Quins despeses té una hipoteca?
Quan un pretén signar una hipoteca ha de tenir present una sèrie de despeses i qui les paga. Aquestes despeses d’hipoteca venen recollides en la FEIN, document que un signa en sol·licitar l’hipoteca, on apareixen reflectits totes les dades econòmiques del préstec hipotecari, i que els Notaris expliquem en signar l’acta prèvia d’hipoteca. Però si estàs buscant informació sobre hipoteques, i abans d’acudir al Notari, és possible que t’interessi quines despeses existeixen i qui les paga abans d’escollir entre els préstecs hipotecaris disponibles al mercat. Per això, aquí va un petit resum, que intentarà ajudar en aquests passos tan importants.
Què són les despeses d’hipoteca?
Les deseps hipotecaris són tots aquells vinculats a la concessió i atorgament de la hipoteca, com impostos o comissions bancàries. En resum, el que s'ha de pagar per constituir la hipoteca. L'obligat al pagament d'aquests despeses ha variat en els últims anys a través de dues lleis; la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (BOE-A-2019-3814) i el Reial Decret-llei 17/2018, de 8 de novembre, pel qual es modifica el Text refós de la Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre (BOE-A-2018-15344).
Quins són les despeses d’una hipoteca? Qui les paga?
Taxació
La taxació és un tràmit previ a la concessió de la hipoteca que permet al banc saber el valor de l'immoble. Mitjançant la taxació el banc determina quin import màxim pot concedir al client i limita els riscos en cas d'impagament. També és important saber el valor de l'immoble hipotecat, ja que aquest valor servirà de base per a la subhasta en cas que el client no pagui, hagi d'executar-se la hipoteca i vendre's l'immoble en pública subhasta.
Aquesta taxació ha de ser realitzada per una entitat taxadora homologada pel Banc d'Espanya, que la podrà presentar el propi interessat a l'entitat bancària o, el que és més comú, que el banc gestioni la taxació amb alguna d'aquestes entitats.
El preu, en general, ronda entre 200€ i 500€ i el seu pagament correspon al client, no al banc. Tot i que és cert que molts bancs, si signes la hipoteca amb ells, no la cobren o retornen l'import pagat pel client.
Nota simple
L'entitat bancària, generalment, sol·licita al client una nota simple del Registre de la Propietat, on apareguin la titularitat i les càrregues de l'immoble, amb la finalitat de conèixer la situació de la propietat. En aquest cas, la pot sol·licitar el client, que no supera els 10€, o el propi banc. En aquest últim cas sortirà una mica més car perquè el banc cobrarà la gestió, encara que no gaire més.
Notaria
La hipoteca ha de signar-se en escriptura pública, com a requisit indispensable per a la seva inscripció registral i la seva constitució. L'import ve fixat per aranzel, i dependrà de l'import total del qual respon la hipoteca, del nombre de fulls i altres conceptes.
Aquest cost és assumit pel banc. El client únicament ha d'abonar les despeses de la còpia autoritzada, si la demana, encara que des de JLA Notarios enviarem sempre una còpia simple en pdf al client de manera totalment gratuïta.
Gestoria
La gestoria és l’encarregada de recollir la escriptura d’hipoteca, liquidar els impostos i inscriure-la al Registre de la Propietat. S’encarrega de tota la tramitació. Aquestes gestoríes són designades per l’entitat bancària, mai no les tria el client, i les despeses són assumides pel banc.
Impost sobre actes jurídics documentats
La concessió del préstec hipotecari genera un impost, l'AJD, que és un impost autonòmic i pot variar d'una comunitat a una altra, però sol oscil·lar entre el 0,5% i el 2% de la responsabilitat hipotecària.
El Reial Decret-llei 17/2018, de 8 de novembre, va modificar el subjecte passiu de l'impost, és a dir, la persona obligada a realitzar el pagament. Des de llavors aquest impost l'ha d'abonar l'entitat bancària.
Registre de la Propietat
La hipoteca ha de inscriure's al Registre de la Propietat. Aquesta despesa també és assumida per l'entitat bancària.
En definitiva, a dia d'avui, amb la nova regulació, el client (sempre que sigui considerat consumidor i usuari) només ha de pagar les despeses de taxació i la nota simple; i, de vegades, ni tan sols pagarà aquestes despeses.
Despeses d’hipoteca i compravenda
Les despeses esmentades a l'apartat anterior són exclusives de la hipoteca. Moltes vegades la hipoteca es signa quan s'adquireix un immoble, i ambdues operacions van juntes o vinculades. En aquests casos no s'ha de confondre les despeses d'hipoteca amb les de la compravenda notarial.
En el cas de la compravenda, a diferència de la hipoteca, les despeses són assumides pel comprador (que és el deutor hipotecari o persona que rep el préstec). Aquest abonarà costos notarials de registre, els impostos associats a la compravenda i també el cost de la gestoria, que, tot i que és triada per l'entitat bancària, s'encarregarà de tramitar ambdues escriptures i sí que pot cobrar al particular les despeses de gestió de la compravenda, però no les de la hipoteca.
Despeses hipotecàries relacionades
A més de les despeses que hem vist anteriorment, i que es donen en tota hipoteca, existeixen altres despeses que s'han de tenir en compte i que depèn del préstec i de l'entitat bancària. El client les ha de tenir en compte i conèixer-les abans de contractar un préstec.
Comissió d'obertura
Es tracta d’una despesa que ha d’assumir el client en alguns préstecs hipotecaris per l’estudi previ de la hipoteca i la seva concessió. A la majoria de les hipoteques és zero, però hi ha bancs que poden cobrar alguna quantitat, normalment no superior actualment a l’1 %.
Comissió per amortització anticipada
Es tracta d’una altra comissió que pot cobrar el banc al client en cas de pagar anticipadament quantitats de la hipoteca, tant de forma total com parcial. En aquests casos cal revisar el préstec, ja que sol variar d’una entitat a una altra, i pot canviar depenent del moment en què es faci la cancel·lació, però sol estar entre el 0,25% i el 2% del capital que es retorna.
Productes combinats
Són despeses que el client ha de tenir present, ja que moltes hipoteques ofereixen rebaixes al tipus d’interès si contractes determinats serveis amb ells, des de comptes bancàries, assegurances de vida, llar o impagaments, ús de targetes de crèdit, etc. Els bancs solen comercialitzar aquests productes i, tot i que no són despeses o pagaments estrictament de la hipoteca, estan relacionats.
Comissió de novació d’hipoteca
En el cas de modificació de condicions del préstec en el futur (conegut com a novació d’hipoteca), és possible que el banc cobri una comissió, que pot arribar fins al 2%, per concedir aquestes modificacions, encara que si es tracta només de la modificació del termini d’amortització la comissió és més baixa, entre el 0’1% i el 0’15%.
Comissió per subrogació d’hipoteca
Es tracta d’una comissió bancària que s’aplica per al cas de canvi d’entitat bancària (subrogació del creditor) o per al cas del canvi de la persona que ha de pagar el préstec (subrogació del deutor).
Espero que aquesta petita guia sobre despeses d’hipoteca hagi servit d’orientació per a totes aquelles persones que estiguin pensant en contractar una hipoteca. Si es troba en aquest pas i desitja més informació, li remetem a altres articles del nostre blog que li poden ser interessants, com:
i aquest altre article del nostre blog:
A més, afegim aquest article sobre el codi de bones pràctiques bancàries, mesures aprovades pel govern per protegir els deutors hipotecaris de classe mitjana en risc de vulnerabilitat per la inflació:
Si necessita més informació sobre hipoteques i serveis hipotecaris, a la nostra notaria a Barcelona estem disposats a assistir-lo. També pot comunicar-se amb nosaltres mitjançant email bcn@jlanotarios.com o a través del formulari de contacte del nostre web.
