Permutas

Muchos se preguntan lo que son las permutas. Se trata de un contrato entre dos intervinientes, ya sean personas físicas o jurídicas, que proceden a un intercambio de bienes. Por el contrato de permuta una parte transmite la propiedad de un bien a otra parte que a su vez transmite en pago la propiedad de un bien diferente.

Por tanto, la permuta es parecida a una compraventa en la que, en vez de entregarse dinero como precio se entrega un bien diferente, por ejemplo, dando una persona a otra la propiedad de una vivienda a cambio de recibir la propiedad de otra vivienda. Por ello, es conocida coloquialmente como “trueque” y hoy en día se producen de forma diaria a través de intercambios de objetos en aplicaciones y redes.

Mediante dicho “trueque” o permutas los intervinientes pueden llegar a intercambiarse bienes más valiosos como pueden ser inmuebles, terrenos, locales, acciones, y otros objetos como los artísticos (cuadros, esculturas…). Eso sí, siempre que se realiza una permuta con un intercambio de bienes, estos suelen tener una valoración económica similar.

La permuta se formaliza mediante el contrato de permuta que está regulado en España en el Código Civil de Derecho común, a partir del artículo 1538 y en el libro VI del Código Civil de Cataluña, a partir del artículo 621-56, y que dispone que éste debe celebrarse en cuanto al principio de libertad, recogiéndose como escritura pública o contrato privado. Lo que no se regula bajo ese título, deberá seguir las disposiciones de la compraventa como régimen supletorio.

Pues bien, la diferencia entre la compraventa y la permuta radica principalmente en que la permuta se realiza a cambio de otro bien, mientras que la compraventa siempre se produce a cambio de dinero.

Entre las permutas más comunes encontramos la permuta inmobiliaria. La permuta en inmuebles se ha vuelto en los últimos años cada vez más popular, especialmente en las grandes ciudades. Con ella designamos intercambios de pisos, viviendas, casas, etc.. Un intercambio de propiedad inmobiliaria puede producirse por diferentes motivos, entre los que encontramos el deseo de cambiar de lugar de vivienda, los traslados por motivos laborales a otra ciudad, los cambios de residencia por desear una con dimensiones diferentes, entre otros.

Existe una tipología particular de permutas inmobiliarias conocida como permutas inmobiliarias por ventas que se produce cuando el intercambio de inmuebles no tiene un valor económico similar. En este caso se produce un contrato mixto de permuta y compraventa, en el cual se deberá pagar la parte diferencial en dinero. Así, los intervinientes deberán determinar la consideración de permuta o compraventa de este trámite, regulándose como contrato de permuta o escritura de compraventa.

Además, es relativamente frecuente encontrar no solo permutas inmobiliarias en forma de venta, sino también permutas inmobiliarias en alquiler mediante el intercambio de inquilinos en residencias. Para que estas sucedan, deberán ponerse de acuerdo no solo los inquilinos, sino los propietarios.

También encontramos permutas como:

• Intercambio de herencias: En el intercambio de herencias los herederos permutan sus derechos sobre los bienes que son objeto de herencia. De esta forma pueden beneficiarse de aquellos que le interesen mediante el canje.
• Permuta de bienes muebles: Podrán ser también objetos de permuta la maquinaria, los electrodomésticos u otros bienes muebles. Sin embargo, entre los bienes más intercambiados encontramos los vehículos.
• Permutas de derechos: También se pueden realizar contratos de permuta de derechos o servicios como los de sucesión e incluso los de usufructo.
• Permutas comerciales y no comerciales: En este caso se procedería al intercambio de activos.

En la práctica, uno de los supuestos más comunes de permuta es la denominada permuta de solar por obra futura.

En la permuta de solar por obra futura el propietario del terreno lo cede o transmite a cambio de que el adquirente se comprometa a construir, ya sea en el mismo solar o en otro, ciertas estructuras (ya sean casas, pisos, locales, etc.) y transmitir la propiedad de algunas de estas al vendedor del solar. Es decir, el precio en este caso se abona con inmuebles que están por construir.

El problema en este tipo de permutas es que la transmisión de los bienes se hace efectiva en momentos diferentes. El solar, en el tiempo presente, mientras que los inmuebles se hacen a futura, ya que deben ser construidos. Para ello es necesario establecer una seri de garantías a favor del transmitente del solar:

• Condición resolutoria. Es una cláusula contractual que permite a una de las partes, generalmente el cedente, es decir, el que transmite el solar, rescindir el contrato de permuta si el adquirente incumple con sus obligaciones de construcción y transmisión de los futuros inmuebles. De esta forma, el cedente recupera la finca previamente cedida. Esta cláusula es plenamente aceptada y válida en esta clase de permutas, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
• Aval bancario. A través del aval que garantice la contraprestación a la que está obligado el adquirente del terreno. Mediante el aval se cubre el valor estimado de la obra a recibir y en caso de que no se cumpla en una fecha determinada se abonará la cantidad acordada al cesionario del terreno.
• Dos ventas. La operación se puede articular como dos ventas, la del solar al cesionario y la de los pisos al cedente. De esta manera, se retarda la cesión del solar hasta que el edificio esté significativamente avanzado. Luego, la promotora declara la Obra Nueva en construcción, divide el inmueble en Propiedad Horizontal y transmite el dominio de los departamentos en construcción al dueño del solar de inmediato.

Esta figura jurídica, si bien reconocida plenamente por la doctrina y la jurisprudencia, no viene regulada en el Código Civil de Derecho Común, pero sí en el libro IV del Código Civil de Cataluña, concretamente en los artículos 621-58 y siguiente. En este sentido, el Código de Cataluña regula dos clases de permutas o cesiones de finca a cambio de una construcción futura. Concretamente el artículos 621-659 dice que la cesión puede hacerse por medio de:

• La transmisión total de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real sobre esta que conlleve la facultad de edificar, a cambio de una construcción futura. En este caso, la construcción futura puede situarse en una finca distinta de la cedida.
• La transmisión de una cuota de la propiedad de la finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real sobre esta que conlleve la facultad de edificar, en la proporción que el cedente y el cesionario determinen, y que constituya una situación de comunidad que se rige por lo establecido por el libro quinto.

Siempre que desee realizar una permuta, el primer paso que deberá realizar será el de valorar el precio del bien y lograr un acuerdo con la persona que va a realizar el intercambio. Asegúrese de comprobar que los bienes no tienen ninguna carga.

Esto significa, por ejemplo, en el caso de los inmuebles, acudir al Registro de la Propiedad para comprobar el titular de la vivienda y que no tiene cargas asociadas como una hipoteca. Además, deberá obtener del propietario el último recibo del IBI, asegurarse que no quedan cargas pendientes en la comunidad de vecinos o disponer de certificados de eficiencia energética.

Para oficializar la transmisión de bienes entre los dos intervinientes podrá acudir a un Notario que le redactará la correspondiente escritura o contrato de permuta. La escritura de permuta es diferente según su tipología. Así, por ejemplo, en el caso de las permutas inmobiliarias, distinguimos entre escritura de permuta por solar, fincas rústicas o fincas urbanas.

En el caso de permutas de inmuebles, será necesario formalizar la permuta ante Notario, mediante el otorgamiento de escritura de permuta. Esto es necesario porque sin escritura de permuta de inmuebles, no podrá acceder la permuta al Registro de la Propiedad.

Durante la escritura se reconocerá la voluntad de los intervinientes, la capacidad de ambas partes firmantes, el acuerdo mutuo por el bien que se va a intercambiar y la fecha de entrega de los bienes. Asimismo, se deberá declarar la propiedad de los bienes de los intervinientes (si alguno no fuera el titular del bien, el pacto deberá resolverse) y que se encuentran libres de cargas, litigios o gravámenes.

Entre las características de la escritura de permuta encontramos que son obligacionales y traslativas, onerosas, bilaterales, instantáneas y consensuadas.

Durante la sesión, se deberá firmar el acuerdo para que se produzca el intercambio.

El Notario es un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita. Garantizará la legalidad del acuerdo y dotará de seguridad jurídica la escritura de permuta.

Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.

Será necesaria la siguiente documentación:

• DNI, pasaporte, tarjeta de residencia y/o Nie original y vigente
• Documento acreditativo de la propiedad de los bienes que son objeto de permuta.
• Si hay alguna compensación en dinero, justificante del pago de esta transferencia.

Según los objetos que se permutan puede haber documentación extra, como en el caso de permuta de inmuebles, en el que se pedirán o extraer diversos documentos que garanticen que la transmisión de los inmuebles se hace como libre de cargas. Así, en caso de permuta de inmuebles se obtendrá información del Registro y se incorporaran en la escritura certificados de estar al corriente de pago del IBI y de los gastos de comunidad.

Por último, la permuta de inmuebles deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.