La Anticresis o Cómo Percibir Rentas de un Inmueble
Durante décadas, la anticresis ha permanecido en un discreto segundo plano dentro de las garantías reales. Sin embargo, su reciente recuperación normativa y práctica, impulsada por resoluciones registrales y por su utilidad social en contextos como la financiación de la dependencia, ha devuelto la atención sobre esta figura casi olvidada del Derecho civil.
La anticresis y la garantía real
La anticresis se configura como un derecho real de garantía mediante el cual el acreedor puede percibir los frutos o rentas de un inmueble del deudor, aplicándolos al pago de los intereses —si los hay— y posteriormente al capital. Su esencia radica, por tanto, en la explotación económica del bien dado en garantía, en lugar de la realización inmediata de su valor como ocurre en la hipoteca.
En la actualidad, la anticresis está viviendo un auténtico renacimiento jurídico y notarial, como instrumento de asistencia de personas dependientes, especialmente en Cataluña, donde el Código civil catalán ha desarrollado una regulación moderna y eficaz que la dota de una operatividad real en el tráfico jurídico. Este nuevo contexto invita a redescubrir sus ventajas, su régimen legal y su utilidad práctica.
¿Qué es la anticresis y para qué sirve?
El artículo 1881 del Código Civil define la anticresis de forma sencilla y precisa: “por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.” Por su parte, el Código Civil de Cataluña, en su artículo 569-23 “el derecho de anticresis, que puede constituirse sobre un inmueble fructífero en garantía del pago de cualquier obligación, faculta a los acreedores para poseerlo, por sí mismos o por una tercera persona si se ha pactado, y a percibir sus frutos para aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital de la obligación garantizada y, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a solicitar la realización del valor”.
De estos preceptos se desprende su naturaleza como derecho real de garantía, caracterizado por una relación directa entre el acreedor y el inmueble. La doctrina y la jurisprudencia actuales coinciden en afirmar que es efectivamente un derecho real, por su oponibilidad frente a terceros y por la relación inmediata con el bien.
La anticresis puede constituirse sobre inmuebles fructíferos, ya produzcan frutos naturales (una finca agrícola) o civiles, como el alquiler. Es precisamente esta posibilidad de percibir las rentas de un inmueble arrendado la que hoy ofrece un campo de aplicación muy relevante, tanto en operaciones financieras como en supuestos de asistencia a personas mayores o dependientes.
Una garantía accesoria y flexible
La anticresis es accesoria de una obligación principal —normalmente un préstamo— y se extingue con el cumplimiento de ésta. Puede constituirse por contrato entre las partes, inter vivos o mortis causa, y aunque el Código Civil no exige escritura pública para su constitución, si es exigible conforme a derecho catalán (art. 569-24).
Su inscripción registral no es constitutiva, pero sí altamente recomendable para su oponibilidad frente a terceros.
Además, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de julio de 2025 ha confirmado la posibilidad de constituir una anticresis sobre cuotas indivisas de un inmueble, siempre que exista consentimiento del resto de copropietarios y se regule el destino de los frutos de forma proporcionada.
Anticresis: Derechos y obligaciones de las partes
En la práctica, la anticresis despliega un entramado de derechos y deberes recíprocos que requieren precisión en su redacción notarial.
Del lado del acreedor anticrético
El acreedor adquiere el derecho a poseer el inmueble (directamente o a través de un tercero) y a percibir los frutos que genere, ya sean rentas de alquiler o rendimientos de explotación. Estas rentas se imputan primero a intereses y después al capital, según establece el propio Código Civil.
El acreedor debe conservar el inmueble, pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre él mientras lo posee, y devolverlo en el mismo estado una vez satisfecha la deuda. Además, tiene derecho a retener la posesión en caso de impago, hasta que el deudor cumpla con sus obligaciones.
En caso de incumplimiento, el artículo 1884 CC permite al acreedor instar la venta judicial del inmueble o reclamar el pago por vía de apremio. No puede, sin embargo, apropiarse directamente del bien, pues se considera un pacto comisorio, prohibición expresamente reiterada por la jurisprudencia y por Resoluciones de la Dirección General, como la de 20 de julio de 2012.
Del lado del deudor o propietario
El deudor conserva la titularidad del inmueble y mantiene todas las facultades dominicales compatibles con el derecho del acreedor, pudiendo incluso hipotecarlo o gravarlo, siempre que respete la posesión o el derecho de frutos concedido en anticresis, y en su caso, el rango registral.
Tiene derecho a recuperar el goce de la finca una vez abonada la deuda íntegramente, y no puede readquirir la posesión antes de ese momento (art. 1883 CC).
Anticresis vs hipoteca y cesión de rentas: diferencias esenciales
Aunque la anticresis comparte con la hipoteca su carácter de garantía real, ambas figuras responden a lógicas distintas.
Posesión y aprovechamiento del bien
En la hipoteca, el acreedor no posee ni explota el inmueble: su garantía consiste en un poder de ejecución sobre el valor del bien.
En la anticresis, por el contrario, el acreedor entra en posesión (o gestiona el arrendamiento) y aprovecha los frutos para cobrarse. En términos económicos, no se garantiza con el valor del bien, sino con su rendimiento.
Tampoco debe confundirse con la cesión de rentas o alquileres, a veces incluida en préstamos hipotecarios.
Ejecución y realización del valor
La hipoteca confiere al acreedor un ius distrahendi inmediato (puede provocar la venta del bien para satisfacer el crédito a través de los procesos de ejecución judicial y extrajudicial).
La anticresis, en cambio, no atribuye al acreedor este derecho, pero sí un derecho de retención (conservará el bien hasta que el deudor termine de pagar)y la posibilidad de venta judicial, pero no automática, sino a través del correspondiente procedimiento judicial, a diferencia de la hipoteca.
Su poder de ejecución es más débil, lo que la convierte en una garantía más flexible y menos agresiva.
Función económica y actualidad
La hipoteca se orienta al crédito para adquirir bienes; la anticresis, en cambio, puede convertirse en un instrumento de liquidez sobre patrimonio ya existente. De ahí su interés actual en contextos de planificación patrimonial y dependencia, donde el inmueble se pone a producir rentas para cubrir necesidades económicas del propietario.
El régimen del Código Civil frente al Derecho civil de Cataluña
El modelo del Código Civil común: Anticresis en España
El Código civil común se asienta en los artículos 1881 a 1886 CC, de los que se desprende un modelo clásico: la anticresis nace del contrato (no de la inscripción), se extingue con la deuda principal y faculta al acreedor para percibir frutos, conservar la finca y, en caso de impago, retener el inmueble y/o solicitar su venta judicial.
No se exige tasación ni seguro, aunque son prácticas prudentes cuando la finca es arrendada. Tampoco se prevé una prelación especial del crédito frente a otros acreedores, salvo que la anticresis esté inscrita en el Registro de la Propiedad, aunque el crédito garantizado tendrá la consideración de privilegiado especial conforme al artículo 270.2º de la Ley Concursal.
El modelo catalán: modernización y eficacia de la Anticresis en Cataluña
El libro V del Código Civil de Cataluña (arts. 569-23 a 569-26) ha dado a la anticresis una estructura moderna, integrándola plenamente entre las garantías reales junto a la hipoteca y la prenda.
La norma catalana la define como un derecho real sobre un inmueble fructífero, que faculta al acreedor a poseerlo o administrarlo y a percibir sus frutos para aplicarlos al pago de intereses y capital.
Rasgos distintivos del modelo catalán
- Constitución formal reforzada: debe otorgarse en escritura pública y solo produce efectos frente a terceros desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Derecho de realización del valor: el acreedor puede solicitar la venta directa o la subasta notarial de la finca, algo que el régimen estatal no contempla.
- Obligación de administración diligente y rendición anual de cuentas, garantizando transparencia y equilibrio entre acreedor y propietario.
- Distribución del crédito entre varias fincas si el inmueble se divide o segrega, reforzando la seguridad jurídica.
Esta modernización ha hecho que Cataluña sea el territorio donde la anticresis ha cobrado mayor relevancia práctica, especialmente en operaciones de financiación inmobiliaria o asistencial.
La seguridad jurídica que aporta el Notario para Anticresis
La revitalización de la anticresis exige una precisa configuración notarial. No basta con reproducir los artículos del Código Civil: la escritura debe detallar la naturaleza de la deuda, la entrega de la posesión o su sustitución por administración, la aplicación de rentas y el régimen de conservación y gastos.
En particular, conviene fijar expresamente:
- Qué se entiende por frutos netos (descontadas cargas y gastos de mantenimiento).
- Qué facultades tiene el acreedor sobre el arrendamiento o gestión del inmueble.
- Qué ocurre si el bien no se alquila o deja de producir rentas.
- Cómo se rinden cuentas y cuándo se extingue o cancela la anticresis.
El notario desempeña un papel esencial para equilibrar los intereses de las partes, evitar cláusulas abusivas y garantizar la transparencia material en la operación, especialmente cuando intervienen personas mayores o con apoyo para el ejercicio de su capacidad.
Conclusión: la anticresis, una figura antigua con proyección moderna
Lejos de ser una reliquia jurídica, la anticresis se perfila hoy como una alternativa flexible para dotar de liquidez a quienes poseen inmuebles, pero necesitan ingresos periódicos. Su renacer normativo —particularmente en Cataluña— y su potencial como garantía asistencial o patrimonial la convierten en una herramienta útil para situaciones donde la hipoteca inversa no resulta adecuada.
El futuro de esta figura dependerá de su correcta articulación notarial y registral, de la profesionalidad de los operadores que la gestionen y de la capacidad del Derecho civil para adaptarla a nuevas necesidades económicas y sociales.
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Preguntas frecuentes sobre Anticresis
La anticresis da al acreedor el derecho a percibir los frutos (rentas) del inmueble para cobrarse la deuda, mientras que en la hipoteca el acreedor no posee ni explota el bien, sino que puede ejecutarlo para realizar su valor.
En el Derecho común no es obligatorio, aunque sí recomendable para su oponibilidad. En Cataluña, la inscripción es necesaria para que produzca efectos frente a terceros.
Sí. El acreedor puede renunciar expresamente al derecho de realización del valor, limitándose a percibir las rentas o frutos hasta el pago total.
Debe pagar las cargas e impuestos, conservar el inmueble y rendir cuentas de los frutos percibidos, aplicándolos a la deuda según lo pactado.
Porque el Código civil catalán ha actualizado su regulación, dotándola de una eficacia real (venta directa, inscripción obligatoria y rendición de cuentas) que la hace atractiva como garantía moderna.
