¿Qué es una novación de hipoteca?
En este artículo encontraras (12)
- ¿Qué significa una novación de hipoteca?
- ¿Cuándo es necesario hacer una novación de hipoteca?
- ¿Qué motivos pueden provocar una novación de hipoteca?
- Dificultades Económicas del prestatario o situaciones económicas particulares
- Cambio en los tipos de interés
- Beneficios de la hipoteca de interés fijo
- Ventajas de la hipoteca de interés variable
- Ventajas alcanzadas por el inmueble o cliente
- Ventajas de la novación hipoteca
- Preguntas frecuentes sobre novación de hipoteca
- ¿Cuándo puedo hacer una novación?
- JLA Notarios, para novaciones de hipoteca
¿Sabe lo que es una novación de hipoteca y si ésta le permite modificar las condiciones de su préstamo hipotecario? Si desconoce esta información, este artículo le interesa.
¿Qué significa una novación de hipoteca?
A continuación, veremos la definición del término novación hipoteca.
La novación de hipoteca es cualquier cambio que se hace en las condiciones de una hipoteca cuando no hemos finalizado el pago correspondiente. El cliente suele solicitarla cuando tiene problemas para pagar, ya que supone una renegociación de las condiciones con el banco.
Sin embargo, hoy es utilizada de manera más frecuente en casos como, por ejemplo, el cambio de hipoteca de tipo de interés variable a interés fijo.
El concepto se detalla en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Así, este término hace referencia a "cualquier cambio posterior que se realice en las condiciones del préstamo".
¿Cuándo es necesario hacer una novación de hipoteca?
Ahora que sabe lo que es una novación de hipoteca, queremos explicarle cuándo sucede. Este recurso se solicita cuando queremos hacer modificaciones en alguno de los siguientes aspectos de la hipoteca:
- Tipo de interés: cuando el banco nos concede el préstamo, se firma un tipo de interés (fijo o variable) que se puede transformar según las necesidades del cliente. Para ello, se debe renegociar de nuevo con la entidad. En el artículo “Cambiar hipoteca de interés variable a fijo” puede conocer más detalles, pero le anticipamos que con esta novación es posible que pueda ahorrarse dinero todos los meses en su hipoteca sin coste alguno. Lo puede leer a continuación:
- Titular del préstamo: supone que otra persona diferente a la que adquirió la hipoteca se haga cargo de su pago.
- Plazo de amortización: por un plazo mayor o menor que cambiará el precio que se va a pagar en cada cuota.
- Importe pendiente: también existe la posibilidad de ampliar el préstamo concedido.
- Sistema de liquidación: puede ocurrir que el cliente tenga un periodo de carencia y no pueda asumir el pago de la hipoteca. En este caso, también se puede realizar una novación del préstamo hipotecario.
¿Qué motivos pueden provocar una novación de hipoteca?
Las modificaciones del préstamo hipotecario pueden realizarse por diversas razones, así que intentaremos exponer aquellas que, con carácter frecuente, provocan la novación de hipoteca.
Dificultades Económicas del prestatario o situaciones económicas particulares
En primer lugar, podríamos hablar de un cambio en la capacidad económica del prestatario. El propietario de un inmueble atraviesa dificultades financieras y busca disminuir las cuotas mensuales que tiene que pagar, para lo cual extenderá el préstamo y alargará el plazo de devolución de su hipoteca para hacer más sostenible su economía. Asimismo, también puede ser que intente obtener una novación de hipoteca para incorporar en ella otras deudas o préstamos y conseguir mejorar las condiciones de interés.
Cambio en los tipos de interés
También es muy frecuente que se produzca la novación de hipoteca por un cambio en las tasas de interés del capital prestado. Cuando se contrata un crédito hipotecario se puede optar a tipos de interés fijos o variables, siendo el variable algo más habitual. Así, en estos préstamos hipotecarios con tipo de interés variable, el importe irá variando en función de la evolución de su índice de referencia, que suele ser el Euribor.
Por un lado, encontramos que la novación de hipoteca puede deberse a la modificación para reducir el tipo de interés variable, pero también para un cambio de modalidad pasando de variable a fija o viceversa. Esto se produce, pues, para conseguir una rebaja en la cuota mensual de la deuda del comprador del inmueble.
Beneficios de la hipoteca de interés fijo
Entre los beneficios de las hipotecas a interés fijo encontramos que proporciona una cuota mensual invariable a lo largo del préstamo, pero puede suponer una cuota más elevada que el tipo de interés variable.
Entre sus beneficios encontramos la estabilidad de los pagos mensuales y conseguir una mejor planificación financiera al conocer exactamente lo que se debe pagar cada mes, ya que su riesgo financiero es menor al no existir fluctuaciones en el pago. Por tanto, desde JLA Notarios, consideramos que en la mayoría de los casos es más seguro tener una hipoteca a interés fijo que variable.
Ventajas de la hipoteca de interés variable
Aunque los tipos de interés variable provocan fluctuaciones continuas en los pagos hipotecarios, sus condiciones en el préstamo ofrecen ventajas como unas tasas de interés más bajas en unos determinados escenarios económicos y, por tanto, la disminución del pago del préstamo hipotecario en comparación con los préstamos a interés fijo, proporcionando un mayor potencial de ahorro a largo plazo. Lo que ocurre es que el interés variable puede ser más barato en momentos que el fijo pero tener una hipoteca a interés fijo suele ser más seguro.
Ventajas alcanzadas por el inmueble o cliente
Sin embargo, también puede ocurrir situaciones donde el inmueble ha incrementado su valor y el propietario desea aprovechar este nuevo valor para obtener condiciones más favorables en el préstamo o que el banco quiera modificar el contrato por razones estratégicas como mantener a un cliente valioso.
Ventajas de la novación hipoteca
Ya hemos visto qué es una novación hipoteca y porqué es recomendable. Las ventajas que tiene una novación de hipoteca son varias:
La primera de ellas es el ahorro en gastos novación hipoteca que supone para el cliente. Además, efectuar una novación de hipoteca es más económico que una cancelación de hipoteca, ya que una cancelación da lugar a una serie de gastos y consecuentes pagos. Además, en el caso de una novación es posible que no haya que volver a tasar la vivienda si lo único que queremos es que nos rebajen el interés. Esto, implica también un ahorro de costes reduciendo los gastos novación hipoteca.
Otra de las ventajas de la novación de hipoteca es que se puede mejorar la hipoteca negociando con la entidad bancaria unas condiciones más beneficiosas que impliquen reducir nuestros gastos de hipoteca. Esto incluye la modificación de tipo de interés a la baja o el cambiar de tipo de interés variable a fijo y viceversa.
Preguntas frecuentes sobre novación de hipoteca
En el caso de que se produzca finalmente la modificación de los parámetros establecidos en su hipoteca, debe conocer que mientras no incremente la cantidad de préstamo en ella, no deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En los casos en que hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe saber que el impuesto lo pagará el banco, de manera que la persona que tiene una hipoteca no pagará este impuesto.
En el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no deberá pagarse en su modalidad gradual en novaciones que afecten al tipo de interés o al plazo de devolución.
Efectivamente. Su entidad financiera podrá cobrar una comisión en el caso de que modifique las condiciones de su hipoteca si esta figura en el contrato de préstamo hipotecario. La comisión por novación de pago en modificaciones del préstamo puede llegar al 1% del saldo pendiente.
No cobrarán por novaciones que impliquen el cambio de hipoteca variable a fija o mixta. En casos de ampliación de plazo de hipoteca, la comisión no podrá ser superior a un 0,1% del importe restante.
En este caso, se modifica la hipoteca de modo en el que uno de los propietarios se convierte en titular exclusivo del préstamo. Suele suceder en casos de separación o divorcios.
El período de carencia de una hipoteca también puede provocar la creación de una novación de hipoteca. En este caso, se nos indica el acuerdo entre el propietario y el banco por el cual durante un tiempo no se pagará a la entidad financiera el pago del préstamo hipotecario o una parte de él. Normalmente, suelen pagarse simplemente los intereses y es común encontrarlo cuando los propietarios sufren dificultades económicas.
¿Cuándo puedo hacer una novación?
Será interesante realizar una novación siempre que el trámite le permita abaratar su hipoteca, ya que obtendrá beneficios en el ahorro que le suponga el cambio de tipo de interés. También podrá compensarle gestionar una novación de la hipoteca si empieza a ingresar mensualmente más dinero y quiere reducir el periodo de amortización.
Si está pensando en una novación de hipoteca, debido a un incremento de tasa de interés por la inflación, es posible que le interese este artículo sobre el nuevo código de buenas prácticas bancarias. Aprobado en noviembre 2022, incluye medidas para proteger a deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la inflación. En este artículo, les explicamos si se pueden beneficiar de esta reforma y cómo:
JLA Notarios, para novaciones de hipoteca
Así pues, si necesita modificar las condiciones de su hipoteca, no dude en contactar con JLA Notarios, nuestra notaría en Barcelona. Podemos guiarle y asesorarle en este proceso y así comprenderá mejor qué es una novación de hipoteca. No dude en contactarnos sin compromiso por el formulario de contacto o escribiendo a bcn@jlanotarios.com.
También le recomendamos entrar en nuestro servicio de novación ante Notario en Barcelona para que pueda conocer más detalles sobre cómo se produce este trámite en una Notaría y conocer los productos hipotecarios ofrecidos por JLA Notarios.
Normativa aplicable:
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
