Hypothèque mobilière de pharmacies : qu'est-ce que c'est, comment ça fonctionne et quels avantages offre-t-elle pour financer une pharmacie

Dans cet article, depuis JLA Notarios, les Notaires Luis Alberto Álvarez Moreno et Juan Madridejos Velasco, en tant que notaires spécialistes des ventes et hypothèques de pharmacies, nous souhaitons résumer les questions les plus importantes concernant les hypothèques mobilières sur pharmacie et répondre à certaines des questions que nos clients nous posent habituellement dans ces démarches.

En ce qui concerne la transmission des pharmacies, tant l'hypothèque mobilière que le gage sans déplacement, régis par la Loi du 16 décembre 1954 sur l'Hypothèque Mobilière et le Gage sans Déplacement de Possession, offrent une voie sûre et parfaitement légale pour garantir des prêts dans le secteur pharmaceutique. Leur configuration actuelle, renforcée par la Loi 41/2007, a permis que ce mécanisme devienne un instrument essentiel pour ceux qui souhaitent acquérir, agrandir ou moderniser une officine de pharmacie.

La hypothèque mobilière est une garantie réelle qui porte sur des biens meubles — et non sur des immeubles — mais sans que le débiteur perde sa possession. Sa finalité est la même que celle de l'hypothèque immobilière : assurer l'exécution d'une obligation de paiement, en accordant au créancier un droit préférentiel en cas de non-paiement.

Selon l’article 12 de la Loi de 1954, peuvent être hypothéqués, parmi d’autres biens, les établissements commerciaux. Cette catégorie inclut la pharmacie, en tant qu’entreprise dotée d’une structure, d’une clientèle et d’une valeur de fonds de commerce. En pratique, le pharmacien qui achète une pharmacie peut offrir l’établissement lui-même comme garantie du prêt destiné à son acquisition.

Dans une hypothèque mobilière sur une pharmacie, différents éléments sont intégrés :

• le droit de location ou de propriété du local,
• le mobilier et les installations,
• les stocks,
• le nom commercial et les marques,
• et le fonds de commerce, entendu comme la clientèle et la réputation de l’entreprise.

La doctrine notariale et cadastrale — Faus (Clases de hipotecas mobiliarias), De la Puente (Drets Reals IV) — reconnaît expressément la validité de cette figure, soulignant que l’établissement pharmaceutique remplit toutes les exigences d’individualisation et de valeur économique requises par la loi.

En Catalogne, cette possibilité s’inscrit dans la Loi 31/1991, de Pharmacie, et le Décret 40/1992, qui régulent l’autorisation, la transmission et la fermeture des officines de pharmacie, toujours sous contrôle administratif.

La Loi sur l'Hypothèque Mobiliaire et le Gage sans Déplacement de 1954, modifiée par la Loi 41/2007, reste la norme de référence.
Elle établit que l'hypothèque mobilière :

• doit être formalisée par acte notarié ;
• requiert une inscription au Registre des Biens Meubles, avec un caractère constitutif du droit ;
• et ne peut porter que sur des biens identifiables et en pleine propriété.

Dans le cas des pharmacies, l'article 19 de la Loi sur l'Hypothèque Mobiliaire et le Gage sans Déplacement exige que le titulaire soit propriétaire du local ou locataire avec faculté de cession ou de transfert, car cette disponibilité juridique est essentielle pour l'efficacité de l'hypothèque. De plus, il est nécessaire que ce bail ait une durée égale ou supérieure à la durée du prêt qui permet d'acheter la pharmacie et qui est garanti par une hypothèque mobilière ou un gage sur la pharmacie.

À cela s'ajoutent les normes autonomiques : en Catalogne, la Loi 31/1991 établit que seuls peuvent être titulaires de pharmacies les personnes physiques pharmaciens (article 3), ce qui exclut les sociétés commerciales ou professionnelles. En conséquence, seul le pharmacien titulaire peut hypothéquer son officine en tant qu'établissement commercial ou nantir son autorisation administrative.

L'article 13 de la loi de 1954 exige que toute hypothèque mobilière soit constatée par acte notarié, avec une description précise des biens, l'identification du créancier et du débiteur, le montant du prêt et le domicile pour les notifications.

Dans la pratique notariale, l'acte d'hypothèque mobilière de pharmacie inclut l'autorisation sanitaire, le titre de propriété ou de bail, l'inventaire du mobilier, et la référence au fonds de commerce comme élément constitutif de la garantie.

Le droit ne naît qu'à son inscription au Registre des Biens Meubles.
L'inscription est constitutive, et ce n'est que par elle que le créancier acquiert le droit de poursuite et de préférence vis-à-vis des tiers.

La publicité cadastrale, en ce sens, remplit une fonction de transparence et de protection du trafic financier.

Lorsque l'opération combine hypothèque mobilière et nantissement sans déplacement, il est essentiel que les deux soient coordonnées.

Le Notaire doit identifier expressément la licence objet du nantissement et le refléter dans l'acte, garantissant sa compatibilité avec l'hypothèque principale.

Imaginons que Doña Carmen, pharmacienne inscrite à l'ordre, acquiert une officine à Tarragone pour 900 000 euros. Doña Carmen dispose de 250 000 euros et il lui manque 650 000 euros.

Par conséquent, pour financer l'achat, la banque lui accorde un prêt de 650 000 euros sur dix ans.

En garantie, deux opérations notariales complémentaires sont formalisées :

1. Hypothèque mobilière sur l'établissement commercial : elle couvre le mobilier, les installations, le fonds de commerce, le droit au bail et le nom commercial.
2. Gage sans déplacement sur la licence de pharmacie, élément essentiel de l'activité.

Les deux actes sont inscrits au Registre des Biens Meubles.
Pendant la durée du prêt, la pharmacienne continue d'exploiter l'activité.

En cas de défaut de paiement, la banque peut exécuter l'hypothèque et le gage, en se faisant attribuer l'établissement, bien que le nouveau titulaire doive être un pharmacien habilité et autorisé par l'Administration.

La réglementation catalane introduit des particularités importantes.

La Loi 31/1991 et le Décret 40/1992 établissent que seules les personnes physiques pharmaciens peuvent être titulaires, et que toute transmission, transfert ou fermeture nécessite une autorisation préalable du Departament de Salut.

• Permet d'obtenir un financement sans hypothéquer des biens immobiliers.
• Profite de la valeur économique de l'entreprise elle-même comme garantie.
• Maintient la possession et l'exploitation de la pharmacie.
• Facilite le refinancement ou l'extension de crédit dans des conditions avantageuses.

• On obtient une garantie réelle inscrite et exécutoire judiciairement ou notarialement.
• Publicité cadastrale et priorité par rapport à d'autres créanciers.
• Supervision notariale qui assure la validité formelle et matérielle de l'opération.
• Plus grande sécurité contre les impayés ou les transmissions non autorisées.

La constitution d'une hypothèque mobilière ou d'un gage sans déplacement est soumise à la Taxe sur les Actes Juridiques Documentés (IAJD), dans la modalité des documents notariés. Le taux d'imposition varie selon la communauté autonome, mais oscille généralement entre 0,5 % et 1,5 % sur la responsabilité hypothécaire (montant garanti par principal, intérêts et frais).

En Catalogne, le taux de l'AJD à payer pour les hypothèques mobilières de pharmacie est de 1,5 % de la responsabilité hypothécaire.

Contrairement à l'hypothèque immobilière, cette opération n'est pas soumise à la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales Onerueuses, car il n'y a pas de transfert de propriété, mais une constitution de garantie. Le redevable de la taxe est, en général, le prêteur ou créancier hypothécaire, sauf accord contraire conformément à l'article 29 du Texte Refundido de la Loi sur l'ITP et l'AJD.

Du point de vue de l'IRPF ou de l'Impôt sur les Sociétés, les intérêts du prêt sont une charge déductible pour le pharmacien titulaire, à condition que le crédit soit destiné à l'acquisition ou à l'amélioration de l'officine de pharmacie. Les frais notariaux et d'enregistrement, ainsi que l'IAJD payé, peuvent également être considérés comme une charge déductible dans l'exercice économique correspondant, en tant que partie des coûts de financement.

En cas d'annulation ou de refinancement, l'acte d'annulation est exonéré d'imposition, conformément à l'article 45.I.B.18 du TRITPAJD, et ne génère que des frais notariaux et d'enregistrement minimes.

Le Notaire joue un rôle essentiel dans tout le processus d'achat et de financement des pharmacies.

Sa fonction va au-delà de la rédaction de l'acte : il conseille, vérifie la capacité et la légitimité du pharmacien, contrôle la légalité du contrat de bail, et avertit des conséquences fiscales et d'enregistrement.

De plus, il garantit que toutes les spécificités applicables à la transmission de pharmacie soient respectées, ce qui exige une connaissance spécifique de la réglementation des pharmacies.

• Vérification que le bail permet la cession ou le transfert.
• Attestation que les biens ne sont pas préalablement hypothéqués ni nanties.
• Coordination avec le Registre des Biens Meubles pour assurer l'inscription.
• Avertissements sur l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD).

L'intervention notariale, en définitive, offre sécurité juridique et transparence aux deux parties.

La réglementation des pharmacies est complexe et spécifique et nécessite une connaissance approfondie de la législation étatique et autonome concernant l'achat-vente de pharmacies et leur financement.

Chez JLA Notarios, tant les Notaires Luis Alberto Álvarez Moreno que Juan Madridejos Velasco, nous possédons une connaissance spécialisée du secteur pharmaceutique. De plus, dans l'équipe de JLA Notarios, il y a des officiers spécialisés dans le conseil et le traitement des transmissions de pharmacies.

Si vous souhaitez traiter votre transmission et hypothèque de pharmacie avec JLA Notarios, la seule exigence est de vous présenter en personne pour signer dans notre notaire pour hypothèques sur l'Avenida Diagonal de Barcelone. Chaque fois que vous venez signer chez JLA Notarios, nous pourrons traiter toute opération relative à votre pharmacie, qu'elle soit située à Barcelone, en Catalogne ou dans n'importe quel autre endroit d'Espagne.