El nou Codi de Bones Pràctiques Bancàries explicat

L'objectiu principal del nou Codi de Bones Pràctiques Bancàries és adoptar mecanismes que permetin als llars i deutors hipotecaris fer front a l'escalada dels tipus d'interès provocada per la creixent inflació provocada per la guerra d'Ucraïna, segons assenyala la pròpia Exposició de motius. Però per això, aquest nou Reial Decret té tres objectius principals:

1. Alleujar la càrrega hipotecària dels llars en risc de vulnerabilitat.
2. Reestructurar el deute d'aquests
3. Establir mesures que reforcin el mercat hipotecari, augmentant la transparència i competitivitat.

Diu la pròpia Exposició de Motius d'aquest Reial decret que està dins de les mesures legals necessàries per alleujar la càrrega financera dels deutors hipotecaris de classe mitjana en risc de vulnerabilitat per la pujada de tipus d'interès i per facilitar l'adaptació al nou entorn econòmic de les famílies que tenen hipoteques a interès variable.

El Codi de Bones Pràctiques de la banca, fonamentalment, va adreçat als deutors hipotecaris que s’hagin vist afectats per la pujada dels tipus d’interès, és a dir, afecta els préstecs hipotecaris que tenen un interès variable, que avui dia veuen incrementat exponencialment l’interès que han d’abonar. Però aquests deutors hipotecaris, segons l’article 3, han de complir certs requisits:

1. Que siguin persones físiques titulars de préstecs o crèdits garantits amb hipoteca immobiliària.
2. Que la hipoteca recaigui sobre l’habitatge habitual, ja sigui del deutor o de l’hipotecant no deutor, i el preu d’adquisició no superi els 300.000€.
3. Que la hipoteca s’hagi constituït abans del 31 de desembre de 2022.
4. El més important, que el deutor es consideri vulnerable. Segons el article 3 del Reial Decret 6/2012, de 9 de març el qual ha estat modificat per l’actual Reial Decret Llei 19/2022, s’entén per deutors vulnerables tots aquells llars que tinguin una renda que no superi 3 vegades l’IPREM, si bé la Resolució de la Secretaria d’Estat d’Economia i Suport a l’Empresa eleva de 3 a 3,5 vegades l’IPREM, en 14 pagues, per poder acollir-se a aquestes mesures aprovades pel govern. Aquest import podrà incrementar-se en el cas que a la llar convisquin persones amb discapacitat, situació de dependència o certes malalties. Per tant podran sol·licitar-ho:
   • La unitat familiar els ingressos de la qual no superin 3,5 vegades l’IPREM en catorze pagues, és a dir, 29.400,00€ per a l’any 2023.
   • Si algun dels membres de la unitat familiar té declarada discapacitat superior al 33 per cent, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral, s’eleven els ingressos a 4,5 vegades l’IPREM, també en catorze pagues. Això ascendeix a 37.800,00€.
   • Si algun dels deutors hipotecaris pateix paràlisi cerebral, malaltia mental, o discapacitat intel·lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 33 per cent, o es tracta de persones amb discapacitat física o sensorial, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 65 per cent, així com en els casos de malaltia greu que incapaciti acreditadament, la persona o el seu cuidador, per realitzar una activitat laboral, els ingressos s’incrementen a 5,5 vegades l’IPREM o el que és el mateix, 46.200,00€
5. Que, en els quatre anys anteriors al moment de la sol·licitud, la unitat familiar hagi patit una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques, en termes d’esforç d’accés a l’habitatge. A aquests efectes s’entendrà que s’ha produït una alteració significativa de les circumstàncies econòmiques quan l’esforç que representi la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’hagi multiplicat per almenys 1,2.
6. Que la quota hipotecària resulti superior al 30 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Els deutors que compleixin els requisits previstos, poden obtenir tant una carència en el pagament de la hipoteca, com una reducció del tipus d’interès. Segons el Reial Decret:

1. Durant el període de carència del principal de 5 anys, es reduirà el tipus d’interès de l’Euribor menys el 0,1%, enfront dels actuals de l’Euribor més el 0,25%, quan l’increment de l’esforç hipotecari és superior al 50 %, i amb una carència de 2 anys i un allargament del termini de fins a set anys quan l’increment de l’esforç hipotecari és inferior al 50 %.
2. S’amplia de 12 mesos a 2 anys el termini per sol·licitar la dació en pagament de l’habitatge, podent, a més, acollir-se a la possibilitat d’una segona reestructuració hipotecària.
3. Igualment, segons l’exposició de motius “s’incorpora com a nova obligació per a les entitats adherides la de garantir la salvaguarda dels drets dels deutors en cas de cessió de crèdits a tercers, fet que es configura com una obligació d’ordenació i disciplina, per evitar la desprotecció de les famílies vulnerables en cas de venda de les carteres de crèdits hipotecaris a un tercer”.
4. S’apliquen bonificacions aranzelàries, tant notarials com registrals, derivades de l’atorgament de l’escriptura de novació i posterior inscripció de les novacions que es realitzin sota l’empara del Codi de Bones Pràctiques, segons l’article 4 i l’article 10, el qual modifica al seu torn l’article 11 del Reial Decret-llei 6/2012, de 9 de març.
5. Suspendre durant un any el cobrament de comissions o compensacions per amortització anticipada de préstecs a interès variable o pel canvi d’aquests a préstecs a tipus fix. A més, i amb caràcter permanent, es modifica el article 23 de la Llei 5/2019, de 15 de març, reduint del 0,15% al 0,05% la comissió per amortització anticipada durant els tres primers anys, i al 0% després dels tres primers anys, en cas de novació del tipus d’interès aplicable o de subrogació d’un tercer en els drets de l’acreditador, sempre que en ambdós casos suposi l’aplicació durant la resta de vigència del contracte d’un tipus d’interès fix en substitució d’un altre variable.
6. La Resolució de 23 de novembre de 2022 afegeix la possibilitat d’ampliació del termini total del préstec fins a 7 anys, amb opció per al deutor hipotecari de fixar la quota en el seu import a 1 de juny de 2022 o en l’import de la primera quota per a aquells préstecs en què aquesta es carregui posteriorment a aquesta data, per un període de 12 mesos. Per la seva banda, el principal no amortitzat devengarà interessos a un tipus d’interès tal que suposi una reducció del 0,5 per cent del valor actual net del préstec d’acord amb la normativa vigent.
7. La possibilitat de procedir al canvi d’un interès variable a fix, segons el que ofereixi lliurement l’entitat bancària.

Les entitats bancàries, creditícies i fins i tot persones físiques que tinguessin a la seva cartera préstecs hipotecaris sobre habitatges de persones físiques poden adherir-se al codi de bones pràctiques, però és una adhesió voluntària per part de cada entitat. No obstant això, la majoria s'han adherit, i poden continuar fent-ho en el futur, sent publicat a la pàgina web de la La Secretaria d'Estat d'Economia. Si vols comprovar si el teu banc està adherit, pots clicar aquí.

Les persones físiques que compleixin els requisits indicats més amunt, podran sol·licitar la novació del préstec hipotecari a la seva entitat bancària fins al dia 31 de desembre de 2024.

Un cop realitzada la petició de la novació, l'entitat prestamista haurà de revisar que el sol·licitant compleix els requisits assenyalats pel Reial Decret, els documents facilitats pel sol·licitant. Fet això, l'entitat disposarà de 15 dies per a la seva formalització.