La nouvelle plus-value municipale. Petit guide du nouveau décret royal et des principales nouveautés
La semaine dernière, nous avons partagé avec vous quelques réflexions concernant l'arrêt du Tribunal Constitutionnel et l'impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains à usage urbain, communément appelé plus-value municipale. Nous voulions écrire sur cet arrêt une fois publié, mais le gouvernement ne nous a pas laissé de répit, car hier a été publié au BOE le décret-loi 26/2021 qui modifie cet impôt, et qui entre en vigueur aujourd'hui, sans aucun répit.
Il faut commenter que ces Arrêts ont établi une doctrine sur trois aspects importants, à savoir :
- La plus-value municipale n'est pas applicable lorsqu'il n'y a pas eu d'augmentation de la valeur du terrain, c'est-à-dire lorsque le fait générateur n'existe pas directement, ce qui est évident pour tout le monde, sauf pour Hacienda (STC 59/2017 du 11 mai).
- Il ne peut pas y avoir d'imposition sur un montant lorsque celui-ci dépasse l'augmentation patrimoniale réellement obtenue par le contribuable. Dit simplement, s'il y a une augmentation de 10, ne me fais pas payer 20 car je finirais par payer plus que ce que j'ai gagné (STC 126/2019).
- Enfin, selon le dernier et célèbre Arrêt, il faut chercher des moyens permettant de fixer le montant à payer par le contribuable qui corresponde à la réalité du marché immobilier, sans négliger la capacité économique de l'obligé fiscal (STC 182/2021).
En tenant compte de ces principes, le présent Décret Royal a été rédigé, dont, depuis JLA Notarios, nous souhaitons résumer brièvement les nouveautés qu'il implique, afin d'apporter un peu de clarté concernant les plus-values et les changements qu'elles subissent.
1.- La soumission à l'impôt sur la plus-value municipale (modification de l'article 104.5).
La première nouveauté, qui reprend la doctrine constitutionnelle de 2017, est la non-soumission à l'impôt de ces transmissions pour lesquelles il n'existe pas d'augmentation entre la valeur d'acquisition et celle de cession. Cependant, c'est le contribuable qui doit prouver l'absence de cette augmentation en présentant les titres d'acquisition et de transmission.
Mais quelles règles dois-je prendre en compte pour prouver que je n'ai réalisé aucun gain ? Dans ces cas, il faut prendre en compte exclusivement la valeur du terrain (la valeur de la construction n'est pas prise en compte), sans que cette valeur puisse être augmentée par l'inclusion de frais (par exemple, ceux de notaire ou d'enregistrement) ni par les impôts d'acquisition, comme c'est le cas pour la plus-value dans l'impôt sur le revenu. En tenant compte de cela, les critères suivants doivent être appliqués :
- Lorsqu'il s'agit de la transmission de biens immobiliers comprenant à la fois terrain et construction, la différence entre le prix de transmission et celui d'acquisition du terrain sera obtenue en appliquant la proportion que représente, à la date d'exigibilité, la valeur cadastrale du terrain sur la valeur cadastrale totale. Par exemple, si la valeur du terrain représente 20 % de la valeur totale cadastrale au moment de la transmission, ce pourcentage sera appliqué à la valeur de l'acquisition antérieure et à celle de la transmission actuelle.
- Dans chaque cas, la valeur prise en compte, tant pour la transmission que pour l'acquisition, sera la plus élevée entre celle figurant dans le titre documentant l'opération ou celle, le cas échéant, vérifiée par l'Administration fiscale.
2.- Système de calcul de la base imposable (modification de l'article 107).
La deuxième grande modification est la fixation d’un nouveau système de calcul plus adapté à la réalité immobilière, exigé par l’arrêt de 2021 qui a tant fait parler ces derniers jours. Cette réforme établit deux mécanismes pour le calcul de la base imposable, l’estimation objective et l’estimation directe, mais il faut comprendre qu’il ne s’agit pas de deux calculs possibles au choix de l’intéressé, comme cela a été dit dans certains médias, mais que l’estimation objective est la méthode ordinaire, tandis que l’estimation directe s’appliquera de manière subsidiaire. Une fois la base imposable déterminée conformément à ces paramètres, le taux d’imposition fixé par chaque mairie sera appliqué sur celle-ci, conformément à l’article 108.
A.- Estimation objective.
Cette méthode est similaire, en ce qui concerne son calcul, à celle qui a été appliquée jusqu'à présent. En tenant compte de la valeur que le terrain possède au moment de l'exigibilité, c'est-à-dire lorsque la transmission a lieu, multipliée par le coefficient indiqué pour la période pendant laquelle le transmettant a été titulaire du terrain, avec une période maximale de 20 ans. Ces coefficients seront fixés par les municipalités, sans pouvoir dépasser ceux indiqués par le décret royal, qui sont les suivants :
Ce tableau des coefficients maximum sera mis à jour annuellement, mais ce sont les municipalités qui sont compétentes pour fixer le pourcentage concret pour chaque période, à condition de ne pas dépasser celui fixé par l'État pour chaque année, disposant d'un délai de six mois à compter d'aujourd'hui pour que les municipalités modifient leurs ordonnances fiscales. Néanmoins, il est prévu que les municipalités puissent réduire jusqu'à 15 % de la valeur cadastrale du sol.
B.- Estimation directe.
Ce dernier système sera d'application subsidiaire dans les cas où, en appliquant le système d'estimation objective, la base imposable résultant de ce dernier système est supérieure à l'augmentation de valeur du sol obtenue par le sujet passif. Par exemple, si en utilisant l'estimation objective, la base imposable est de 1 000 € alors que la différence de valeur du sol entre acquisition et transmission est de 800 €.
Pour le calcul de cette augmentation de valeur réelle obtenue entre la valeur d'acquisition et de transmission, les règles indiquées précédemment seront appliquées, lorsque nous avons traité la modification de l'article 104.5.
3.- Transmissions effectuées en des délais inférieurs à un an.
Contrairement au système précédent, sont désormais soumises à cet impôt les transmissions dont la cession intervient moins d’un an après la date d’acquisition. Dans ce cas, le coefficient applicable sera de 0,14 (supérieur à celui applicable si un an s’est écoulé, qui est de 0,13), étant proratable en fonction du nombre de mois pendant lesquels le bien a été détenu.
De cette manière, le gouvernement entend « sanctionner » ces opérations en les considérant comme spéculatives, ce qui est assez critiquable. D’abord, parce que cet achat et cette vente peuvent être réalisés à des fins d’investissement et d’amélioration du parc immobilier, et pas seulement dans une simple fonction purement spéculative. Pensons, par exemple, aux entreprises ou particuliers qui acquièrent un bien immobilier pour le rénover et le vendre, ce qui est une manière totalement légitime d’opérer, mais aussi une façon d’améliorer les biens, les immeubles et les quartiers. Et ensuite, parce que si l’assiette de cet impôt est l’augmentation de la valeur du terrain, il est fort probable qu’en si peu de temps il n’y ait pas d’augmentation réelle de celle-ci.
4.- Rétroactivité de la norme.
Il a été envisagé si la nouvelle norme est applicable aux transmissions effectuées avant la publication de cette norme. L'article unique du Real Decreto lui-même indique que « avec effet à partir de l'entrée en vigueur de ce décret-loi, les modifications suivantes sont introduites dans le texte refondu de la Loi Régulatrice des Finances Locales, approuvé par le Real Decreto Législatif 2/2004, du 5 mars ». Tandis que la disposition finale troisième indique que « Ce décret-loi entrera en vigueur le jour suivant sa publication au Bulletin Officiel de l'État ».
Par conséquent, il ne peut être affirmé qu'il ait des effets rétroactifs sur les opérations réalisées avant l'entrée en vigueur dudit Real Decreto, bien que nous considérions qu'elles devraient être présentées pour être liquidées auprès de l'administration publique compétente.
Nous espérons que ces lignes pourront aider ceux qui les lisent, surtout ceux qui sont intéressés à vendre un bien immobilier, et à voir ce qu'il advient de cette nouvelle réforme et si elle n'est pas à nouveau amendée par les tribunaux. Nous restons à votre entière disposition.
