Què és una novació d’hipoteca?
En aquest article trobaràs (12)
- Què significa una novació d’hipoteca?
- Quan és necessari fer una novació d’hipoteca?
- Quins motius poden provocar una novació d’hipoteca?
- Dificultats Econòmiques del prestatari o situacions econòmiques particulars
- Canvi en els tipus d'interès
- Beneficis de la hipoteca d'interès fix
- Avantatges de la hipoteca d'interès variable
- Avantatges assolits per l'immoble o client
- Avantatges de la novació hipoteca
- Preguntes freqüents sobre novació d’hipoteca
- Quan puc fer una novació?
- JLA Notaris, per a novacions d’hipoteca
Saps què és una novació d’hipoteca i si aquesta et permet modificar les condicions del teu préstec hipotecari? Si desconeixes aquesta informació, aquest article t’interessa.
Què significa una novació d’hipoteca?
A continuació, veurem la definició del terme novació hipoteca.
La novació d’hipoteca és qualsevol canvi que es fa en les condicions d’una hipoteca quan no hem finalitzat el pagament corresponent. El client sol sol·licitar-la quan té problemes per pagar, ja que suposa una renegociació de les condicions amb el banc.
Tanmateix, avui s’utilitza de manera més freqüent en casos com, per exemple, el canvi d’hipoteca de tipus d’interès variable a interès fix.
El concepte es detalla a la Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris. Així, aquest terme fa referència a "qualsevol canvi posterior que es realitzi en les condicions del préstec".
Quan és necessari fer una novació d’hipoteca?
Ara que sap què és una novació d’hipoteca, volem explicar-li quan succeeix. Aquest recurs es sol·licita quan volem fer modificacions en algun dels següents aspectes de l’hipoteca:
- Tipus d’interès: quan el banc ens concedeix el préstec, es signa un tipus d’interès (fix o variable) que es pot transformar segons les necessitats del client. Per això, cal renegociar de nou amb l’entitat. A l’article “Cambiar hipoteca de interés variable a fijo” pot conèixer més detalls, però li avancem que amb aquesta novació és possible que pugui estalviar diners cada mes a la seva hipoteca sense cap cost. Ho pot llegir a continuació:
- Titular del préstec: suposa que una altra persona diferent de la que va adquirir la hipoteca s'encarregui del seu pagament.
- Termini d'amortització: per un termini més gran o més petit que canviarà el preu que es pagarà en cada quota.
- Import pendent: també existeix la possibilitat d'ampliar el préstec concedit.
- Sistema de liquidació: pot passar que el client tingui un període de carència i no pugui assumir el pagament de la hipoteca. En aquest cas, també es pot realitzar una novació del préstec hipotecari.
Quins motius poden provocar una novació d’hipoteca?
Les modificacions del préstec hipotecari es poden fer per diverses raons, així que intentarem exposar aquelles que, amb caràcter freqüent, provoquen la novació d’hipoteca.
Dificultats Econòmiques del prestatari o situacions econòmiques particulars
En primer lloc, podríem parlar d’un canvi en la capacitat econòmica del prestatari. El propietari d’un immoble travessa dificultats financeres i busca disminuir les quotes mensuals que ha de pagar, per a la qual cosa allargarà el préstec i allargarà el termini de devolució de la seva hipoteca per fer més sostenible la seva economia. Així mateix, també pot ser que intenti obtenir una novació d’hipoteca per incorporar-hi altres deutes o préstecs i aconseguir millorar les condicions d’interès.
Canvi en els tipus d'interès
També és molt freqüent que es produeixi la novació d’hipoteca per un canvi en les taxes d’interès del capital prestat. Quan es contracta un crèdit hipotecari es pot optar a tipus d’interès fixes o variables, sent el variable una mica més habitual. Així, en aquests préstecs hipotecaris amb tipus d’interès variable, l’import anirà variant en funció de l’evolució del seu índex de referència, que sol ser l’Euribor.
Per una banda, trobem que la novació d’hipoteca pot deure’s a la modificació per reduir el tipus d’interès variable, però també per un canvi de modalitat passant de variable a fixa o viceversa. Això es produeix, doncs, per aconseguir una rebaixa en la quota mensual del deute del comprador de l’immoble.
Beneficis de la hipoteca d'interès fix
Entre els beneficis de les hipoteques a interès fix trobem que proporciona una quota mensual invariable al llarg del préstec, però pot suposar una quota més elevada que el tipus d’interès variable.
Entre els seus beneficis trobem l’estabilitat dels pagaments mensuals i aconseguir una millor planificació financera en conèixer exactament el que s’ha de pagar cada mes, ja que el seu risc financer és menor en no existir fluctuacions en el pagament. Per tant, des de JLA Notarios, considerem que en la majoria dels casos és més segur tenir una hipoteca a interès fix que variable.
Avantatges de la hipoteca d'interès variable
Encara que els tipus d’interès variable provoquen fluctuacions contínues en els pagaments hipotecaris, les seves condicions en el préstec ofereixen avantatges com unes taxes d’interès més baixes en uns determinats escenaris econòmics i, per tant, la disminució del pagament del préstec hipotecari en comparació amb els préstecs a interès fix, proporcionant un major potencial d’estalvi a llarg termini. El que passa és que l’interès variable pot ser més barat en moments que el fix però tenir una hipoteca a interès fix sol ser més segur.
Avantatges assolits per l'immoble o client
Tanmateix, també poden ocórrer situacions on l'immoble ha incrementat el seu valor i el propietari desitja aprofitar aquest nou valor per obtenir condicions més favorables en el préstec o que el banc vulgui modificar el contracte per raons estratègiques com mantenir un client valuós.
Avantatges de la novació hipoteca
Ja hem vist què és una novació hipoteca i per què és recomanable. Els avantatges que té una novació d’hipoteca són diverses:
La primera d’elles és l’
Una altra de les avantatges de la novació d’hipoteca és que es pot millorar l’hipoteca negociant amb l’entitat bancària unes condicions més beneficioses que impliquin reduir les nostres despeses d’hipoteca. Això inclou la modificació de tipus d’interès a la baixa o el canvi de tipus d’interès variable a fix i viceversa.
Preguntes freqüents sobre novació d’hipoteca
En el cas que es produeixi finalment la modificació dels paràmetres establerts en la seva hipoteca, ha de saber que mentre no incrementi la quantitat de préstec en aquesta, no haurà de pagar l'Impost d'Actes Jurídics Documentats.
En els casos en què cal pagar l'Impost d'Actes Jurídics Documentats ha de saber que l'impost el pagarà el banc, de manera que la persona que té una hipoteca no pagarà aquest impost.
En el cas de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats, no s'haurà de pagar en la seva modalitat gradual en novacions que afectin el tipus d'interès o el termini de devolució.
Efecivament. La seva entitat financera podrà cobrar una comissió en el cas que modifiqui les condicions de la seva hipoteca si aquesta figura en el contracte de préstec hipotecari. La comissió per novació de pagament en modificacions del préstec pot arribar a l'1% del saldo pendent.
No cobraran per novacions que impliquin el canvi d'hipoteca variable a fixa o mixta. En casos d'ampliació de termini d'hipoteca, la comissió no podrà ser superior a un 0,1% de l'import restant.
En aquest cas, es modifica la hipoteca de manera que un dels propietaris es converteix en titular exclusiu del préstec. Sol succeir en casos de separació o divorcis.
El període de carència d’una hipoteca també pot provocar la creació d’una novació d’hipoteca. En aquest cas, se’ns indica l’acord entre el propietari i el banc pel qual durant un temps no es pagarà a l’entitat financera el pagament del préstec hipotecari o una part d’aquest. Normalment, solen pagar-se simplement els interessos i és comú trobar-ho quan els propietaris pateixen dificultats econòmiques.
Quan puc fer una novació?
Serà interessant realitzar una novació sempre que el tràmit li permeti abaratir la seva hipoteca, ja que obtindrà beneficis en l’estalvi que li suposi el canvi de tipus d’interès. També podrà compensar-li gestionar una novació de la hipoteca si comença a ingressar mensualment més diners i vol reduir el període d’amortització.
Si està pensant en una novació d’hipoteca, a causa d’un increment de taxa d’interès per la inflació, és possible que li interessi aquest article sobre el nou codi de bones pràctiques bancàries. Aprovada al novembre 2022, inclou mesures per protegir els deutors hipotecaris de classe mitjana en risc de vulnerabilitat per la inflació. En aquest article, els expliquem si es poden beneficiar d’aquesta reforma i com:
JLA Notaris, per a novacions d’hipoteca
Així doncs, si necessita modificar les condicions de la seva hipoteca, no dubti en contactar amb JLA Notarios, la nostra notaria a Barcelona. Podem guiar-lo i assessorar-lo en aquest procés i així comprendrà millor què és una novació d’hipoteca. No dubti en contactar-nos sense compromís pel formulari de contacte o escrivint a bcn@jlanotarios.com.
També li recomanem entrar al nostre servei de novació davant Notari a Barcelona perquè pugui conèixer més detalls sobre com es produeix aquest tràmit en una Notaria i conèixer els productes hipotecaris oferts per JLA Notarios.
Normativa aplicable:
- Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
- Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris.
- Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.
