Conformitat i Falta de Conformitat en compravendes a Catalunya
La conformitat en compravendes a Catalunya és un requisit per a la validesa del contracte que adquireix especial rellevància en aquesta transacció, i unifica les infraccions que pot realitzar un venedor en el contracte de venda d’un immoble.
Aquestes poden ser la sanejament per evicció, vicis, defectes, càrregues i gravàmens ocults o lliurament de cosa diferent (aliud pro alio), entre altres possibilitats.
Com a Notaris per a compravenda a Barcelona i partint del coneixement del nostre article anterior relacionat, volem aprofundir, en aquest cas, en les característiques del règim català.
Què és la manca de conformitat del bé a Catalunya?
La falta de conformitat (també denominada com a vicis ocults a Catalunya per la seva especificitat legal) es produeix quan el bé que s’entrega no coincideix amb el que s’havia pactat o amb el que el comprador podia esperar raonablement.
Tot i que tradicionalment es parla de sanejament per vicis ocults o evicció, a Catalunya aquests supòsits s’integren dins del concepte de falta de conformitat del bé amb el pactat.
Així s’exigeix que:
- El venedor lliuri el bé conforme al contracte (en el moment, lloc i forma en què es va acordar)
- Que el bé posseeixi les característiques que tenen els béns del mateix tipus
- En el cas de deficiències o falta de conformitat s’espera:
- reparar o substituir el bé
- la suspensió del compliment de les obligacions
- Resolució del contracte
- Reducció de preu
- Indemnització
A més, si el comprador hagués conegut les deficiències no haurà de respondre per elles (només si s’haguessin ocultat).
La manca de conformitat en el Codi Civil Català
A Catalunya, les compravendes realitzades a partir de l'1 de gener de 2022 es regeixen per:
- La regulació està al Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, aprovat per la Llei 3/2017, 15 de febrer, relativa a les obligacions i els contractes. Específicament, està regulat al Títol II, Capítol I, Secció Primera a l'article 621.
- A més, hi va haver una important reforma introduïda pel Decret Llei 27/2021 de 14 de desembre, d'incorporació de les directives (UE) 2019/770 i 2019/771, relatives als contractes de subministrament de continguts i serveis digitals i als contractes de compravenda de béns, al llibre sisè del Codi civil de Catalunya. Aquest decret incorpora les Directiva UE 2019/770 i 2019/771.
- En aquest article 621 del Llibre Sisè del Codi Civil Català destaquen els paràgrafs 621.20 a 30 per a la conformitat i els paràgrafs 621.37 a 40 per als remeis.
- A més, segons el 621.2 CCCat si hi ha consumidors a les compravendes, els pactes en perjudici dels consumidors es tenen per no posats.
La protecció del comprador a Catalunya
Als articles 621.20 i següents del Llibre Sisè del CCCat, la llei catalana ofereix una protecció major al comprador que en el Dret comú, perquè el concepte de “conformitat del bé amb el contracte” és més ampli, ja que implica el que podia esperar el comprador segons la informació rebuda.
A més,
- Amplia els supòsits en què es pot reclamar. No cal encaixar el problema en categories jurídiques rígides, sinó que n'hi ha prou amb acreditar que el bé no compleix el que s'ha acordat o la seva finalitat.
- Redueix la càrrega probatòria. El comprador no sempre ha de demostrar que el defecte era ocult, sinó simplement que l'immoble no és conforme amb el contracte.
- El dret català permet una major flexibilitat en les solucions, ja que el comprador pot optar entre diferents accions, com la reparació, la rebaixa del preu o fins i tot la resolució del contracte en els casos més greus.
Finalment, aquest sistema s'adapta millor a la realitat del mercat immobiliari, on el comprador sol confiar en la informació proporcionada pel venedor i no sempre disposa dels mitjans per detectar problemes abans de la compra.
No obstant això, aquesta protecció no és absoluta. El comprador no podrà reclamar quan coneixia el defecte, podia detectar-lo fàcilment o l'ha acceptat expressament en el contracte.
Taula: Els principals casos de manca de conformitat a Catalunya
| Tipus de problema | Exemple | Hi ha falta de conformitat? | Motiu |
|---|---|---|---|
| No coincideix amb el pactat | Pis amb menys metres o diferents qualitats | Sí | Incompleix el contracte |
| No serveix per a ús normal | Habitatge amb problemes estructurals greus | Sí | No és habitable |
| No serveix per a ús específic | Local que no pot destinar-se a activitat | Sí | No compleix finalitat pactada |
| Defectes no informats | Humitats ocultes o instal·lacions defectuoses | Sí | El comprador no podia conèixer-ho |
| Problemes jurídics ocults | Servituds, càrregues o limitacions no informades | Sí | Afecta l’ús o valor |
| Entrega de cosa diferent (aliud pro alio) | Es ven una cosa diferent a la pactada | Sí (greu) | Incompliment essencial |
| Defectes visibles | Esquerdes evidents durant la visita | No | El comprador podia conèixer-ho |
Quines són les conseqüències de la manca de conformitat en les compravendes realitzades a Catalunya?
El Codi Civil Català, en els seus articles 621.37 a 621.40, permet escollir entre:
- Reparació de vicis i defectes
- Cumpliment per equivalència en el cas d'immobles
- Reducció de preu
- Resolució de contracte
1. La reparació, sanació, subsanació i desaparició d’anomalies vicis o defectes
La primera opció que preveu el Dret Civil Català davant d’una falta de conformitat és la reparació o subsanació del defecte, és a dir, que l’immoble s’adeqüi al que s’ha pactat en el contracte.
Aquesta reparació implica que el venedor ha de corregir les anomalies, vicis o defectes existents perquè el bé compleixi amb les condicions acordades. Pot tractar-se, per exemple, de:
- solucionar problemes estructurals
- reparar instal·lacions defectuoses
- eliminar humitats o altres danys rellevants
- subsanar situacions que impedeixin l’ús normal de l’immoble
En l’àmbit dels immobles, a diferència d’altres béns, no sol ser possible la substitució, per la qual cosa la reparació esdevé la principal via per restablir la conformitat.
2. El compliment per equivalència
Davall la impossibilitat de reparar un immoble, substituir-lo o reemplaçar-lo, es pot reclamar un compliment per equivalència pel qual el comprador rebria una compensació en diners. Aquests diners intenten posar el comprador en la situació econòmica en què estaria si el contracte s'hagués complert bé (i pal·liar el perjudici patit).
3. La reducció del preu
En aquest cas, segons el 621.40 CCCat, es compara quant valia l'immoble sense defectes i quant val amb el defecte; la diferència és el que s'ha de retornar o descomptar.
En les faltes de conformitat en les compravendes a Catalunya valorar el defecte és un aspecte complicat. De vegades, s'utilitza el cost de reparació com a referència (quant costa arreglar el vici per deixar l'habitatge en les condicions del contracte).
4. La resolució del contracte
Finalment, en els casos més greus de manca de conformitat, d’acord amb l’article 621.40 CCCat, el comprador pot optar per la resolució del contracte de compravenda.
Això implica deixar sense efecte l’operació, amb la devolució recíproca de les prestacions. D’aquesta manera, el comprador retorna l’immoble i, el venedor, el preu pagat.
Aquesta opció es reserva per a supòsits en què l’incompliment és greu o essencial, l’immoble no pot destinar-se al seu ús i la reparació no és possible o resulta insuficient.
Quant de temps existeix per demostrar la manca de conformitat en les compravendes de béns immobles?
En el termini per als vicis ocults a Catalunya, el comprador ha de respondre a les mancances de conformitat expressades pel comprador des del moment en què es lliura l'immoble fins als tres anys després del lliurament.
La reparació del possible defecte allargarà un any més aquest període després de finalitzar la reparació, sempre que la manca de conformitat sigui per la mateixa causa.
Preguntes freqüents sobre la manca de conformitat en les compravendes
A Catalunya, el concepte de manca de conformitat és més ampli que el de vicis ocults. No es limita a defectes ocults, sinó que engloba qualsevol incompliment del contracte o de les expectatives raonables del comprador.
Entre els mitjans de prova més habituals trobem l'escriptura de compravenda (que defineix què es venia exactament i les característiques de l'immoble), el contracte de senyals, els informes pericials, les imatges i vídeos que es puguin incorporar, els testimonis (tècnics, agents immobiliaris…) i la documentació administrativa existent (càrregues, cèdula d'habitabilitat, informes urbanístics, llicències…).
Sí. Una correcta revisió de la situació de l’immoble, de la documentació i del contingut de l’escriptura de compravenda permet reduir significativament el risc de problemes futurs. A JLA Notaris revisem cada operació per garantir que la compravenda es realitza amb plena seguretat jurídica.
Conclusió sobre la conformitat d’un bé immoble
La conformitat en una compravenda no és només un requisit legal, sinó la base per evitar conflictes futurs.
A JLA Notarios, notaris a Barcelona, tenim la nostra notaria a prop de Francesc Macià, a la Diagonal de Barcelona. Contacta'ns i analitzarem la teva operació de manera personalitzada per garantir que l'immoble s'ajusta al que s'ha pactat.
Consulta'ns si necessites un notari immobiliari a Barcelona.
