La nova plusvàlua municipal. Petita guia del nou Reial Decret i les principals novetats
La setmana passada vam compartir amb vosaltres alguns pensaments sobre la Sentència del Tribunal Constitucional i l'impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut comunament com a plusvàlua municipal. Volem escriure sobre aquesta Sentència un cop publicada, però el govern no ens ha donat treva, ja que ahir es va publicar al BOE el Reial Decret Llei 26/2021 que modifica aquest impost, i que entra en vigor avui, sense cap respir.
Cal comentar que aquestes Sentències han fixat una doctrina sobre tres aspectes importants, a saber:
- No és aplicable la plusvàlua municipal quan no ha existit increment en el valor del sòl, és a dir, quan directament no existeix el fet imposable, quelcom obvi per a qualsevol, excepte per a Hisenda (STC 59/2017 de 11 de maig).
- No es pot tributar per una quantitat quan aquesta supera l’increment patrimonial realment obtingut pel contribuent. Dit senzillament, si existeix un increment de 10 no em facis pagar 20 perquè acabo pagant més del que he guanyat (STC 126/2019).
- Finalment, segons l’última i famosa Sentència, s’han de buscar vies que permetin fixar la quantitat a pagar pel contribuent que s’ajusti a la realitat del mercat immobiliari, sense obviar la capacitat econòmica de l’obligat tributari (STC 182/2021).
Tinguent en compte aquests principis s’ha redactat el present Reial Decret del qual, des de JLA Notarios, volem resumir breument les novetats que implica, amb la finalitat d’aportar una mica de claredat sobre les plusvàlues i els canvis que està tenint.
1.- La subjectió a l’impost de plusvàlua municipal (modificació de l’article 104.5).
La primera novetat, que recull la doctrina constitucional de 2017, és la no subjectació a l’impost d’aquelles transmissions en què no existeix increment entre el valor d’adquisició i el de traspàs. Ara bé, és l’obligat tributari qui ha d’acreditar la inexistència d’aquest increment mitjançant la presentació dels títols d’adquisició i transmissió.
Però quines regles he de tenir en compte per acreditar que no he obtingut cap guany? En aquests casos s’ha de tenir en compte el valor del terreny exclusivament (no es té en compte el valor de la construcció), sense que aquest valor es pugui incrementar amb la inclusió de despeses (per exemple, les de notaria o registre) ni els impostos d’adquisició, com sí que succeeix amb la plusvàlua en l’impost sobre la renda. Tenint això en compte, s’hauran d’aplicar els següents criteris:
- Quan es tracti de la transmissió de béns immobles en què hi hagi tant sòl com construcció, la diferència entre el preu de transmissió i el d’adquisició del sòl s’obtindrà aplicant la proporció que representi, en la data de merma, el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. Per exemple, si el valor del sòl representa un 20% del valor total que figura cadastralment en el moment de realitzar la transmissió, serà aquest percentatge el que s’apliqui al valor de la prèvia adquisició i al de la present transmissió.
- En cada cas, es prendrà com a valor, tant de transmissió o d’adquisició, el que resulti més gran entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, si escau, per l’Administració Tributària.
2.- Sistema de càlcul de la base imposable (modificació de l’article 107).
La segona gran modificació, és la fixació d’un nou sistema de càlcul més ajustat a la realitat immobiliària, exigida per la Sentència de 2021 que tant ha donat que parlar en els últims dies. Aquesta reforma fixa dos mecanismes a l’hora de calcular la base imposable, l’estimació objectiva i l’estimació directa, però cal entendre que no són dos possibles càlculs a elecció de l’interessat, com s’ha vingut dient des d’alguns mitjans, sinó que l’estimació objectiva és l’ordinària, mentre que la directa s’aplicarà de forma subsidiària. Un cop determinada la base imposable conforme a aquests paràmetres, s’aplicarà sobre aquesta el tipus de gravamen fixat per cada Ajuntament, conforme a l’article 108.
A.- Estimació objectiva.
Aquest mètode és similar, pel que fa al seu càlcul, al que s'ha anat aplicant. Tenint en compte el valor que el terreny posseeix en el moment del fet generador, és a dir, quan es produeix la transmissió, multiplicat pel coeficient assenyalat per al termini que el transmissor ha estat titular del terreny, amb el termini màxim de 20 anys. Aquests coeficients seran fixats pels ajuntaments, sense que puguin excedir dels assenyalats pel Reial Decret, que són els següents:
Aquesta taula de coeficients màxims seran actualitzats anualment, però són els ajuntaments els competents per fixar el percentatge concret per a cada període, sempre que no excedeixi el marcat per l'estat per a cada any, tenint un termini de sis mesos a comptar des d'avui perquè els ajuntaments modifiquin les seves ordenances fiscals. No obstant això, s'estableix la possibilitat que els ajuntaments puguin reduir fins a un 15% del valor cadastral del sòl.
B.- Estimació directa.
Aquest últim sistema serà d'aplicació subsidiària en aquells casos en què, aplicant el sistema d'estimació objectiva, la base imposable que resulti d'aquest últim sistema sigui superior a l'increment de valor del sòl obtingut pel subjecte passiu. Per exemple, si utilitzant l'estimació objectiva resulta una base imposable de 1.000€ quan la diferència de valor del sòl entre adquisició i transmissió és de 800€.
Per al càlcul d'aquest increment de valor real obtingut entre el valor d'adquisició i de transmissió, s'aplicaran les regles assenyalades anteriorment, quan hem tractat la modificació de l'article 104.5.
3.- Transmissions fetes en terminis inferiors a un any.
A diferència del sistema anterior, ara queden subjectes aquelles transmissions la transmissió de les quals es produeixi en menys d’un any des de la data d’adquisició. En aquest cas, el coeficient aplicable serà del 0,14 (superior a l’aplicable si transcorre un any, que és del 0,13), sent prorratejable entre el nombre de mesos que s’ha posseït l’immoble.
D’aquesta manera, el govern pretén “sancionar” aquestes operacions per considerar-les especulatives, cosa que és força criticable. Primer, perquè aquesta compra i venda pot realitzar-se amb finalitats d’inversió i millora del parc immobiliari, i no tant per una simple funció purament especulativa. Pensem, per exemple, en les empreses o particulars que adquireixen un immoble per reformar-lo i vendre’l, sent una forma totalment legítima d’operar, sinó també una forma de millorar immobles, edificis i barris. I segon, perquè si el fet imposable d’aquest impost és l’increment del valor del sòl, el més probable és que en tan poc temps no existeixi increment real del mateix.
4.- Retroactivitat de la norma.
S'ha plantejat si la nova norma és aplicable a les transmissions que es van fer abans de la publicació d'aquesta norma. El propi article únic del Reial Decret diu que “amb efectes des de l'entrada en vigor d'aquest reial decret-llei, s'introdueixen les següents modificacions en el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març”. Mentre que la disposició final tercera diu que “Aquest reial decret-llei entrarà en vigor l'endemà de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat”.
Per tant, no es pot afirmar que tingui efectes retroactius sobre les operacions practicades abans de l'entrada en vigor d'aquest Reial Decret, si bé, considerem que sí que haurien de presentar-se per liquidar davant l'administració pública competent.
Esperem que aquestes línies puguin ajudar a qui ho llegeixi, sobretot a aquells que estan interessats a vendre algun immoble, i a veure en què queda aquesta nova reforma i si no torna a ser esmenada pels tribunals. Estem a la seva completa disposició.
