immobilienhypothek.
Nur durch gerichtliche oder notarielle Vollstreckung. Der Zuweisungsempfänger muss Apotheker sein und die entsprechende Genehmigung erhalten.
Ja, sobald die Erbschaft angenommen und die Eigentümerschaft durch den neuen Apotheker nachgewiesen wurde, nach vorheriger Erneuerung oder Übertragung der Lizenz.
