Conformité et Non-conformité dans les ventes en Catalogne

Le manque de conformité (également appelé vices cachés en Catalogne en raison de sa spécificité juridique) se produit lorsque le bien livré ne correspond pas à ce qui avait été convenu ou à ce que l'acheteur pouvait raisonnablement attendre.

Bien que l'on parle traditionnellement de garantie contre les vices cachés ou d'éviction, en Catalogne ces cas sont intégrés dans le concept de manque de conformité du bien avec ce qui a été convenu.

Il est ainsi exigé que :

1. Le vendeur livre le bien conformément au contrat (au moment, lieu et forme convenus)
2. Que le bien possède les caractéristiques des biens du même type
3. En cas de déficiences ou de manque de conformité, on attend :
   1. réparer ou remplacer le bien
   2. la suspension de l'exécution des obligations
   3. Résolution du contrat
   4. Réduction du prix
   5. Indemnisation

De plus, si l'acheteur avait connaissance des déficiences, il ne devra pas en répondre (seulement si elles avaient été dissimulées).

En Catalogne, les ventes réalisées à partir du 1er janvier 2022 sont régies par :

• La réglementation se trouve dans le Livre Sixième du Code Civil de Catalogne, approuvé par la Loi 3/2017, du 15 février, relative aux obligations et aux contrats. Plus précisément, elle est régie au Titre II, Chapitre I, Section Première à l'article 621.
• De plus, une réforme importante a été introduite par le Décret-loi 27/2021 du 14 décembre, d'incorporation des directives (UE) 2019/770 et 2019/771, relatives aux contrats de fourniture de contenus et services numériques et aux contrats de vente de biens, dans le livre sixième du Code civil de Catalogne. Ce décret incorpore les Directives UE 2019/770 et 2019/771.
• Dans cet article 621 du Livre Sixième du Code Civil Catalan, les paragraphes 621.20 à 30 sont particulièrement importants pour la conformité et les paragraphes 621.37 à 40 pour les recours.
• De plus, selon le 621.2 CCCat, s'il y a des consommateurs dans les ventes, les accords au détriment des consommateurs sont réputés non écrits.

Dans les articles 621.20 et suivants du Livre Sixième du CCCat, la loi catalane offre une protection plus grande à l'acheteur que dans le droit commun, car le concept de « conformité du bien au contrat » est plus large, puisqu'il implique ce que l'acheteur pouvait attendre selon les informations reçues.

De plus,

1. Elle élargit les cas dans lesquels on peut réclamer. Il n'est pas nécessaire d'encadrer le problème dans des catégories juridiques rigides, il suffit de prouver que le bien ne respecte pas ce qui a été convenu ou sa finalité.
2. Elle réduit la charge de la preuve. L'acheteur n'a pas toujours à démontrer que le défaut était caché, mais simplement que le bien immobilier n'est pas conforme au contrat.
3. Le droit catalan permet une plus grande flexibilité dans les solutions, puisque l'acheteur peut choisir entre différentes actions, comme la réparation, la réduction du prix ou même la résolution du contrat dans les cas les plus graves.

Enfin, ce système s'adapte mieux à la réalité du marché immobilier, où l'acheteur a tendance à faire confiance aux informations fournies par le vendeur et ne dispose pas toujours des moyens pour détecter les problèmes avant l'achat.

Cependant, cette protection n'est pas absolue. L'acheteur ne pourra pas réclamer lorsqu'il connaissait le défaut, pouvait le détecter facilement ou l'a accepté expressément dans le contrat.

Le Code civil catalan, dans ses articles 621.37 à 621.40, permet de choisir entre :

1. Réparation des vices et défauts
2. Exécution par équivalence dans le cas des immeubles
3. Réduction du prix
4. Résolution du contrat

La première option prévue par le Droit Civil Catalan en cas de non-conformité est la réparation ou la correction du défaut, c’est-à-dire que le bien immobilier soit conforme à ce qui a été convenu dans le contrat.

Cette réparation implique que le vendeur doit corriger les anomalies, vices ou défauts existants afin que le bien réponde aux conditions convenues. Il peut s’agir, par exemple, de :

• résoudre des problèmes structurels
• réparer des installations défectueuses
• éliminer des humidités ou autres dommages importants
• corriger des situations qui empêchent l’usage normal du bien immobilier

Dans le domaine des biens immobiliers, contrairement à d’autres biens, le remplacement n’est généralement pas possible, de sorte que la réparation devient la principale voie pour rétablir la conformité.

Face à l'impossibilité de réparer un immeuble, de le remplacer ou de le substituer, on peut réclamer un exécution par équivalence par laquelle l'acheteur recevrait une compensation en argent. Cet argent vise à mettre l'acheteur dans la situation économique dans laquelle il se trouverait si le contrat avait été correctement exécuté (et à atténuer le préjudice subi).

Dans ce cas, selon l'article 621.40 CCCat, on compare la valeur du bien immobilier sans défaut et sa valeur avec le défaut ; la différence est ce qui doit être remboursé ou déduit.

Dans les cas de non-conformité dans les ventes en Catalogne, évaluer le défaut est un aspect compliqué. Parfois, on utilise le coût de la réparation comme référence (combien coûte la réparation du vice pour remettre le logement dans les conditions du contrat).

Enfin, dans les cas les plus graves de non-conformité, conformément à l'article 621.40 CCCat, l'acheteur peut opter pour la résolution du contrat de vente.

Cela implique d'annuler l'opération, avec la restitution réciproque des prestations. Ainsi, l'acheteur restitue le bien immobilier et, le vendeur, le prix payé.

Cette option est réservée aux cas où le manquement est grave ou essentiel, où le bien immobilier ne peut être destiné à son usage et où la réparation n'est pas possible ou s'avère insuffisante.

Dans le délai pour les vices cachés en Catalogne, le vendeur doit répondre aux défauts de conformité exprimés par l'acheteur depuis le moment de la livraison du bien jusqu'à trois ans après la livraison.

La réparation du défaut éventuel prolongera cette période d'un an de plus après la fin de la réparation, à condition que le défaut de conformité soit dû à la même cause.