Permutes

Molts es pregunten què són les permutes. Es tracta d’un contracte entre dos intervinents, ja siguin persones físiques o jurídiques, que procedeixen a un intercanvi de béns. Pel contracte de permuta una part transmet la propietat d’un bé a una altra part que al seu torn transmet en pagament la propietat d’un bé diferent.

Per tant, la permuta és semblant a una compravenda en què, en comptes d’entregar diners com a preu s’entrega un bé diferent, per exemple, donant una persona a una altra la propietat d’un habitatge a canvi de rebre la propietat d’un altre habitatge. Per això, és coneguda col·loquialment com a “trueque” i avui dia es produeixen de forma diària a través d’intercanvis d’objectes en aplicacions i xarxes.

Mitjançant aquest “trueque” o permutes els intervinents poden arribar a intercanviar-se béns més valuosos com poden ser immobles, terrenys, locals, accions, i altres objectes com els artístics (quadres, escultures…). Això sí, sempre que es realitza una permuta amb un intercanvi de béns, aquests solen tenir una valoració econòmica similar.

La permuta es formalitza mitjançant el contracte de permuta que està regulat a Espanya en el Codi Civil de Dret comú, a partir de l’article 1538 i en el llibre VI del Codi Civil de Catalunya, a partir de l’article 621-56, i que disposa que aquest ha de celebrar-se pel que fa al principi de llibertat, recollint-se com a escriptura pública o contracte privat. Allò que no es regula sota aquest títol, haurà de seguir les disposicions de la compravenda com a règim supletori.

Doncs bé, la diferència entre la compravenda i la permuta rau principalment en què la permuta es realitza a canvi d’un altre bé, mentre que la compravenda sempre es produeix a canvi de diners.

Entre les permutes més comunes trobem la permuta immobiliària. La permuta en immobles s'ha tornat en els últims anys cada vegada més popular, especialment a les grans ciutats. Amb ella designem intercanvis de pisos, habitatges, cases, etc. Un intercanvi de propietat immobiliària pot produir-se per diferents motius, entre els quals trobem el desig de canviar de lloc de residència, els trasllats per motius laborals a una altra ciutat, els canvis de residència per desitjar una amb dimensions diferents, entre altres.

Existeix una tipologia particular de permutes immobiliàries coneguda com a permutes immobiliàries per vendes que es produeix quan l'intercanvi d'immobles no té un valor econòmic similar. En aquest cas es produeix un contracte mixt de permuta i compravenda, en el qual s'haurà de pagar la part diferencial en diners. Així, els intervinents hauran de determinar la consideració de permuta o compravenda d'aquest tràmit, regulant-se com a contracte de permuta o escriptura de compravenda.

A més, és relativament freqüent trobar no només permutes immobiliàries en forma de venda, sinó també permutes immobiliàries en lloguer mitjançant l'intercanvi d'inquilins en residències. Perquè aquestes succeeixin, hauran de posar-se d'acord no només els inquilins, sinó els propietaris.

També trobem permutes com:

• Intercanvi d’herències: En l’intercanvi d’herències els hereus permuten els seus drets sobre els béns que són objecte d’herència. D’aquesta manera poden beneficiar-se d’aquells que els interessin mitjançant el canvi.
• Permuta de béns mobles: Podran ser també objectes de permuta la maquinària, els electrodomèstics o altres béns mobles. Tanmateix, entre els béns més intercanviats trobem els vehicles.
• Permutes de drets: També es poden realitzar contractes de permuta de drets o serveis com els de successió i fins i tot els d’usufructe.
• Permutes comercials i no comercials: En aquest cas es procediria a l’intercanvi d’actius.

En la pràctica, un dels supòsits més comuns de permuta és la denominada permuta de solar per obra futura.

En la permuta de solar per obra futura el propietari del terreny el cedeix o transmet a canvi que l’adquirent es comprometi a construir, ja sigui en el mateix solar o en un altre, certes estructures (ja siguin cases, pisos, locals, etc.) i transmetre la propietat d’algunes d’aquestes al venedor del solar. És a dir, el preu en aquest cas s’abona amb immobles que estan per construir.

El problema en aquest tipus de permutes és que la transmissió dels béns es fa efectiva en moments diferents. El solar, en el temps present, mentre que els immobles es fan a futura, ja que han de ser construïts. Per això és necessari establir una sèrie de garanties a favor del transmissor del solar:

• Condició resolutòria. És una clàusula contractual que permet a una de les parts, generalment el cedent, és a dir, qui transmet el solar, rescindir el contracte de permuta si l’adquirent incompleix amb les seves obligacions de construcció i transmissió dels futurs immobles. D’aquesta manera, el cedent recupera la finca prèviament cedida. Aquesta clàusula és plenament acceptada i vàlida en aquesta classe de permutes, segons la jurisprudència del Tribunal Suprem.
• Aval bancari. A través de l’aval que garanteixi la contraprestació a la qual està obligat l’adquirent del terreny. Mitjançant l’aval es cobreix el valor estimat de l’obra a rebre i en cas que no es compleixi en una data determinada s’abonarà la quantitat acordada al cesionari del terreny.
• Dues vendes. L’operació es pot articular com dues vendes, la del solar al cesionari i la dels pisos al cedent. D’aquesta manera, es retarda la cessió del solar fins que l’edifici estigui significativament avançat. Després, la promotora declara l’Obra Nova en construcció, divideix l’immoble en Propietat Horitzontal i transmet el domini dels departaments en construcció al propietari del solar immediatament.

Aquesta figura jurídica, tot i ser plenament reconeguda per la doctrina i la jurisprudència, no ve regulada en el Codi Civil de Dret Comú, però sí en el llibre IV del Codi Civil de Catalunya, concretament en els articles 621-58 i següents. En aquest sentit, el Codi de Catalunya regula dues classes de permutes o cessions de finca a canvi d’una construcció futura. Concretament l’article 621-659 diu que la cessió pot fer-se per mitjà de:

• La transmissió total de la propietat d’una finca, del dret d’aprofitament urbanístic o de qualsevol dret real sobre aquesta que comporti la facultat d’edificar, a canvi d’una construcció futura. En aquest cas, la construcció futura pot situar-se en una finca diferent de la cedida.
• La transmissió d’una quota de la propietat de la finca, del dret d’aprofitament urbanístic o de qualsevol dret real sobre aquesta que comporti la facultat d’edificar, en la proporció que el cedent i el cesionari determinin, i que constitueixi una situació de comunitat que es regeix pel que estableix el llibre cinquè.

Sempre que desitgi realitzar una permuta, el primer pas que haurà de fer serà valorar el preu del bé i aconseguir un acord amb la persona que farà l'intercanvi. Assegureu-vos de comprovar que els béns no tenen cap càrrega.

Això significa, per exemple, en el cas dels immobles, acudir al Registre de la Propietat per comprovar el titular de l'habitatge i que no té càrregues associades com una hipoteca. A més, haurà d'obtenir del propietari l'últim rebut de l'IBI, assegurar-se que no queden càrregues pendents a la comunitat de veïns o disposar de certificats d'eficiència energètica.

Per oficialitzar la transmissió de béns entre els dos intervinents podrà acudir a un Notari que li redactarà la corresponent escriptura o contracte de permuta. L'escriptura de permuta és diferent segons la seva tipologia. Així, per exemple, en el cas de les permutes immobiliàries, distingim entre escriptura de permuta per solar, finques rústiques o finques urbanes.

En el cas de permutes d'immobles, serà necessari formalitzar la permuta davant Notari, mitjançant l'atorgament d'escriptura de permuta. Això és necessari perquè sense escriptura de permuta d'immobles, no podrà accedir la permuta al Registre de la Propietat.

Durant l'escriptura es reconeixerà la voluntat dels intervinents, la capacitat d'ambdues parts signants, l'acord mutu pel bé que s'intercanviarà i la data de lliurament dels béns. Així mateix, s'haurà de declarar la propietat dels béns dels intervinents (si algun no fos el titular del bé, el pacte haurà de resoldre's) i que es troben lliures de càrregues, litigis o gravàmens.

Entre les característiques de l'escriptura de permuta trobem que són obligacionals i traslatives, oneroses, bilaterals, instantànies i consensuades.

Durant la sessió, s'haurà de signar l'acord perquè es produeixi l'intercanvi.

El Notari és un professional del Dret amb una àmplia formació i una dilatada experiència. Entre les seves funcions hi ha la d’assessorar i aconsellar de manera imparcial i gratuïta. Garantirà la legalitat de l’acord i dotarà de seguretat jurídica l’escriptura de permuta.

Aplicant una total imparcialitat, la missió del Notari és informar per igual a totes les parts intervinents, prestant més assistència a la part que més la necessiti. Sigui quin sigui el tràmit o acte notarial que s’estigui valorant, és aconsellable que l’interessat, davant els dubtes que li puguin sorgir, no dubti a realitzar les consultes necessàries, tant el dia de la signatura com en els dies previs.

Serà necessària la següent documentació:

• DNI, passaport, targeta de residència i/o Nie original i vigent
• Document acreditatiu de la propietat dels béns que són objecte de permuta.
• Si hi ha alguna compensació en diners, justificant del pagament d’aquesta transferència.

Segons els objectes que es permuten pot haver-hi documentació extra, com en el cas de permuta d’immobles, en què es demanaran o extrauran diversos documents que garanteixin que la transmissió dels immobles es fa com a lliure de càrregues. Així, en cas de permuta d’immobles s’obtindrà informació del Registre i s’incorporaran en l’escriptura certificats d’estar al corrent de pagament de l’IBI i de les despeses de comunitat.

Per últim, la permuta d’immobles haurà de ser inscrita en el Registre de la Propietat.