El catastràs: el nou valor de referència del cadastre

El valor de referència d’un immoble és el valor determinat per la Direcció General del Cadastre basant-se en l’anàlisi del preu mitjà de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant Notari o són inscrites al Registre de la Propietat, en funció de les dades que de cada immoble figuren al cadastre. A més, aquest valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al qual s’aplicarà un coeficient de minoració fixat per ordre del Ministeri d’Hisenda.

Els impostos afectats directament seran:

1. Impost sobre Successions i Donacions (ISD).
2. Impost sobre el Patrimoni (IP).
3. Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD).

També hi ha altres impostos que es veuran afectats indirectament pel nou valor de referència, com la transmissió de valors subjectes a la Llei del Mercat de Valors, en veure's afectada la forma de càlcul de l'actiu.

Pel que fa a l'IBI, aquest no es veurà afectat ja que el valor de referència no afecta el valor cadastral vigent, sent aquest últim el que serveix de base per a aquest impost.

El valor de referència es determinarà cada any, aplicant els mòduls de valor mig que, com ja hem comentat, es basen en els preus mitjans de totes les compravendes d’immobles realitzades davant notari o inscrites en el Registre de la Propietat, obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls de valor mig es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es). Ara bé, aquests mòduls s’assignaran a zones del territori anomenades àmbits territorials homogènies de valoració.

Per procedir al càlcul individualitzat del valor de referència de cada immoble, a partir dels mòduls de valor mig corresponents, mitjançant coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre.

En tot cas, amb la finalitat que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’aplicaran els factors de minoració que es determinin mitjançant Ordre Ministerial. A dia d’avui, el valor de minoració és del 0,9, tant en béns mobles com immobles (Ordre HFP/1104/2021, de 7 d’octubre).

En resum, es duu a terme conforme als passos següents:

1. S’elabora l’informe anual, que recull les conclusions de l’anàlisi dels preus de les compravendes realitzades.
2. Elaboració del mapa de valors, que delimita l’àmbit territorial homogeni de valoració als quals s’assignen els mòduls dels valors mitjans.
3. Resolució per fixar els valors, conté els elements necessaris per a la determinació dels valors de referència individualitzats, la proposta dels quals es sotmetrà a tràmit d’audiència col·lectiva.
4. Individualització dels mòduls de valor mig en funció de les dades del Cadastre: es pot consultar a la Seu Electrònica del Cadastre a partir de l’1 de gener de 2022, essent publicat abans al BOE en aquests últims dies de l’any.
5. S’aplica el valor de minoració, ja comentat.

1.- Abans de la Llei 11/2021

La jurisprudència del Tribunal Suprem ha vingut considerant (per exemple en la STS 843/2018, de 23 de maig de 2018) que el mètode de comprovació consistent en l’estimació per referència a valors cadastrals, multiplicats per índexs o coeficients, que recull la Llei 58/2003, de 17 de desembre, General Tributària, no és idoni, per la seva generalitat i manca de relació amb el bé concret de la qual s’estima, exigeix, doncs, que les comprovacions de valor estiguin suficientment motivades i individualitzades, rebutjant criteris genèrics. A més, El Tribunal Suprem ha determinat que les transmissions per sota del valor mínim fiscal, calculat en base a coeficients, pot ser objecte de comprovació per l’administració tributària, havent de realitzar-se mitjançant dictamen de perits, sobre la qual el Tribunal Suprem exigeix una comprovació «in situ», amb visita de l’immoble en qüestió, requisit exigit en diverses sentències, entre la 5306/2015, de 26 de novembre de 2015.

2.- Amb el nou valor de referència de l’immoble

La nova normativa no evitarà les possibles discrepàncies entre el valor fixat per l’administració i el valor real, quan aquest és inferior a aquell, i, òbviament, es podrà impugnar aquest valor. La reforma, no obstant, trenca amb la Jurisprudència del Tribunal Suprem, abans esmentada, respecte a la comprovació per part de l’administració. Per tant, aquesta reforma estableix una presumpció iuris tantum (és a dir, que admet prova en contrari) que el valor de referència fixat per l’administració coincideix amb el valor real i, per consegüent, si el contribuent considera que l’immoble té un valor real inferior a aquell, és ell qui l’ha de provar, o el que és el mateix, recau en el contribuent la càrrega de provar que no està defraudant Hisenda.

En cas d’existir discrepància, cal la possibilitat d’impugnar el valor de referència, o bé sol·licitant la rectificació de l’autoliquidació, quan el subjecte passiu presenta autoliquidació amb aplicació del valor de referència i sol·licita la rectificació d’aquest per no ser conforme a la realitat, o bé recorrent la liquidació emesa per l’Administració Tributària, ja sigui per manca d’autoliquidació o per haver declarat un valor inferior a l’oficial. Aquests recursos, s’interposaran davant l’Administració Tributària que apliqui el valor de referència, qui haurà de sol·licitar un informe i donarà trasllat de la documentació aportada a la Gerència del Cadastre. Aquesta, emetrà un Informe vinculant per a l’Administració Tributària, que resoldrà en base a ell, si procedeix o no la rectificació del valor.

Des del punt de vista del contribuent, cal tenir en compte dues coses importants:

1. Pot impugnar la valoració mitjançant qualsevol mitjà de prova admès en dret, principalment taxacions pericials.
2. El titular cadastral manté el dret a instar qualsevol dels procediments cadastrals per corregir la descripció cadastral dels immobles que puguin afectar el Valor de referència en qualsevol moment.