Le nouveau Code de Bonnes Pratiques Bancaires expliqué

L'objectif principal du nouveau Code de Bonnes Pratiques Bancaires est d'adopter des mécanismes permettant aux ménages et aux emprunteurs hypothécaires de faire face à la montée des taux d'intérêt provoquée par l'inflation croissante due à la guerre en Ukraine, selon l'Exposé des motifs lui-même. Mais pour cela, ce nouveau décret royal a trois objectifs principaux :

1. Alléger la charge hypothécaire des ménages en situation de vulnérabilité.
2. Restructurer leur dette.
3. Établir des mesures renforçant le marché hypothécaire, en augmentant la transparence et la compétitivité.

L'Exposé des motifs de ce décret royal indique qu'il fait partie des mesures légales nécessaires pour alléger la charge financière des emprunteurs hypothécaires de la classe moyenne en situation de vulnérabilité en raison de la hausse des taux d'intérêt et pour faciliter l'adaptation au nouvel environnement économique des familles ayant des hypothèques à taux variable.

Le Code de Bonnes Pratiques de la banque, fondamentalement, s’adresse aux débiteurs hypothécaires qui ont été affectés par la hausse des taux d’intérêt, c’est-à-dire qu’il concerne les prêts hypothécaires à taux variable, qui voient aujourd’hui leur intérêt augmenter de manière exponentielle. Mais ces débiteurs hypothécaires, selon l’article 3, doivent remplir certaines conditions :

1. Qu’ils soient des personnes physiques titulaires de prêts ou crédits garantis par une hypothèque immobilière.
2. Que l’hypothèque porte sur la résidence principale, qu’elle appartienne au débiteur ou à l’hypothécaire non débiteur, et dont le prix d’acquisition ne dépasse pas 300 000 €.
3. Que l’hypothèque ait été constituée avant le 31 décembre 2022.
4. Le plus important, que le débiteur soit considéré comme vulnérable. Selon le article 3 du Real Decreto 6/2012, du 9 mars qui a été modifié par le présent Real Decreto Ley 19/2022, sont considérés comme débiteurs vulnérables tous les ménages dont le revenu ne dépasse pas 3 fois l’IPREM, bien que la Résolution de la Secrétariat d’État à l’Économie et au Soutien à l’Entreprise élève ce seuil de 3 à 3,5 fois l’IPREM, en 14 paiements, pour pouvoir bénéficier de ces mesures approuvées par le gouvernement. Ce montant peut être augmenté dans le cas où des personnes en situation de handicap, de dépendance ou atteintes de certaines maladies vivent dans le foyer. Par conséquent, peuvent en faire la demande :
   • L’unité familiale dont les revenus ne dépassent pas 3,5 fois l’IPREM en quatorze paiements, c’est-à-dire 29 400,00 € pour l’année 2023.
   • Si un des membres de l’unité familiale a une incapacité déclarée supérieure à 33 %, une situation de dépendance ou une maladie qui l’empêche de manière permanente et attestée d’exercer une activité professionnelle, les revenus sont portés à 4,5 fois l’IPREM, également en quatorze paiements. Cela correspond à 37 800,00 €.
   • Si un des débiteurs hypothécaires souffre de paralysie cérébrale, de maladie mentale, ou de handicap intellectuel avec un taux de handicap reconnu égal ou supérieur à 33 %, ou s’il s’agit de personnes avec un handicap physique ou sensoriel avec un taux de handicap reconnu égal ou supérieur à 65 %, ainsi que dans les cas de maladie grave qui incapacite de manière attestée la personne ou son aidant à exercer une activité professionnelle, les revenus sont portés à 5,5 fois l’IPREM, soit 46 200,00 €.
5. Que, dans les quatre années précédant la demande, l’unité familiale ait subi une modification significative de ses circonstances économiques, en termes d’effort d’accès au logement. À ces fins, il sera considéré qu’une modification significative des circonstances économiques s’est produite lorsque l’effort que représente la charge hypothécaire sur le revenu familial a été multiplié par au moins 1,2.
6. Que la mensualité hypothécaire soit supérieure à 30 % des revenus nets perçus par l’ensemble des membres de l’unité familiale.

Les débiteurs qui remplissent les conditions prévues peuvent obtenir à la fois un différé de paiement de l’hypothèque et une réduction du taux d’intérêt. Selon le décret royal :

1. Pendant la période de différé du principal de 5 ans, le taux d’intérêt sera réduit à l’Euribor moins 0,1 %, contre l’Euribor plus 0,25 % actuellement, lorsque l’augmentation de l’effort hypothécaire est supérieure à 50 %, avec un différé de 2 ans et un allongement de la durée jusqu’à sept ans lorsque l’augmentation de l’effort hypothécaire est inférieure à 50 %.
2. Le délai pour demander la remise en paiement du logement est prolongé de 12 mois à 2 ans, avec la possibilité, en outre, de recourir à une seconde restructuration hypothécaire.
3. De même, selon l’exposé des motifs, « il est incorporé comme nouvelle obligation pour les entités adhérentes de garantir la sauvegarde des droits des débiteurs en cas de cession de crédits à des tiers, ce qui se configure comme une obligation d’organisation et de discipline, afin d’éviter la déprotection des familles vulnérables en cas de vente des portefeuilles de crédits hypothécaires à un tiers ».
4. Des exonérations tarifaires sont appliquées, tant notariales que d’enregistrement, découlant de l’octroi de l’acte de novation et de l’inscription ultérieure des novations réalisées sous le couvert du Code de bonnes pratiques, selon l’article 4 et l’article 10, qui modifie à son tour l’article 11 du décret-loi 6/2012, du 9 mars.
5. Le prélèvement des commissions ou compensations pour remboursement anticipé de prêts à taux variable ou pour leur transformation en prêts à taux fixe est suspendu pendant un an. De plus, et de manière permanente, l’article 23 de la Loi 5/2019, du 15 mars est modifié, réduisant la commission pour remboursement anticipé de 0,15 % à 0,05 % pendant les trois premières années, et à 0 % après ces trois premières années, en cas de novation du taux d’intérêt applicable ou de subrogation d’un tiers dans les droits du créancier, à condition que dans les deux cas cela implique l’application, pour le reste de la durée du contrat, d’un taux d’intérêt fixe en remplacement d’un taux variable.
6. La résolution du 23 novembre 2022 ajoute la possibilité de prolonger la durée totale du prêt jusqu’à 7 ans, avec une option pour le débiteur hypothécaire de fixer la mensualité à son montant au 1er juin 2022 ou au montant de la première mensualité pour les prêts dont le prélèvement intervient après cette date, pour une période de 12 mois. Par ailleurs, le principal non amorti portera intérêt à un taux d’intérêt qui représente une réduction de 0,5 % de la valeur actuelle nette du prêt conformément à la réglementation en vigueur.
7. La possibilité de procéder au changement d’un taux variable à un taux fixe, selon ce que propose librement l’établissement bancaire.

Les entités bancaires, créditrices et même les personnes physiques détenant dans leur portefeuille des prêts hypothécaires sur des logements de personnes physiques peuvent adhérer au code de bonnes pratiques, mais cette adhésion est volontaire de la part de chaque entité. Néanmoins, la majorité y ont adhéré, et peuvent continuer à le faire à l'avenir, étant publié sur la page web de la Secretaría de Estado de Economía. Si vous souhaitez vérifier si votre banque est adhérente, vous pouvez cliquer ici.

Les personnes physiques qui remplissent les conditions indiquées ci-dessus pourront demander la novation du prêt hypothécaire à leur établissement bancaire jusqu'au 31 décembre 2024.

Une fois la demande de novation effectuée, l'établissement prêteur devra vérifier que le demandeur remplit les conditions indiquées par le décret royal, ainsi que les documents fournis par le demandeur. Fait cela, l'établissement disposera de 15 jours pour sa formalisation.