Conformidad y Falta de Conformidad en compraventas en Cataluña

La falta de conformidad (otramente denominada como vicios ocultos en Cataluña por su especificidad legal) se produce cuando el bien que se entrega no coincide con lo que se había pactado o con lo que el comprador podía esperar razonablemente.

Aunque tradicionalmente se habla de saneamiento por vicios ocultos o evicción, en Cataluña estos supuestos se integran dentro del concepto de falta de conformidad del bien con lo pactado.

Así se exige que:

1. El vendedor entregue el bien conforme al contrato (en el momento, lugar y forma en la que se acordó)
2. Que el bien posea las características que tienen los bienes del mismo tipo
3. En el caso de deficiencias o falta de conformidad se espera:
   1. reparar o sustituir el bien
   2. la suspensión del cumplimiento de las obligaciones
   3. Resolución del contrato
   4. Reducción de precio
   5. Indemnización

Además, si el comprador hubiera conocido las deficiencias no deberá responder por ellas (sólo si se hubieran ocultado).

En Cataluña, las compraventas realizadas a partir del 1 de enero de 2022 se rigen por:

• La regulación está en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 3/2017, 15 de febrero, relativa a las obligaciones y los contratos. Específicamente, está regulado en el Título II, Capítulo I, Sección Primera en el artículo 621.
• Además, hubo una importante reforma introducida por el Decret Llei 27/2021 de 14 de desembre, de incorporación de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro sexto del Código civil de Cataluña. Este decreto Incorpora las Directiva UE 2019/770 y 2019/771.
• En este artículo 621 del Libro Sexto del Código Civil Catalán destaca los párrafos 621.20 a 30 para la conformidad y los párrafos 621.37 a 40 para los remedios.
• Además, según el 621.2 CCCat si hay consumidores en las compraventas, los pactos en perjuicio de consumidores se tienen no puestos.

En los artículos 621.20 y siguientes del Libro Sexto del CCCat, la ley catalana ofrece una protección mayor al comprador que en el Derecho común, debido a que el concepto de “conformidad del bien con el contrato” es más amplio, ya que implica lo que podía esperar el comprador según la información recibida.

Además,

1. Amplía los supuestos en los que se puede reclamar. No es necesario encajar el problema en categorías jurídicas rígidas, sino que basta con acreditar que el bien no cumple con lo acordado o con su finalidad.
2. Reduce la carga probatoria. El comprador no siempre tiene que demostrar que el defecto era oculto, sino simplemente que el inmueble no es conforme con el contrato.
3. El derecho catalán permite una mayor flexibilidad en las soluciones, ya que el comprador puede optar entre distintas acciones, como la reparación, la rebaja del precio o incluso la resolución del contrato en los casos más graves.

Por último, este sistema se adapta mejor a la realidad del mercado inmobiliario, donde el comprador suele confiar en la información proporcionada por el vendedor y no siempre dispone de los medios para detectar problemas antes de la compra.

No obstante, esta protección no es absoluta. El comprador no podrá reclamar cuando conocía el defecto, podía detectarlo fácilmente o lo aceptó expresamente en el contrato.

El Código Civil Catalán, en sus artículos 621.37 a 621.40, permite escoger entre:

1. Reparación de vicios y defectos
2. Cumplimiento por equivalencia en el caso de inmuebles
3. Reducción de precio
4. Resolución de contrato

La primera opción que prevé el Derecho Civil Catalán ante una falta de conformidad es la reparación o subsanación del defecto, es decir, que el inmueble se adecúe a lo pactado en el contrato.

Esta reparación implica que el vendedor debe corregir las anomalías, vicios o defectos existentes para que el bien cumpla con las condiciones acordadas. Puede tratarse, por ejemplo, de:

• solucionar problemas estructurales
• reparar instalaciones defectuosas
• eliminar humedades u otros daños relevantes
• subsanar situaciones que impidan el uso normal del inmueble

En el ámbito de los inmuebles, a diferencia de otros bienes, no suele ser posible la sustitución, por lo que la reparación se convierte en la principal vía para restablecer la conformidad.

Ante la imposibilidad de reparar un inmueble, reemplazarlo o sustituirlo, se puede reclamar un cumplimiento por equivalencia por el cual el comprador recibiría una compensación en dinero. Ese dinero intenta poner al comprador en la situación económica en la que estaría si el contrato se hubiera cumplido bien ( y paliar el perjuicio sufrido).

En este caso, según el 621.40 CCCat, se compara cuánto valía el inmueble sin defectos y cuánto vale con el defecto; la diferencia es lo que se debe devolver o descontar.

En las faltas de conformidad en las compraventas en Cataluña valorar el defecto es un aspecto complicado. En ocasiones, se utiliza el coste de reparación como referencia (cuanto cuesta arreglar el vicio para dejar la vivienda en las condiciones del contrato).

Por último, en los casos más graves de falta de conformidad, de acuerdo al el 621.40 CCCat, el comprador puede optar por la resolución del contrato de compraventa.

Esto implica dejar sin efecto la operación, con la devolución recíproca de las prestaciones. De esta forma, el comprador devuelve el inmueble y, el vendedor, el precio pagado.

Esta opción se reserva para supuestos en los que el incumplimiento es grave o esencial, el inmueble no puede destinarse a su uso y la reparación no es posible o resulta insuficiente.

En el plazo para los vicios ocultos en Cataluña, el comprador debe responder a las faltas de conformidad expresadas por el comprador desde el momento en el que se entrega el inmueble hasta los tres años tras la entrega.

El arreglo del posible defecto, alargará un año más este período tras finalizar la reparación, siempre que la falta de conformidad sea por la misma causa.