Die Antichrese oder Wie man Mieteinnahmen aus einer Immobilie erhält

Die Antichrese wird als ein dingliches Sicherungsrecht konfiguriert, durch das der Gläubiger die Früchte oder Erträge einer Immobilie des Schuldners einziehen kann, um diese zunächst zur Zahlung der Zinsen – falls vorhanden – und anschließend zur Tilgung des Kapitals zu verwenden. Ihr Wesen liegt daher in der wirtschaftlichen Nutzung des als Sicherheit gegebenen Vermögenswerts, anstatt in der sofortigen Verwertung seines Wertes, wie es bei der Hypothek der Fall ist.

Heutzutage erlebt die Antichrese eine echte rechtliche und notarielle Wiederbelebung als Instrument zur Unterstützung abhängiger Personen, insbesondere in Katalonien, wo das katalanische Zivilgesetzbuch eine moderne und wirksame Regelung entwickelt hat, die ihr eine reale Funktionsfähigkeit im Rechtsverkehr verleiht. Dieser neue Kontext lädt dazu ein, ihre Vorteile, ihre gesetzliche Regelung und ihre praktische Nützlichkeit neu zu entdecken.

Der Artikel 1881 des Bürgerlichen Gesetzbuchs definiert die Antichrese einfach und präzise: „Durch die Antichrese erwirbt der Gläubiger das Recht, die Früchte eines Grundstücks seines Schuldners zu beziehen, mit der Verpflichtung, diese zur Zahlung der Zinsen, falls diese geschuldet werden, und danach zur Tilgung des Kapitals seiner Forderung anzuwenden.“ Das Bürgerliche Gesetzbuch von Katalonien, in seinem Artikel 569-23 definiert „das Recht der Antichrese, das auf ein ertragreiches Grundstück zur Sicherung der Zahlung jeder Verpflichtung bestellt werden kann, berechtigt die Gläubiger, es selbst oder durch eine dritte Person, wenn vereinbart, zu besitzen und seine Früchte zu beziehen, um sie zur Zahlung der Zinsen und zur Tilgung des Kapitals der gesicherten Verpflichtung anzuwenden und im Falle der Nichterfüllung der gesicherten Verpflichtung die Verwertung des Wertes zu beantragen“.

Aus diesen Vorschriften ergibt sich ihre Natur als dingliches Sicherungsrecht, gekennzeichnet durch eine direkte Beziehung zwischen dem Gläubiger und dem Grundstück. Die aktuelle Lehre und Rechtsprechung sind sich einig, dass es tatsächlich ein dingliches Recht ist, wegen seiner Drittwirkung und der unmittelbaren Beziehung zum Gegenstand.

Die Antichrese kann auf ertragreiche Grundstücke bestellt werden, die natürliche Früchte (ein landwirtschaftliches Anwesen) oder zivilrechtliche Früchte wie die Miete erzeugen. Gerade diese Möglichkeit, die Einkünfte aus einem vermieteten Grundstück zu beziehen, bietet heute ein sehr relevantes Anwendungsfeld, sowohl bei Finanzgeschäften als auch in Fällen der Unterstützung älterer oder pflegebedürftiger Personen.

Die Antichrese ist akzessorisch zu einer Hauptverpflichtung —normalerweise einem Darlehen— und erlischt mit der Erfüllung dieser. Sie kann durch Vertrag zwischen den Parteien, inter vivos oder mortis causa, begründet werden, und obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch keine öffentliche Urkunde für ihre Begründung verlangt, ist diese gemäß katalanischem Recht (Art. 569-24) erforderlich.

Ihre Eintragung im Register ist nicht konstitutiv, aber sehr empfehlenswert für ihre Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten.

Außerdem hat die Resolution der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliche Glaubwürdigkeit vom 8. Juli 2025 die Möglichkeit bestätigt, eine Antichrese auf uneingeschränkte Miteigentumsanteile an einer Immobilie zu begründen, sofern die Zustimmung der übrigen Miteigentümer vorliegt und die Verwendung der Erträge angemessen geregelt ist.

In der Praxis entfaltet die Antichrese ein Geflecht gegenseitiger Rechte und Pflichten, die eine präzise notarielle Abfassung erfordern.

Der Gläubiger erwirbt das Recht, die Immobilie zu besitzen (direkt oder durch einen Dritten) und die Erträge zu erhalten, die sie generiert, sei es Mieteinnahmen oder Betriebserträge. Diese Einnahmen werden zuerst auf Zinsen und danach auf das Kapital angerechnet, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch selbst festlegt.

Der Gläubiger muss die Immobilie erhalten, die Abgaben und Lasten zahlen, die auf ihr lasten, solange er sie besitzt, und sie nach Begleichung der Schuld im gleichen Zustand zurückgeben. Außerdem hat er das Recht, die Besitznahme zurückzubehalten im Falle eines Zahlungsverzugs, bis der Schuldner seinen Verpflichtungen nachkommt.

Im Falle eines Verstoßes erlaubt Artikel 1884 BGB dem Gläubiger, den gerichtlichen Verkauf der Immobilie zu beantragen oder die Zahlung durch Zwangsvollstreckung zu verlangen. Er darf jedoch nicht direkt das Eigentum an der Sache übernehmen, da dies als ein Rücktrittsvorbehalt gilt, eine ausdrücklich von der Rechtsprechung und durch Beschlüsse der Generaldirektion, wie der vom 20. Juli 2012, wiederholte Verbotsregelung ist.

Der Schuldner behält das Eigentum an der Immobilie und behält alle herrschaftlichen Befugnisse, die mit dem Recht des Gläubigers vereinbar sind, kann sie sogar mit einer Hypothek belasten oder verpfänden, solange er den Besitz oder das Fruchtgenussrecht, das in Antichrese gewährt wurde, sowie gegebenenfalls den Rang im Grundbuch respektiert.

Er hat das Recht, den Genuss des Grundstücks zurückzuerlangen, sobald die Schuld vollständig beglichen ist, und kann den Besitz vor diesem Zeitpunkt nicht wiedererlangen (Art. 1883 BGB).

Obwohl die Antichrese mit der Hypothek ihren Charakter als dingliche Sicherheit teilt, entsprechen beide Konzepte unterschiedlichen Logiken.

Bei der Hypothek besitzt oder nutzt der Gläubiger die Immobilie nicht: seine Sicherheit besteht in einer Vollstreckungsmacht über den Wert des Objekts.

Bei der Antichrese hingegen ergreift der Gläubiger den Besitz (oder verwaltet die Vermietung) und nutzt die Erträge, um sich zu bezahlen. Wirtschaftlich gesehen wird nicht mit dem Wert des Objekts garantiert, sondern mit seiner Rendite.

Es darf auch nicht mit der Abtretung von Mieten oder Pachten verwechselt werden, die manchmal in Hypothekendarlehen enthalten ist.

Die Hypothek verleiht dem Gläubiger ein sofortiges ius distrahendi (er kann den Verkauf des Vermögenswerts veranlassen, um die Forderung durch gerichtliche und außergerichtliche Vollstreckungsverfahren zu befriedigen).

Die Antichrese hingegen verleiht dem Gläubiger dieses Recht nicht, aber ein Zurückbehaltungsrecht (er behält den Vermögenswert, bis der Schuldner vollständig bezahlt hat) und die Möglichkeit eines gerichtlichen Verkaufs, jedoch nicht automatisch, sondern durch das entsprechende gerichtliche Verfahren, im Gegensatz zur Hypothek.

Ihre Vollstreckungsmacht ist schwächer, was sie zu einer flexibleren und weniger aggressiven Sicherheit macht.

Die Hypothek richtet sich auf den Kredit zum Erwerb von Gütern; die Antichrese hingegen kann zu einem Liquiditätsinstrument auf bereits bestehendem Vermögen werden. Daher ihr aktuelles Interesse in Kontexten der Vermögensplanung und Abhängigkeit, wo die Immobilie Einkünfte erwirtschaftet, um die wirtschaftlichen Bedürfnisse des Eigentümers zu decken.

Der gemeine Zivilkodex basiert auf den Artikeln 1881 bis 1886 CC, aus denen ein klassisches Modell hervorgeht: die Antichrese entsteht aus dem Vertrag (nicht aus der Eintragung), erlischt mit der Hauptschuld und berechtigt den Gläubiger, Früchte zu beziehen, das Grundstück zu erhalten und im Falle des Zahlungsverzugs das Grundstück zurückzubehalten und/oder dessen gerichtlichen Verkauf zu beantragen.

Es wird keine Bewertung oder Versicherung verlangt, obwohl dies vernünftige Praktiken sind, wenn das Grundstück vermietet ist. Es ist auch keine besondere Rangfolge des Kredits gegenüber anderen Gläubigern vorgesehen, es sei denn, die Antichrese ist im Grundbuch eingetragen, wobei der gesicherte Kredit gemäß Artikel 270.2 der Insolvenzordnung als besonderer privilegierter Kredit gilt.

Das Buch V des Código Civil de Cataluña (Art. 569-23 bis 569-26) hat der Antichrese eine moderne Struktur verliehen und sie vollständig unter die dinglichen Sicherheiten neben der Hypothek und der Pfandrecht eingegliedert.
Die katalanische Norm definiert sie als ein dingliches Recht an einem ertragreichen Grundstück, das dem Gläubiger das Recht gibt, es zu besitzen oder zu verwalten und seine Erträge zu beziehen, um diese zur Zahlung von Zinsen und Kapital zu verwenden.

Die Wiederbelebung der Antichrese erfordert eine präzise notarielle Gestaltung. Es reicht nicht aus, die Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu reproduzieren: die Urkunde muss die Natur der Schuld, die Übergabe des Besitzes oder dessen Ersatz durch Verwaltung, die Anwendung der Erträge und das Erhaltungs- und Kostenregime detailliert darstellen.

Insbesondere ist es ratsam, ausdrücklich festzulegen:

• Was unter Nettoerträgen zu verstehen ist (abzüglich Lasten und Erhaltungskosten).
• Welche Befugnisse der Gläubiger bezüglich der Vermietung oder Verwaltung der Immobilie hat.
• Was passiert, wenn die Sache nicht vermietet wird oder keine Erträge mehr bringt.
• Wie Rechenschaft abgelegt wird und wann die Antichrese erlischt oder aufgehoben wird.

Der Notar spielt eine wesentliche Rolle, um die Interessen der Parteien auszugleichen, missbräuchliche Klauseln zu vermeiden und materielle Transparenz bei der Transaktion zu gewährleisten, insbesondere wenn ältere Personen oder Personen mit Unterstützung bei der Ausübung ihrer Geschäftsfähigkeit beteiligt sind.