Die neue kommunale Wertsteigerung. Kleine Anleitung zum neuen Königlichen Erlass und die wichtigsten Neuerungen
Letzte Woche haben wir einige Gedanken mit euch geteilt bezüglich des Urteils des Verfassungsgerichts und der Steuer auf die Wertsteigerung von städtischen Grundstücken, allgemein bekannt als kommunale Wertzuwachssteuer. Wir wollten über dieses Urteil schreiben, sobald es veröffentlicht wurde, aber die Regierung hat uns keine Atempause gegönnt, da gestern im BOE das Königliche Dekret-Gesetz 26/2021 veröffentlicht wurde, das diese Steuer ändert und heute ohne jegliche Pause in Kraft tritt.
Es ist anzumerken, dass diese Urteile eine Doktrin zu drei wichtigen Aspekten festgelegt haben, nämlich:
- Die kommunale Wertzuwachssteuer ist nicht anwendbar, wenn keine Wertsteigerung des Bodens stattgefunden hat, das heißt, wenn der steuerpflichtige Tatbestand direkt nicht vorliegt, was für jeden offensichtlich ist, außer für das Finanzamt (STC 59/2017 vom 11. Mai).
- Es kann nicht auf einen Betrag besteuert werden, der den tatsächlich vom Steuerpflichtigen erzielten Vermögenszuwachs übersteigt. Einfach ausgedrückt: Wenn ein Zuwachs von 10 besteht, lass mich nicht 20 zahlen, weil ich sonst mehr bezahle, als ich verdient habe (STC 126/2019).
- Schließlich müssen laut dem letzten und berühmten Urteil Wege gefunden werden, die es ermöglichen, den vom Steuerpflichtigen zu zahlenden Betrag festzulegen, der der Realität des Immobilienmarktes entspricht, ohne die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen außer Acht zu lassen (STC 182/2021).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wurde das vorliegende Königliche Dekret verfasst, von dem wir bei JLA Notarios die Neuerungen kurz zusammenfassen möchten, um ein wenig Klarheit über die Wertzuwächse und die Veränderungen, die sie erfahren, zu schaffen.
1.- Die Unterwerfung unter die kommunale Wertzuwachssteuer (Änderung des Artikels 104.5).
Die erste Neuerung, die die verfassungsrechtliche Doktrin von 2017 aufgreift, ist die Nichtunterwerfung unter die Steuer für jene Übertragungen, bei denen keine Wertsteigerung zwischen dem Erwerbswert und dem Übertragungswert besteht. Allerdings ist der Steuerpflichtige verpflichtet, das Nichtvorhandensein dieser Wertsteigerung durch Vorlage der Erwerbs- und Übertragungstitel nachzuweisen.
Aber welche Regeln muss ich beachten, um nachzuweisen, dass ich keinen Gewinn erzielt habe? In diesen Fällen ist ausschließlich der Wert des Grundstücks zu berücksichtigen (der Wert der Bebauung wird nicht berücksichtigt), wobei dieser Wert nicht durch die Einbeziehung von Kosten (zum Beispiel Notar- oder Registergebühren) oder Erwerbssteuern erhöht werden darf, wie es bei der Wertsteigerung in der Einkommensteuer der Fall ist. Unter Berücksichtigung dessen sind die folgenden Kriterien anzuwenden:
- Handelt es sich um die Übertragung von Immobilien, die sowohl Boden als auch Bebauung umfassen, wird die Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Erwerbspreis des Bodens durch Anwendung des Anteils ermittelt, den der Katasterwert des Bodens am Zeitpunkt der Entstehung der Steuer im Verhältnis zum gesamten Katasterwert darstellt. Zum Beispiel, wenn der Bodenwert 20 % des insgesamt katastermäßig zum Zeitpunkt der Übertragung ausgewiesenen Wertes ausmacht, wird dieser Prozentsatz auf den Wert des vorherigen Erwerbs und auf den der aktuellen Übertragung angewandt.
- In jedem Fall wird als Wert, sowohl für die Übertragung als auch für den Erwerb, der höhere Wert herangezogen, der entweder im Titel, der die Transaktion dokumentiert, angegeben ist oder gegebenenfalls von der Steuerverwaltung festgestellt wurde.
2.- System zur Berechnung der Bemessungsgrundlage (Änderung des Artikels 107).
Die zweite große Änderung ist die Festlegung eines neuen Berechnungssystems, das der Immobilienrealität besser entspricht, wie es das Urteil von 2021 verlangt, das in den letzten Tagen viel Gesprächsstoff geliefert hat. Diese Reform legt zwei Mechanismen zur Berechnung der Bemessungsgrundlage fest: die objektive Schätzung und die direkte Schätzung. Es ist jedoch zu verstehen, dass dies nicht zwei mögliche Berechnungen zur Wahl des Betroffenen sind, wie es in einigen Medien behauptet wurde, sondern dass die objektive Schätzung die gewöhnliche ist, während die direkte Schätzung subsidiär angewendet wird. Sobald die Bemessungsgrundlage gemäß diesen Parametern bestimmt ist, wird der von jeder Gemeinde festgelegte Steuersatz gemäß Artikel 108 darauf angewendet.
A.- Objektive Schätzung.
Diese Methode ist in Bezug auf ihre Berechnung ähnlich der, die bisher angewendet wurde. Dabei wird der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, das heißt zum Zeitpunkt der Übertragung, berücksichtigt, multipliziert mit dem angegebenen Koeffizienten für den Zeitraum, in dem der Übertragende Eigentümer des Grundstücks war, mit einer Höchstdauer von 20 Jahren. Diese Koeffizienten werden von den Gemeinden festgelegt, dürfen jedoch die durch das Königliche Dekret festgelegten Werte nicht überschreiten, die wie folgt sind:
Diese Tabelle der maximalen Koeffizienten wird jährlich aktualisiert, aber die Gemeinden sind zuständig, den konkreten Prozentsatz für jeden Zeitraum festzulegen, solange dieser den vom Staat für jedes Jahr festgelegten Wert nicht überschreitet. Die Gemeinden haben eine Frist von sechs Monaten ab heute, um ihre Steuersatzungen zu ändern. Es wird jedoch die Möglichkeit eingeräumt, dass die Gemeinden den Katasterwert des Bodens um bis zu 15 % reduzieren können.
B.- Direkte Schätzung.
Dieses letzte System wird subsidiär in den Fällen angewendet, in denen bei Anwendung des Systems der objektiven Schätzung die Bemessungsgrundlage, die sich aus diesem letzten System ergibt, höher ist als die Wertsteigerung des Bodens, die vom Steuerpflichtigen erzielt wurde. Zum Beispiel, wenn bei Anwendung der objektiven Schätzung eine Bemessungsgrundlage von 1.000 € resultiert, während die Wertdifferenz des Bodens zwischen Erwerb und Übertragung 800 € beträgt.
Für die Berechnung dieser tatsächlichen Wertsteigerung, die zwischen dem Erwerbs- und dem Übertragungswert erzielt wurde, werden die zuvor genannten Regeln angewendet, als wir die Änderung des Artikels 104.5 behandelt haben.
3.- Übertragungen, die in Zeiträumen von weniger als einem Jahr erfolgen.
Im Gegensatz zum vorherigen System unterliegen nun diejenigen Übertragungen der Steuer, deren Übertragung innerhalb eines Jahres ab dem Erwerbsdatum erfolgt. In diesem Fall beträgt der anzuwendende Koeffizient 0,14 (höher als der anzuwendende, wenn ein Jahr vergeht, der 0,13 beträgt) und ist anteilig auf die Anzahl der Monate anzurechnen, in denen die Immobilie besessen wurde.
Auf diese Weise beabsichtigt die Regierung, diese Vorgänge zu „ahnden“, da sie als spekulativ angesehen werden, was ziemlich kritikwürdig ist. Erstens, weil dieser Kauf und Verkauf zu Investitionszwecken und zur Verbesserung des Immobilienbestands erfolgen kann und nicht nur aus rein spekulativen Gründen. Denken wir zum Beispiel an Unternehmen oder Privatpersonen, die eine Immobilie erwerben, um sie zu renovieren und zu verkaufen, was eine völlig legitime Art des Handelns ist, aber auch eine Möglichkeit, Immobilien, Gebäude und Stadtviertel zu verbessern. Und zweitens, weil, wenn der Steuergegenstand dieser Steuer die Wertsteigerung des Bodens ist, es höchstwahrscheinlich in so kurzer Zeit keine reale Wertsteigerung gibt.
4.- Rückwirkung der Norm.
Es wurde gefragt, ob die neue Norm auf Übertragungen anwendbar ist, die vor der Veröffentlichung dieser Norm vorgenommen wurden. Der eigentliche Alleinartikel des Real Decreto besagt, dass „mit Wirkung ab dem Inkrafttreten dieses Real Decreto-Gesetzes die folgenden Änderungen im konsolidierten Text des Gesetzes zur Regelung der kommunalen Finanzen, genehmigt durch das Real Decreto Legislativo 2/2004 vom 5. März, eingeführt werden“. Während die dritte Schlussbestimmung besagt, dass „Dieses Real Decreto-Gesetz am Tag nach seiner Veröffentlichung im Staatsanzeiger in Kraft tritt“.
Daher kann nicht behauptet werden, dass es rückwirkende Wirkung auf die vor Inkrafttreten dieses Real Decreto durchgeführten Geschäfte hat, obwohl wir der Ansicht sind, dass sie zur Abrechnung bei der zuständigen öffentlichen Verwaltung eingereicht werden sollten.
Wir hoffen, dass diese Zeilen denen, die sie lesen, insbesondere denen, die daran interessiert sind, eine Immobilie zu verkaufen, helfen können, und um zu sehen, wie diese neue Reform ausgeht und ob sie nicht erneut von den Gerichten geändert wird. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung.
