Le catastrazo : la nouvelle valeur de référence du cadastre
Table des matières (5)
- Le « catastrazo » entrera en vigueur en 2022, ce sera la nouvelle valeur de référence du cadastre.
- Quels impôts seront affectés ?
- Comment est déterminée la valeur de référence des biens immobiliers ?
- Vérification et contestation
- Conclusions sur la nouvelle valeur de référence du cadastre
Comme beaucoup le savent déjà, le 1er janvier prochain entrera en vigueur la nouvelle valeur de référence fixée par le cadastre, connue sous le nom de « catastrazo », qui constitue une modification fiscale importante pour l'année 2022 à venir. Cette nouvelle mécanique d'évaluation a été introduite par la Loi 11/2021 et représente en fin de compte une augmentation fiscale, plus ou moins déguisée, en augmentant la valeur de la base imposable. Cela, comme nous le verrons, affectera le contribuable dans différents impôts, car cela influencera la valeur des biens immobiliers en général.
Le « catastrazo » entrera en vigueur en 2022, ce sera la nouvelle valeur de référence du cadastre.
Qu'est-ce que la valeur de référence d'un bien immobilier ?
La valeur de référence d’un bien immobilier est la valeur déterminée par la Direction Générale du Cadastre sur la base de l’analyse du prix moyen de toutes les ventes immobilières qui sont effectuées devant Notaire ou inscrites au Registre de la Propriété, en fonction des données que chaque bien figure au cadastre. De plus, cette valeur de référence ne peut pas dépasser la valeur du marché, pour laquelle un coefficient de minoration fixé par arrêté du Ministère des Finances sera appliqué.
Quels impôts seront affectés ?
Les impôts directement affectés seront :
- Impôt sur les Successions et Donations (ISD).
- Impôt sur le Patrimoine (IP).
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et les Actes Juridiques Documentés (ITPAJD).
Il y a aussi d'autres impôts qui seront affectés indirectement par la nouvelle valeur de référence, comme la transmission de valeurs soumises à la Loi sur le Marché des Valeurs, la méthode de calcul de l'actif étant affectée.
En ce qui concerne l'IBI, celui-ci ne sera pas affecté car la valeur de référence n'affecte pas la valeur cadastrale en vigueur, cette dernière étant celle qui sert de base pour cet impôt.
Comment est déterminée la valeur de référence des biens immobiliers ?
La valeur de référence sera déterminée chaque année, en appliquant les modules de valeur moyenne qui, comme nous l'avons déjà mentionné, sont basés sur les prix moyens de toutes les ventes immobilières réalisées devant notaire ou inscrites au Registre de la Propriété, obtenus dans le cadre des rapports annuels du marché immobilier élaborés par la Direction Générale du Cadastre.
Ces modules de valeur moyenne seront publiés annuellement, sous forme de cartes de valeurs, sur le Site Électronique du Cadastre (www.sedecatastro.gob.es). Cependant, ces modules seront attribués à des zones du territoire appelées domaines territoriaux homogènes d’évaluation.
Pour procéder au calcul individualisé de la valeur de référence de chaque bien immobilier, à partir des modules de valeur moyenne correspondants, au moyen de coefficients et règles de calcul, cela sera détaillé dans des résolutions annuelles de la Direction Générale du Cadastre, qui seront également publiées sur le Site Électronique du Cadastre.
En tout cas, afin que les valeurs de référence ne dépassent pas les valeurs du marché, des facteurs de minoration seront appliqués, déterminés par Arrêté Ministériel. À ce jour, le facteur de minoration est de 0,9, tant pour les biens meubles que pour les biens immeubles (Arrêté HFP/1104/2021, du 7 octobre).
En résumé, cela se déroule selon les étapes suivantes :
- Élaboration du rapport annuel, qui recueille les conclusions de l’analyse des prix des ventes réalisées.
- Élaboration de la carte des valeurs, qui délimite le domaine territorial homogène d’évaluation auquel sont attribués les modules des valeurs moyennes.
- Résolution pour fixer les valeurs, contient les éléments nécessaires à la détermination des valeurs de référence individualisées, dont la proposition sera soumise à une procédure de consultation collective.
- Individualisation des modules de valeur moyenne en fonction des données du Cadastre : elle peut être consultée sur le Site Électronique du Cadastre à partir du 1er janvier 2022, étant publiée auparavant au BOE dans ces derniers jours de l’année.
- Application du facteur de minoration, déjà mentionné.
Vérification et contestation
1.- Avant la Loi 11/2021
La jurisprudence du Tribunal Suprême a considéré (par exemple dans l'arrêt STS 843/2018, du 23 mai 2018) que la méthode de vérification consistant en l'estimation par référence aux valeurs cadastrales, multipliées par des indices ou coefficients, prévue par la Loi 58/2003, du 17 décembre, Générale Fiscale, n'est pas appropriée, en raison de sa généralité et de son absence de lien avec le bien concret dont il s'agit d'estimer la valeur, exigeant donc que les vérifications de valeur soient suffisamment motivées et individualisées, rejetant les critères génériques. De plus, le Tribunal Suprême a déterminé que les transmissions en dessous de la valeur minimale fiscale, calculée sur la base de coefficients, peuvent faire l'objet d'une vérification par l'administration fiscale, devant être réalisée par un rapport d'experts, sur lequel le Tribunal Suprême exige une vérification « in situ », avec visite du bien immobilier en question, condition exigée dans diverses sentences, notamment la 5306/2015, du 26 novembre 2015.
2.- Avec la nouvelle valeur de référence du bien immobilier
La nouvelle réglementation n'évitera pas les possibles divergences entre la valeur fixée par l'administration et la valeur réelle, lorsque celle-ci est inférieure à la première, et, évidemment, cette valeur pourra être contestée. La réforme, néanmoins, rompt avec la jurisprudence du Tribunal Suprême, mentionnée précédemment, concernant la vérification par l'administration. Par conséquent, cette réforme établit une présomption iuris tantum (c'est-à-dire qui admet la preuve contraire) que la valeur de référence fixée par l'administration coïncide avec la valeur réelle et, par conséquent, si le contribuable considère que le bien immobilier a une valeur réelle inférieure à celle-ci, c'est à lui de le prouver, ou ce qui revient au même, la charge de prouver qu'il ne fraude pas le fisc incombe au contribuable.
En cas de divergence, il est possible de contester la valeur de référence, soit en demandant la rectification de l'autoliquidation, lorsque le redevable présente une autoliquidation en appliquant la valeur de référence et demande sa rectification pour non-conformité à la réalité, soit en faisant appel de la liquidation émise par l'Administration Fiscale, que ce soit pour absence d'autoliquidation ou pour avoir déclaré une valeur inférieure à celle officielle. Ces recours seront présentés devant l'Administration Fiscale qui applique la valeur de référence, laquelle devra demander un rapport et transmettra la documentation fournie à la Direction du Cadastre. Celle-ci émettra un rapport contraignant pour l'Administration Fiscale, qui décidera sur cette base si la rectification de la valeur est justifiée ou non.
Du point de vue du contribuable, il faut prendre en compte deux choses importantes :
- Il peut contester l'évaluation par tout moyen de preuve admis en droit, principalement des expertises d'évaluation.
- Le titulaire cadastral conserve le droit d'engager n'importe quelle procédure cadastrale pour corriger la description cadastrale des biens immobiliers pouvant affecter la valeur de référence à tout moment.
Conclusions sur la nouvelle valeur de référence du cadastre
Avec la nouvelle valeur de référence du cadastre, nous sommes face à une réforme qui implique une augmentation déguisée des impôts dans l'ITPAJD, et indirectement dans l'IRPF, lors des opérations d'achat-vente, car elle obligerait le contribuable à payer des impôts sur une valeur supérieure au prix payé et documenté dans l'acte, mais surtout en ce qui concerne l'impôt sur les successions et donations, en raison de l'augmentation que représentera la nouvelle valeur de référence pour fixer la valeur des biens immobiliers au moment de leur enregistrement et, par conséquent, de leur liquidation.
Cette réforme vise à ce que le contribuable paie des impôts sur la base d'une valeur objective, mais calculée de manière massive et générale, sans tenir compte des circonstances individuelles de chaque cas, comme l'état dans lequel se trouve le bien immobilier. Ainsi, elle cherche à annuler la jurisprudence du Tribunal Suprême, qui limitait certains abus de l'Administration et veillait à ce que le contribuable paie des impôts sur la valeur réelle des biens immobiliers. Avec la réforme, l'Administration n'aura plus besoin de traiter un dossier de vérification des valeurs, mais appliquera la valeur de référence, indépendamment de celle déclarée par le contribuable, qui aura la charge de la preuve et l'obligation de contester la valeur indiquée par le cadastre pour pouvoir rectifier la liquidation fiscale.
Nous verrons si la Haute Cour ne corrige pas à nouveau l'Administration fiscale. La nouvelle valeur de référence entrera en vigueur à partir du 1er janvier, entraînant un durcissement de la charge fiscale et les rouages d'une nouvelle mécanique de contestation à travers, non plus une, mais deux Administrations, cadastrale et fiscale. Nous espérons que ces lignes auront permis d'éclaircir un peu le nouveau panorama fiscal. Nous souhaitons remercier Jorge Macarrón Muñoz, Conseiller Fiscal chez TAX & IURIS, pour son aide précieuse dans la rédaction de cet article. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous contacter dans notre notaire à Barcelone : JLA Notarios.
