Table des matières (21)
- Constitution et extinction de l'usufruit
- Droits et obligations de l'usufruitier
- Obligations de l'usufruitier
- Faire l'inventaire
- Se porter garant
- Conserve la chose
- Constitution d'usufruit par acte notarié
- Constituer un usufruit
- Formes de constitution de l'usufruit
- Par la loi
- Usufruit volontaire
- Par prescription
- Acte de constitution d'usufruit devant notaire
- Documentation pour la constitution d'usufruit
- Délai de constitution de l'usufruit
- Extinction de l'usufruit
- Causes de l'extinction de l'usufruit
- Annuler l'usufruit devant notaire
- Le rôle du Notaire dans la constitution et l'extinction de l'usufruit
- Documentation pour l'acte d'extinction de l'usufruit
- Traiter un acte de constitution d'usufruit et d'extinction d'usufruit devant un notaire
Constitution et extinction de l'usufruit
Les démarches immobilières et contractuelles sont des actions courantes dans notre Notaire à Barcelone, la constitution d'usufruit et l'extinction d'usufruit faisant partie des spécialités de nos services notariaux à Barcelone. C'est pourquoi nous souhaitons vous initier à ce qui concerne l'usufruit et comment le traiter étape par étape.
Droits et obligations de l'usufruitier
Droits de l'usufruitier
L'usufruit consiste à avoir le droit d'utiliser et de jouir d'un bien, sans en avoir la propriété, percevant les fruits du bien en usufruit. Par conséquent, par exemple, l'usufruitier d'un logement pourra y vivre ou le louer et percevoir les loyers. Pour sa part, l'usufruitier d'un fonds d'investissement ou d'argent produira les rendements que génère le fonds d'investissement ou l'argent.
L'usufruitier a également des pouvoirs de disposition, il peut donc vendre son droit d'usufruit seul (bien que pour vendre la pleine propriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent vendre conjointement) et il peut le donner à un tiers. Il peut aussi hypothéquer ou louer le droit d'usufruit.
Obligations de l'usufruitier
Les principales obligations de l'usufruitier sont les suivantes :
Faire l'inventaire
Cette obligation, qui peut être dispensée par le concédant de l’usufruit, et en fait cette dispense est la plus habituelle, consiste à déterminer et énumérer les biens de l’usufruit. Cet inventaire peut être fait judiciairement ou notarialement, ce dernier étant le plus courant, s’il n’y a pas de conflit entre les parties. Dans celui-ci, les biens usufruités et leur état seront décrits de la manière la plus complète possible, bien que leur évaluation ne soit pas nécessaire.
Se porter garant
La caution de l'usufruitier est une garantie exigée de l'usufruitier au moment de la constitution de l'usufruit. Son but est d'assurer que l'usufruitier remplira ses obligations, telles que le soin et l'entretien du bien usufruitier, ainsi que le paiement des charges et impôts qui lui incombent.
La caution protège le nu-propriétaire (qui conserve la propriété du bien) contre d'éventuels dommages ou détériorations que l'usufruitier pourrait causer pendant la période où il a le droit d'utiliser et de jouir du bien. Si l'usufruitier ne respecte pas ses obligations, le nu-propriétaire peut faire usage de la caution pour couvrir les dommages ou pertes subis.
Cependant, selon l'article 493 du code civil, l'usufruitier, quel que soit le titre de l'usufruit, peut être dispensé de l'obligation de faire un inventaire ou de fournir une caution, lorsque cela ne cause de préjudice à personne.
Conserve la chose
L'usufruitier a le devoir de garder et de conserver la chose, et de s'abstenir de réaliser tout acte pouvant nuire ou détruire la chose en usufruit. Cela se concrétise par le fait que l'usufruitier doit assumer les réparations ordinaires nécessaires aux choses données en usufruit. Toutefois, les réparations extraordinaires sont à la charge du nu-propriétaire, bien que l'usufruitier doive l'avertir de la nécessité de les effectuer lorsqu'elles sont urgentes.
L'usufruitier doit également payer les impôts qui lui correspondent pour l'usage et la jouissance, bien que le nu-propriétaire doive payer ceux qui correspondent à la propriété. Ainsi, dans le cas d'un usufruit d'un logement, le nu-propriétaire assumera la taxe foncière (IBI) et l'usufruitier assumera la taxe sur les ordures ménagères et les charges de la copropriété, sauf accord contraire.
Une fois l'usufruit terminé, s'il ne s'est pas éteint par décès, il devra remettre la chose en usufruit au nu-propriétaire. Si l'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier, la remise se fera par les héritiers de l'usufruitier décédé.
Constitution d'usufruit par acte notarié
Comme nous l'avons analysé, l'usufruit permet l'usage et la jouissance d'un bien sans en être propriétaire. Le moment où doit être établi le droit d'usufruit en tant que tel doit être réglementé dans la constitution d'usufruit, un document qui doit être matérialisé par acte notarié devant Notaire. Toutefois, certains usufruits sont directement établis par la loi.
La législation de l'usufruit se trouve dans le Livre Deuxième du Code Civil de Droit commun. Pour sa part, en droit catalan, l'article fondamental est le 561 du Livre V du Code de Droit Civil de Catalogne. Nous connaîtrons ces réglementations ci-après.
Constituer un usufruit
Une des formes les plus courantes par lesquelles une personne peut jouir d’un usufruit est par le biais d’un héritage (par exemple, dans le cas du conjoint survivant dans successions ab intestat ou dispositions testamentaires), une séparation de couple (en obtenant judiciairement l’usufruit le conjoint qui vit avec les enfants) ou un contrat. En fait, ces dernières années, il y a eu une augmentation des ventes de logements par des personnes âgées en échange de rester usufruitières de leur domicile. Pour accéder à cette situation, un contrat de vente est conclu avec l’acheteur en échange d’une rente qui améliore la pension de ces personnes. L’acheteur est souvent un membre de la famille ou une entité bancaire qui devient nu-propriétaire de ce lieu jusqu’au décès de l’usufruitier.
Parmi les biens les plus couramment usufruités figurent les logements, bien qu’il puisse également exister des usufruits de biens matériels, de rentes ou d’actions et parts de sociétés, entre autres. Lorsqu’un usufruit est réalisé, en prenant à nouveau l’exemple du logement, la titularité de la propriété ne change pas, mais celui qui dispose de l’usufruit (l’usufruitier) pourra l’habiter, en payant les frais liés à son usage (entretien ou rénovations) ou le louer.
Par conséquent, en conclusion, nous pouvons dire que l’usufruit est un droit sur une chose et que s’il y a un usufruit, il y aura toujours aussi un nu-propriétaire, qui sera celui qui a la propriété d’une chose dont l’usufruit appartient à un autre.
Formes de constitution de l'usufruit
Nous distinguons ainsi trois modes de constitution de l’usufruit :
Par la loi
On appelle usufruit légal ou usufruit veuf et il se réfère à « l’usufruit du conjoint veuf », qui est le seul prévu par le Code civil de droit commun, par lequel il se voit attribuer l’usufruit du tiers d’amélioration. C’est très important en pratique. C’est un usufruit viager, de sorte qu’au décès de celui qui reçoit cet usufruit, ce droit sera reçu par celui qui était nu-propriétaire, qui en récupérant également l’usufruit deviendra plein propriétaire.
Dans le droit catalan, il n’existe pas d’usufruit légal en faveur du conjoint accordé par la loi.
Usufruit volontaire
C'est la conséquence de la volonté des individus : cela fait référence à la volonté exprimée par les individus dans différents types d'actes ou d'affaires juridiques. Ceux-ci peuvent être inter vivos ou mortis causa :
- Actes inter vivos : la volonté d'usufruit est disposée par acte ou contrat. L'accord entre les intéressés est connu sous le nom d'usufruit contractuel (l'un des plus fréquents est d'établir la nue-propriété d'un logement) tandis que la disposition de l'usufruit par un intervenant est connue sous le nom d'usufruit unilatéral. Il peut être constitué à titre onéreux (en échange de quelque chose, par exemple, contrats de vente) ou à titre gratuit (il ne faudra rien payer pour le recevoir, par exemple, dans les cas de donation).
- Actes mortis causa : la constitution d'usufruit se produit par testament ou succession ab intestat. Ainsi, il arrive parfois ce que l'on appelle la démembrement de la propriété, ce qui signifie l'attribution de la nue-propriété d'un bien et de son usufruit à des personnes différentes.
En Catalogne, en pratique, il est fréquent qu'un conjoint établisse un usufruit en faveur de l'autre, que ce soit sur le logement habituel du couple ou sur l'ensemble de l'héritage.
Il est important que dans le titre de constitution de l'usufruit ou dans le testament soit indiqué si l'usufruitier est dispensé de faire l'inventaire et de fournir une caution.
Par prescription
L'usufruit se constitue comme un droit réel de possession en s'acquérant par usucapion ou prescription acquisitive (l'usufruitier devient propriétaire par l'usage prolongé du bien).
Acte de constitution d'usufruit devant notaire
Lorsqu'on traite l'usufruit d'un logement, il est nécessaire de le formaliser par un acte notarié pour ensuite procéder à son inscription au Registre de la Propriété. Dans l'acte notarié de constitution de l'usufruit figureront la durée et les motifs de la fin de l'usufruit, les droits et obligations des parties intervenantes ainsi que le montant de la caution si cela s'avérait nécessaire.
Documentation pour la constitution d'usufruit
Le jour du rendez-vous, vous devrez fournir la documentation suivante :
- Carte d'identité en cours de validité du propriétaire et de l'usufruitier.
- Acte de propriété du bien immobilier : identification et données figurant au Registre de la Propriété.
Délai de constitution de l'usufruit
L'usufruit peut être constitué pour une durée déterminée et peut être viager ou temporaire. Pour le temporaire, une date sera fixée dans l'acte, le viager durera aussi longtemps que la vie de l'usufruitier.
Ce qui nous amène à la question suivante : peut-on éteindre l'usufruit ?
Extinction de l'usufruit
Eh bien, la réponse est oui. L'extinction de l'usufruit est régie par l'article 513 du Code civil de droit commun et par l'article 561 du Livre V du Code de droit civil catalan.
Avec l'extinction de l'usufruit prend fin la jouissance du bien qui avait été accordée. C'est pourquoi diverses causes sont établies pour lesquelles cela peut se produire.
Causes de l'extinction de l'usufruit
Les causes de la fin de l'usufruit sont :
- Le décès de l'usufruitier : l'extinction de l'usufruit par décès ou mort de l'usufruitier met fin tant à l'acte de constitution de l'usufruit, qu'il soit viager ou temporaire.
- L'expiration du délai stipulé. Dans le cas où un usufruit temporaire a été stipulé, la fin du délai convenu dans l'acte entraîne l'extinction de l'usufruit.
- L'accomplissement de la condition résolutoire. Dans certaines constitutions d'usufruit, des conditions peuvent être prévues pour l'usufruit.
- L'extinction de l'usufruit par renonciation d'un usufruitier (bien qu'elle ait des limitations). Dans ce cas, la renonciation peut être demandée pour résiliation pour fraude aux créanciers ou si le logement est hypothéqué, l'usufruitier ne pourra pas l'éteindre avant son paiement ou avant la fin de l'usufruit.
- La consolidation en une même personne de l'usufruit et de la nue-propriété du bien en question.
- La prescription extinctive : dans ce cas, l'usufruitier cesse d'exercer le droit.
Annuler l'usufruit devant notaire
Pour procéder à l'extinction de l'usufruit, par exemple, dans les usufruits viagers, il faudra établir un acte notarié d'extinction de l'usufruit. N'oubliez pas que, si vous êtes nu-propriétaire, vous devrez également réaliser la consolidation de la propriété du bien, qui consiste à restituer l'usufruit une fois celui-ci terminé. De même, il faudra justifier du décès au Registre de la Propriété et effectuer l'annulation cadastrale de l'usufruit.
En pratique, il est fréquent que dans l'acte de succession de la personne qui avait un usufruit, soit mentionnée l'extinction de cet usufruit et qu'il soit demandé au Registre de la Propriété d'inscrire l'extinction de l'usufruit et sa consolidation au nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.
Le rôle du Notaire dans la constitution et l'extinction de l'usufruit
Le Notaire est un professionnel du Droit avec une large formation et une longue expérience. Parmi ses fonctions figure celle de conseiller et d’orienter de manière impartiale et gratuite.
Appliquant une impartialité totale, la mission du Notaire est d’informer de manière égale toutes les parties intervenantes, en apportant une plus grande assistance à la partie qui en a le plus besoin. Quel que soit le procédé ou l’acte notarié en cours d’évaluation, il est conseillé que l’intéressé, face aux doutes qui pourraient surgir, n’hésite pas à effectuer les consultations nécessaires, tant le jour de la signature que les jours précédents.
Documentation pour l'acte d'extinction de l'usufruit
Les documents nécessaires sont les suivants :
- CNI en cours de validité.
- Certificat de décès de la personne usufruitière (le cas échéant).
- Acte de propriété du bien immobilier.
Autres questions liées à la constitution et à l'extinction de l'usufruit
Oui, l'usufruit peut être vendu par l'usufruitier, à condition que l'usufruit ne soit pas personalissime (l'usufruit personalissime est celui dont la transmission a été interdite dans l'acte de constitution de l'usufruit).
Cependant, pour que la pleine propriété d'un bien soit vendue, il sera nécessaire que l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent à une même personne. Une partie du prix servira à payer à l'usufruitier le droit d'usufruit qu'il vend et une autre partie du prix servira à payer au nu-propriétaire la nue-propriété qu'il vend. Bien qu'il soit possible de convenir de ce que l'on veut, il est habituel de répartir le prix entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en suivant les règles fiscales d'évaluation des usufruits.
La fiscalité de la constitution de l’usufruit dépendra de la manière dont il est constitué. Ainsi, nous pouvons rencontrer plusieurs cas :
- Constitution par actes inter vivos et à titre gratuit : Imposable par taxe sur les dénominations.
- Constitution par actes inter vivos en échange d’un prix : Imposable par ITP.
- Constitution par actes mortis causa : Imposable par l’Impôt sur les successions.
Il a été soulevé la question de savoir ce qui se passe si un usufruit est constitué lorsqu’il porte sur une première transmission de logement et si cette constitution est soumise à la TVA, par exemple, lorsqu’il s’agit d’une première transmission de logement et que l’un acquiert l’usufruit et l’autre la nue-propriété. Dans ce cas, la Direction Générale des Impôts a résolu que le nu-propriétaire serait soumis à la TVA, tandis que « l’usufruit correspondant à la partie d’un bâtiment destinée exclusivement à l’habitation mérite la qualification de prestation de services soumise mais exonérée de la Taxe sur la Valeur Ajoutée ; par conséquent, il est soumis à l’ITP ».
Pour sa part, dans le cas des usufruits où l’usufruitier perçoit des revenus de celui-ci (par exemple, s’il le loue), il devra déclarer ces revenus dans l’IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).
En cas de décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire, dans les transmissions onéreuses, devra payer l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), tandis que dans les transmissions lucratives, il devra s’acquitter de l’Impôt sur les Successions et Donations (ISD).
En cas de renonciation de l’usufruitier, le nu-propriétaire devra s’acquitter de l’ISD si cela est considéré comme une donation et en fonction de la constitution de l’usufruit. Si elle a été constituée inter vivos, l’ITP s’applique. En cas de mort, l’ISD s’applique. L’usufruitier devra s’acquitter de la donation.
En cas de réunion de l’usufruit en une seule personne, il pourra être imposé à l’IRPF, à l’ITP ou à l’ISD.
Cela dépend si c'est temporaire ou viager :
Si c'est temporaire : on calcule 2 % de la valeur du bien pour chaque année de durée du droit d'usufruit, jusqu'à la limite de 70 % de la valeur du bien.
Dans le cas où c'est viager : il faut prendre en compte l'âge de l'usufruitier pour calculer la valeur de l'usufruit. Le pourcentage de la valeur du bien résulte du nombre 89 moins l'âge de l'usufruitier. Il y a aussi une limite : le maximum sera de 70 % de la valeur du bien et le minimum de 10 %.
La rédaction du document notarié de constitution d’usufruit (ainsi que pour une extinction d’usufruit) se conforme aux tarifs notariaux qui régissent les honoraires des Notaires, réglementation régissant le TARIF NOTARIAL (RD 1426/1989, du 17 novembre, régissant le Tarif des Notaires).
Le prix exact d’un document notarié ne peut être calculé tant que son contenu concret n’est pas connu, c’est-à-dire tant qu’il n’est pas signé, car de nombreuses circonstances peuvent le faire varier. La valeur du bien en usufruit, l’âge de l’usufruitier, le nombre de copies demandées d’un document, les pages qu’il contient ainsi que d’éventuels changements ou ajouts peuvent légèrement modifier le prix final.
Si vous souhaitez recevoir un devis détaillé, nous vous invitons à nous contacter directement par le moyen qui vous convient le mieux. Vous pouvez le faire via le formulaire de contact de la page principale de ce site, par la section contacter que vous trouverez dans le pied de page du site, en utilisant l’accès direct à WhatsApp en bas à droite de cette page, en envoyant un courriel à bcn@jlanotarios.com ou en nous appelant au téléphone 93 159 17 62.
Traiter un acte de constitution d'usufruit et d'extinction d'usufruit devant un notaire
La rédaction de l'acte de constitution d'usufruit et d'extinction d'usufruit est l'une des procédures dans lesquelles nous sommes spécialisés dans notre étude notariale à Barcelone. La traiter nécessite un haut niveau de spécialisation afin qu'elle soit complétée de la manière la plus adéquate et évite des problèmes ultérieurs. Il est possible de traiter séparément l'acte de constitution d'usufruit ou de l'inclure dans un testament. De même, l'acte d'extinction d'usufruit peut être géré séparément ou dans un acte de succession. Quel que soit votre cas, nous l'étudierons attentivement et prendrons la solution la plus appropriée, en respectant la loi et en garantissant le paiement le plus faible possible d'impôts.
Grâce à la formation et à l'expérience de toute l'équipe, chez JLA Notarios nous apportons les solutions juridiques les plus adaptées dans les différents domaines qui affectent la personne et son patrimoine, afin de pouvoir vous conseiller gratuitement dans vos consultations. Avec un traitement proche et cordial dès le premier contact, chez JLA Notarios nous travaillons de manière dynamique et empathique, recherchant la plus grande efficacité et la meilleure rentabilité pour chaque client, en répondant aux préoccupations de chaque personne ou entreprise de manière personnalisée pour leur pleine satisfaction. Pour cela, chez JLA Notarios nous appliquons les nouvelles technologies dans toutes les démarches, minimisant les visites à l'étude notariale et optimisant les délais de traitement. Pour cette raison, nous nous sommes également transformés en une notaire en ligne.
Alors, contactez-nous par notre mail ou via le formulaire de contact de notre site web. Vous pouvez également consulter notre large gamme de Services Immobiliers et Contractuels à Barcelone et nous vous assisterons dans tout ce dont vous avez besoin.
JLA Notarios-Notaría Barcelona est une étude notariale située à Barcelone et nous sommes spécialisés dans la constitution et l'extinction d'usufruit, que ce soit seul ou dans un testament ou un acte de succession. Nous serons ravis de vous recevoir et de vous aider dans tout ce dont vous avez besoin. Nous espérons que ce texte vous aura été utile et vous aura apporté de la valeur.
À ses côtés dans les moments qui comptent
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Au cours de la vie, nous réalisons des actes importants, comme acheter un logement, déclarer une nouvelle construction, effectuer une donation entre vifs à nos enfants ou dissoudre des communautés, entre autres.
Chez JLA Notarios, nous sommes experts en droit immobilier et contractuel, ventes immobilières, droit immobilier et contractuel. Nous guidons nos clients en analysant chaque question en particulier, en tenant toujours compte de la charge fiscale de chaque opération.
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Héritages et testaments
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Commercial et sociétés
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Chez JLA Notarios, nous connaissons le cycle de vie des entreprises, ce qui nous permet de fournir une assistance juridique pour les sociétés aux différents moments de leur existence, que ce soit lors de leur constitution, leurs éventuelles modifications des statuts sociaux, changements d’administrateur, cession de parts ou d’actions, augmentations et réductions de capital, leur dissolution et extinction, ainsi que tout ce qui concerne le domaine commercial.
Pouvoirs
Il y a des moments dans la vie où une personne se trouve dans la nécessité de déléguer. Le droit nous offre un outil, les pouvoirs notariaux. Par un pouvoir, une personne permet à une autre de agir en son nom.
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Nous offrons un service rapide pour la signature des pouvoirs, vous permettant d’emporter votre copie immédiatement, évitant ainsi des déplacements inutiles, et à partir du 9 novembre 2023, nos clients pourront signer par visioconférence tous les pouvoirs qui ne sont pas généraux ou préventifs, via notre notariat digital.
Famille
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Témoignages et légitimations
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De plus, ces démarches notariales peuvent désormais être effectuées confortablement, de manière télématique à partir du 9 novembre 2023.
Procès-verbaux
Combien de fois avez-vous voulu laisser constance d’un événement, d’une déclaration, de l’état dans lequel se trouve un objet, ou notifier à quelqu’un une quelconque question. Pour résoudre ces affaires, le Droit nous facilite les actes notariaux.
Chez JLA Notarios, nous nous adaptons à vous, reflétant dans l’acte ce dont vous avez besoin et réalisant les notifications et demandes que vous exigez.
Serment de Nationalité
Derrière chaque serment de nationalité se cache une histoire de dépassement de soi, de sacrifice et d'attente.
Chez JLA Notarios, nous savons ce que représente ce moment et offrons un service empathique, rapide et efficace, en conseillant au-delà du simple serment, en anticipant les futures exigences dont le nouveau citoyen espagnol aura besoin.
Nous sommes votre notariat de référence pour réaliser le serment de nationalité devant notaire à Barcelone.
Apostille de La Haye
Un des principaux effets de la mondialisation est l'augmentation des actes et des affaires internationales, ainsi que l'échange, non seulement d'informations, mais aussi de documents entre les différents États et entre les particuliers. C'est pourquoi des démarches sont nécessaires pour faciliter et accélérer cet échange, comme c'est le cas avec la Apostille de La Haye à Barcelone.
Gestion fiscale et cadastrale
La bureaucratie fiscale peut causer de nombreux maux de tête.
Pour cette raison, chez JLA Notarios, nous mettons à la disposition de nos clients la possibilité de liquider et de payer les multiples impôts que peut générer la délivrance de leurs actes, ainsi que les autres démarches devant notaire, ainsi que de les présenter au Registre de la Propriété ou au Registre du Commerce afin qu'ils n'aient pas à se soucier et puissent profiter de leur temps pour les choses qui comptent. Nous vous accompagnons du début à la fin.
