L'Antichrèse ou Comment Percevoir des Revenus d'un Bien Immobilier

L'anticrèse se configure comme un droit réel de garantie par lequel le créancier peut percevoir les fruits ou revenus d'un bien immobilier du débiteur, en les appliquant au paiement des intérêts — s'il y en a — puis au capital. Son essence réside donc dans la exploitation économique du bien donné en garantie, au lieu de la réalisation immédiate de sa valeur comme c'est le cas dans l'hypothèque.

Actuellement, l'anticrèse connaît une véritable renaissance juridique et notariale, comme instrument d'assistance aux personnes dépendantes, notamment en Catalogne, où le Code civil catalan a développé une réglementation moderne et efficace qui lui confère une opérationnalité réelle dans le trafic juridique. Ce nouveau contexte invite à redécouvrir ses avantages, son régime légal et son utilité pratique.

L’article 1881 du Code civil définit l’anticrèse de manière simple et précise : « par l’anticrèse, le créancier acquiert le droit de percevoir les fruits d’un immeuble de son débiteur avec l’obligation de les appliquer au paiement des intérêts, s’ils sont dus, puis au capital de sa créance. » Pour sa part, le Code civil de Catalogne, dans son article 569-23 « le droit d’anticrèse, qui peut être constitué sur un immeuble fructueux en garantie du paiement de toute obligation, autorise les créanciers à le posséder, par eux-mêmes ou par une tierce personne si cela a été convenu, et à percevoir ses fruits pour les appliquer au paiement des intérêts et à l’amortissement du capital de l’obligation garantie et, en cas de non-respect de l’obligation garantie, à demander la réalisation de la valeur ».

De ces dispositions découle sa nature de droit réel de garantie, caractérisé par une relation directe entre le créancier et l’immeuble. La doctrine et la jurisprudence actuelles s’accordent à affirmer qu’il s’agit effectivement d’un droit réel, en raison de son opposabilité aux tiers et de la relation immédiate avec le bien.

L’anticrèse peut être constituée sur des immeubles fructueux, qu’ils produisent des fruits naturels (une propriété agricole) ou civils, comme le loyer. C’est précisément cette possibilité de percevoir les revenus d’un immeuble loué qui offre aujourd’hui un champ d’application très pertinent, tant dans les opérations financières que dans les cas d’assistance aux personnes âgées ou dépendantes.

L'anticrèse est accessoire d'une obligation principale — normalement un prêt — et s'éteint avec l'exécution de celle-ci. Elle peut être constituée par contrat entre les parties, inter vivos ou mortis causa, et bien que le Code civil n'exige pas d'acte notarié pour sa constitution, il est exigible conformément au droit catalan (art. 569-24).

Son inscription au registre n'est pas constitutive, mais elle est fortement recommandée pour son opposabilité aux tiers.

De plus, la Résolution de la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique du 8 juillet 2025 a confirmé la possibilité de constituer une anticrèse sur des parts indivises d'un bien immobilier, à condition qu'il y ait consentement des autres copropriétaires et que la destination des fruits soit régulée de manière proportionnée.

En pratique, l’anticrèse déploie un réseau de droits et devoirs réciproques qui nécessitent une précision dans leur rédaction notariale.

Le créancier acquiert le droit de posséder le bien immobilier (directement ou par l'intermédiaire d'un tiers) et de percevoir les fruits qu'il génère, qu'il s'agisse de loyers ou de revenus d'exploitation. Ces loyers sont imputés d'abord aux intérêts puis au capital, conformément aux dispositions du Code civil.

Le créancier doit conserver le bien immobilier, payer les contributions et charges qui pèsent sur celui-ci pendant qu'il le possède, et le restituer dans le même état une fois la dette satisfaite. De plus, il a le droit de retenir la possession en cas de non-paiement, jusqu'à ce que le débiteur remplisse ses obligations.

En cas de manquement, l'article 1884 CC permet au créancier d'engager la vente judiciaire du bien immobilier ou de réclamer le paiement par voie d'exécution forcée. Il ne peut cependant pas s'approprier directement le bien, car cela est considéré comme une clause résolutoire, interdiction expressément réitérée par la jurisprudence et par les Résolutions de la Direction Générale, comme celle du 20 juillet 2012.

Le débiteur conserve la propriété du bien immobilier et maintient toutes les prérogatives domaniales compatibles avec le droit du créancier, pouvant même l’hypothéquer ou le grever, à condition de respecter la possession ou le droit de fruits accordé en anticrese, et le cas échéant, le rang d’enregistrement.

Il a le droit de récupérer la jouissance du bien une fois la dette intégralement payée, et ne peut pas réacquérir la possession avant ce moment (art. 1883 CC).

Bien que l'antichrèse partage avec l'hypothèque son caractère de garantie réelle, ces deux notions répondent à des logiques différentes.

Dans l'hypothèque, le créancier ne possède ni n'exploite le bien immobilier : sa garantie consiste en un pouvoir d'exécution sur la valeur du bien.

Dans l'antichrèse, au contraire, le créancier prend possession (ou gère la location) et profite des fruits pour se rembourser. En termes économiques, la garantie ne porte pas sur la valeur du bien, mais sur son rendement.

Il ne faut pas non plus confondre avec la cession de loyers ou de revenus, parfois incluse dans les prêts hypothécaires.

Le prêt hypothécaire confère au créancier un ius distrahendi immédiat (il peut provoquer la vente du bien pour satisfaire le crédit à travers les processus d'exécution judiciaire et extrajudiciaire).

L'antichrèse, en revanche, n'attribue pas ce droit au créancier, mais un droit de rétention (il conservera le bien jusqu'à ce que le débiteur ait fini de payer) et la possibilité de vente judiciaire, mais pas automatique, seulement à travers la procédure judiciaire correspondante, contrairement au prêt hypothécaire.

Son pouvoir d'exécution est plus faible, ce qui en fait une garantie plus flexible et moins agressive.

L'hypothèque est orientée vers le crédit pour acquérir des biens ; l'anticrese, en revanche, peut se transformer en un instrument de liquidité sur un patrimoine déjà existant. D'où son intérêt actuel dans les contextes de planification patrimoniale et dépendance, où le bien immobilier est mis à produire des revenus pour couvrir les besoins économiques du propriétaire.

Le Code civil commun repose sur les articles 1881 à 1886 CC, d'où découle un modèle classique : l'antichrèse naît du contrat (et non de l'inscription), s'éteint avec la dette principale et autorise le créancier à percevoir les fruits, conserver le bien et, en cas de non-paiement, retenir l'immeuble et/ou demander sa vente judiciaire.

Il n'est pas exigé d'expertise ni d'assurance, bien que ce soient des pratiques prudentes lorsque le bien est loué. Il n'est pas non plus prévu de préférence spéciale du crédit par rapport aux autres créanciers, sauf si l'antichrèse est inscrite au Registre de la Propriété, bien que le crédit garanti ait la considération de privilégié spécial conformément à l'article 270.2º de la Loi sur les faillites.

Le livre V du Code civil de Catalogne (arts. 569-23 à 569-26) a donné à l'antichrèse une structure moderne, l'intégrant pleinement parmi les garanties réelles aux côtés de l'hypothèque et du gage.
La norme catalane la définit comme un droit réel sur un bien immobilier fructifère, qui autorise le créancier à le posséder ou l'administrer et à percevoir ses fruits pour les appliquer au paiement des intérêts et du capital.

La revitalisation de l'antichrèse exige une configuration notariale précise. Il ne suffit pas de reproduire les articles du Code civil : l'acte doit détailler la nature de la dette, la remise de la possession ou sa substitution par administration, l'application des revenus et le régime de conservation et des dépenses.

En particulier, il convient de fixer expressément :

• Ce que l'on entend par fruits nets (déduites les charges et les frais d'entretien).
• Quelles sont les prérogatives du créancier concernant la location ou la gestion du bien immobilier.
• Ce qui se passe si le bien n'est pas loué ou cesse de produire des revenus.
• Comment les comptes sont rendus et quand l'antichrèse s'éteint ou est annulée.

Le notaire joue un rôle essentiel pour équilibrer les intérêts des parties, éviter les clauses abusives et garantir la transparence matérielle de l'opération, notamment lorsque des personnes âgées ou bénéficiant d'un soutien pour l'exercice de leur capacité interviennent.