Hipoteca mobiliaria de farmacias: qué es, cómo funciona y qué ventajas ofrece para financiar una farmacia
Comprar una farmacia es una de las operaciones empresariales más relevantes en el ámbito sanitario. Su valor económico, vinculado a la licencia, al local y a la clientela, hace que la financiación resulte casi siempre necesaria. Sin embargo, a diferencia de otros negocios, la farmacia no se financia con una hipoteca inmobiliaria tradicional, sino mediante una hipoteca mobiliaria sobre el propio establecimiento o, en su caso, una prenda sin desplazamiento sobre la autorización administrativa que permite su funcionamiento.
En este artículo, desde JLA Notarios, los Notarios Luis Alberto Álvarez Moreno y Juan Madridejos Velasco, como notarios especialistas en compraventas e hipotecas de farmacia, queremos resumirles las cuestiones más importantes en relación a hipotecas mobiliarias sobre farmacia y resolver algunas de las preguntas que habitualmente nos plantean nuestros clientes en estos trámites.
En relación a la transmisión de farmacias, tanto la hipoteca mobiliaria como la prenda sin desplazamiento, reguladas por la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, ofrecen una vía segura y perfectamente legal para garantizar préstamos en el sector farmacéutico. Su configuración actual, reforzada por la Ley 41/2007, ha permitido que este mecanismo se convierta en un instrumento esencial para quienes desean adquirir, ampliar o modernizar una oficina de farmacia.
¿Qué es una hipoteca mobiliaria de farmacia y por qué es aplicable a las farmacias?
La hipoteca mobiliaria es una garantía real que recae sobre bienes muebles —no sobre inmuebles— pero sin que el deudor pierda su posesión. Su finalidad es la misma que la de la hipoteca inmobiliaria: asegurar el cumplimiento de una obligación de pago, otorgando al acreedor un derecho preferente en caso de impago.
Según el artículo 12 de la Ley de 1954, pueden hipotecarse, entre otros bienes, los establecimientos mercantiles. Bajo esta categoría se incluye la oficina de farmacia, en tanto que negocio dotado de estructura, clientela y valor de fondo de comercio. En la práctica, el farmacéutico que compra una farmacia puede ofrecer el propio establecimiento como garantía del préstamo destinado a su adquisición.
Elementos comprendidos en la hipoteca mobiliaria de farmacia
En una hipoteca mobiliaria sobre farmacia se integran distintos elementos:
- el derecho de arrendamiento o propiedad del local,
- el mobiliario e instalaciones,
- las existencias,
- el nombre comercial y las marcas,
- y el fondo de comercio, entendido como la clientela y la reputación del negocio.
La doctrina notarial y registral —Faus (Clases de hipotecas mobiliarias), De la Puente (Drets Reals IV)— reconoce expresamente la validez de esta figura, destacando que el establecimiento farmacéutico cumple todos los requisitos de individualización y valor económico que exige la ley.
En Cataluña, esta posibilidad encaja con la Ley 31/1991, de Farmacia, y el Decreto 40/1992, que regulan la autorización, transmisión y cierre de oficinas de farmacia, siempre bajo control administrativo.
Marco jurídico: una figura con base estatal y matices autonómicos
La Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 1954, modificada por la Ley 41/2007, sigue siendo la norma de referencia.
Establece que la hipoteca mobiliaria:
- debe formalizarse en escritura pública ante notario;
- requiere inscripción en el Registro de Bienes Muebles, con carácter constitutivo del derecho;
- y puede recaer únicamente sobre bienes identificables y de propiedad plena.
Aplicación práctica en el caso de farmacias
En el caso de farmacias, el artículo 19 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, exige que el titular sea propietario del local o arrendatario con facultad de cesión o traspaso, ya que esa disponibilidad jurídica es esencial para la eficacia de la hipoteca. Además, se necesita que este arrendamiento tenga una duración igual o superior a la duración del préstamo que permite comprar la farmacia y que se garantiza con hipoteca mobiliaria o prenda sobre la farmacia.
A ello se añaden las normas autonómicas: en Cataluña, la Ley 31/1991 establece que solo pueden ser titulares de farmacias las personas físicas farmacéuticas (artículo 3), lo que excluye a sociedades mercantiles o profesionales. En consecuencia, solo el farmacéutico titular puede hipotecar su oficina como establecimiento mercantil o pignorar su autorización administrativa.
Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento: dos vías complementarias
La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento son las dos caras de una misma institución. Ambas permiten garantizar deudas sobre bienes muebles sin que el deudor pierda su posesión, pero difieren en su objeto y formalidades.
| Concepto | Hipoteca mobiliaria | Prenda sin desplazamiento |
|---|---|---|
| Objeto | Establecimientos mercantiles o bienes muebles identificables | Derechos administrativos o de contenido inmaterial (licencias, concesiones) |
| Formalización | Escritura pública e inscripción constitutiva | Inscripción registral con efectos de oponibilidad |
| Aplicación en farmacias | Sobre el negocio y sus bienes | Sobre la autorización sanitaria |
Doctrina de la DGRN
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 2016 marcó un hito en la materia al declarar que las licencias de farmacia son bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento, siempre que la ley autonómica lo permita.
Esta doctrina abrió la puerta a la dualidad de garantías: hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento y prenda sobre la licencia, reforzando la seguridad de las operaciones financieras del sector.
Constitución y requisitos formales de la hipoteca mobiliaria de farmacia
a) Escritura pública notarial de hipoteca mobiliaria
El artículo 13 de la Ley de 1954 exige que toda hipoteca mobiliaria conste en escritura pública, con descripción precisa de los bienes, identificación de acreedor y deudor, importe del préstamo y domicilio para notificaciones.
En la práctica notarial, la escritura de hipoteca mobiliaria de farmacia incluye la autorización sanitaria, el título de propiedad o arrendamiento, el inventario del mobiliario, y la referencia al fondo de comercio como elemento integrante de la garantía.
Inscripción registral
El derecho no nace hasta su inscripción en el Registro de Bienes Muebles.
La inscripción es constitutiva, y solo mediante ella el acreedor adquiere el derecho de persecución y preferencia frente a terceros.
La publicidad registral, en este sentido, cumple una función de transparencia y protección del tráfico financiero.
Coordinación con la prenda de licencia
Cuando la operación combina hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, es esencial que ambas se coordinen.
El Notario debe identificar expresamente la licencia objeto de prenda y reflejarlo en la escritura, garantizando su compatibilidad con la hipoteca principal.
Ejemplo práctico: financiación de la compra de una farmacia (Caso real ilustrativo)
Imaginemos que Doña Carmen, farmacéutica colegiada, adquiere una oficina de farmacia en Tarragona por 900.000 euros. Doña Carmen tiene 250000 euros y le faltan 650000 euros.
Por tanto, para financiar la compra, el banco le concede un préstamo de 650.000 euros a diez años.
Como garantía, se formalizan dos operaciones notariales complementarias:
- Hipoteca mobiliaria sobre el establecimiento mercantil: abarca mobiliario, instalaciones, fondo de comercio, derecho de arrendamiento y nombre comercial.
- Prenda sin desplazamiento sobre la licencia de farmacia, elemento esencial del negocio.
Ambas escrituras se inscriben en el Registro de Bienes Muebles.
Durante la vigencia del préstamo, la farmacéutica mantiene la explotación del negocio.
Si incumple el pago, el banco puede ejecutar la hipoteca y la prenda, adjudicándose el establecimiento, aunque el nuevo titular deberá ser un farmacéutico habilitado y autorizado por la Administración.
Especialidades de la hipoteca mobiliaria en farmacéuticas en Cataluña
La normativa catalana introduce peculiaridades relevantes.
La Ley 31/1991 y el Decreto 40/1992 establecen que solo las personas físicas farmacéuticas pueden ser titulares, y que cualquier transmisión, traslado o cierre requiere autorización previa del Departament de Salut.
Efectos sobre la validez y ejecución de la hipoteca
Esto significa que la hipoteca o la prenda deben quedar condicionadas a la vigencia de la autorización sanitaria.
En caso de ejecución, la adjudicación de la farmacia debe ser aprobada por la Administración, y el adjudicatario ha de reunir los requisitos profesionales exigidos.
El Notario, por tanto, debe comprobar no solo la situación jurídica del local, sino también la situación administrativa de la licencia, garantizando que la garantía sea eficaz y oponible.
JLA Notarios – Notaría especialista en firma de hipotecas de farmacias en Cataluña
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Conozca más sobre la compraventa de establecimientos farmacéuticos en este artículo:
Ventajas de la hipoteca mobiliaria de farmacia
Para el farmacéutico
- Permite obtener financiación sin hipotecar bienes inmuebles.
- Aprovecha el valor económico del propio negocio como garantía.
- Mantiene la posesión y explotación de la farmacia.
- Facilita la refinanciación o ampliación de crédito en condiciones ventajosas.
Para la entidad financiera
- Se consigue una garantía real inscrita y ejecutable judicial o notarialmente.
- Publicidad registral y prioridad frente a otros acreedores.
- Supervisión notarial que asegura la validez formal y material de la operación.
- Mayor seguridad frente a impagos o transmisiones no autorizadas.
La fiscalidad de la hipoteca mobiliaria de farmacia
La constitución de una hipoteca mobiliaria o de una prenda sin desplazamiento está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en la modalidad de documentos notariales. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre la responsabilidad hipotecaria (importe garantizado por principal, intereses y costas).
En Cataluña, el tipo de AJD a abonar en las hipotecas mobiliarias de farmacia es el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.
A diferencia de la hipoteca inmobiliaria, esta operación no tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que no hay transmisión de dominio, sino constitución de garantía. El sujeto pasivo del impuesto es, en general, el prestamista o acreedor hipotecario, salvo pacto distinto conforme al artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD.
Desde el punto de vista del IRPF o Impuesto sobre Sociedades, los intereses del préstamo son gasto deducible para el farmacéutico titular, siempre que el crédito se destine a la adquisición o mejora de la oficina de farmacia. Los gastos notariales y registrales, así como el IAJD satisfecho, también pueden considerarse gasto deducible en el ejercicio económico correspondiente, como parte de los costes de financiación.
En caso de cancelación o refinanciación, la escritura de cancelación está exenta de tributación, conforme al artículo 45.I.B.18 del TRITPAJD, y solo genera costes notariales y registrales mínimos.
La función notarial y el control de legalidad
El Notario desempeña un papel esencial en todo el proceso de compraventa y financiación de farmacias.
Su función va más allá de redactar la escritura: asesora, verifica la capacidad y legitimación del farmacéutico, controla la legalidad del contrato de arrendamiento, y advierte sobre las consecuencias fiscales y registrales.
Además, garantiza que se cumplan todas las especialidades aplicables a la transmisión de farmacia, lo que exige un conocimiento específico de la normativa de farmacias.
Actuaciones notariales habituales
- Comprobación de que el arrendamiento permite cesión o traspaso.
- Acreditación de que los bienes no están previamente hipotecados ni pignorados.
- Coordinación con el Registro de Bienes Muebles para asegurar la inscripción.
- Advertencias sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La intervención notarial, en definitiva, ofrece seguridad jurídica y transparencia a ambas partes.
JLA Notarios - Notaría especializada en farmacias
La normativa de farmacias es compleja y específica y requiere un conocimiento minucioso de la legislación estatal y autonómica de la compraventa de farmacias y su financiación.
En JLA Notarios, tanto los Notarios Luis Alberto Álvarez Moreno como Juan Madridejos Velasco, tenemos conocimiento especializado del sector farmacéutico. Además, en el equipo de JLA Notarios hay oficiales especializados en asesoramiento y tramitación de transmisiones de farmacias.
Si quiere tramitar su transmisión e hipoteca de farmacia con JLA Notarios el único requisito es que acuda a firmar presencialmente a nuestra notaría para hipotecas en la Avenida Diagonal de Barcelona. Siempre que acuda a firmar a JLA Notarios, podremos tramitar cualquier operación relativa a su farmacia, esté ubicada en Barcelona, en Cataluña o en cualquier otro lugar de España.
Conclusión
La hipoteca mobiliaria de farmacias constituye un instrumento jurídico perfectamente adaptado a la financiación moderna.
Permite al farmacéutico acceder a crédito sobre su propio negocio, y al banco contar con una garantía real segura, inscribible y transparente.
La conjunción de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento —bien estructurada e inscrita— garantiza una financiación sólida, equilibrada y plenamente conforme a la normativa sanitaria y registral vigente.
Preguntas frecuentes en hipotecas para farmacias (FAQ)
Sí, siempre que el contrato de arrendamiento permita la cesión o traspaso (art. 19 LHMPSD) y se notifique al arrendador mediante acta notarial. Se necesita además que el arrendamiento tenga una duración igual o superior al préstamo que se hipoteca.
La licencia sanitaria es personal. Si el titular deja de ejercer, la Administración exigirá la transmisión a otro farmacéutico autorizado. Esto requiere autorización administrativa.
Está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), igual que una hipoteca inmobiliaria.
Solo mediante ejecución judicial o notarial. El adjudicatario deberá ser farmacéutico y obtener la autorización correspondiente.
Sí, una vez aceptada la herencia y acreditada la titularidad por el nuevo farmacéutico, previa renovación o transmisión de la licencia.
