Em volen denunciar per vicis ocults en habitatge
Tot i que vendre un habitatge pot ser una experiència satisfactòria, també pot comportar complicacions legals importants si apareixen problemes després de la venda. Una de les principals situacions es dóna quan algú afirma “em volen denunciar per vicis ocults en habitatge”. Per això, és fonamental entendre què són aquests vicis, com s'hauria pogut evitar aquesta situació i quins passos cal prendre per defensar-te correctament.
Què són els vicis ocults en habitatge?
Quan algú diu "em volen denunciar per vicis ocults en habitatge" es refereix a que el comprador de la propietat ha detectat defectes greus que no eren visibles en el moment de la compra però que afecten a l'habitabilitat o al valor de l'immoble.
Exemples de vicis ocults poden ser:
- problemes estructurals
- defectes sanitaris
- danys en instal·lacions elèctriques
- desperfectes en el sistema de fontaneria (filtracions i humitats)
- danys en revestiments, sòls, parets
- aïllament deficient
- problemes en el sistema d'aire condicionat o calefacció
Quin és el marc legal que regula els vicis ocults?
En l'article 1484 del Codi Civil, es detalla que és el venedor qui rep la responsabilitat per aquests defectes, fins i tot si no els coneixia. A més, es contemplen agreujants per si era coneixedor, no els va informar i va actuar de mala fe.
Quines són les conseqüències per la denúncia per vicis ocults en habitatge?
Aquests defectes poden portar el comprador a exigir la:
- rescisió del contracte de compravenda: en casos greus d'inhabitabilitat, es rescindirà la escriptura de compravenda, recuperant el comprador els diners que havia pagat.
- indemnització pels costos dels problemes que el comprador hagi hagut de solucionar.
- reclamació: per sol·licitar una solució al problema de vicis ocults en habitatge i que impliquin alguna compensació, reemborsament o reparació.
- rebaixa del preu de venda per compensar els vicis ocults en habitatge.
Com pot defensar-se el venedor?
Existeixen lleis i regulacions legals que poden protegir-lo com:
Terminis per a reclamacions per vicis ocults d'habitatge
És important saber que després de la signatura del contracte de compravenda disposes de 6 mesos per exercir la teva denúncia si l'immoble és de segona mà.
En el cas d'habitatges d'obra nova, el termini és d'un any per a deficiències en l'acabat, tres en problemes d'habitabilitat i deu en estructurals.
Article 1490 del Codi Civil:
“Les accions que emanen del que disposen els cinc articles precedents s'extingiran als sis mesos, comptats des del lliurament de la cosa venuda”.
La conformitat del bé i els vicis ocults en la compravenda segons el Dret civil de Catalunya
En el règim català, la conformitat del bé venut constitueix un dels eixos essencials de la compravenda. El Llibre Sisè del Codi civil de Catalunya no utilitza expressament l'expressió "vicis ocults", però integra el seu tractament dins de la manca de conformitat, amb una regulació més completa i adaptada a les Directives europees que va incorporar el Decret Llei 27/2021.
El bé és conforme al contracte quan s'ajusta a les característiques pactades, a la qualitat i funcionalitat esperades, i quan resulta apte per als usos propis d'un bé de la mateixa classe. L'article 621-20 CCCat estableix criteris específics per determinar la conformitat, mentre que l'article 621-21 regula la conformitat en cas d'instal·lacions defectuoses, supòsit especialment rellevant en habitatges de nova construcció o rehabilitats.
Qualsevol defecte no apreciable a simple vista, anterior al lliurament i que impedeixi l'ús normal de l'immoble, pot considerar-se manca de conformitat, equiparant-se així a la clàssica noció de vicis ocults. El comprador ha de notificar al venedor sense dilació indeguda l'existència del defecte. En les compravendes de consum, el termini mínim és de dos mesos des que es detecta.
Els remeis per manca de conformitat són amplis: reparació, substitució, reducció del preu o resolució del contracte, a més de la indemnització per danys i perjudicis. Totes aquestes accions prescriuen als tres anys des que el comprador va poder conèixer la manca de conformitat (art. 621-44 CCCat), quedant suspès el termini durant la reparació o substitució.
Aquesta regulació, més moderna i protectora, ofereix a comprador i venedor un marc clar i segur per resoldre els conflictes derivats de defectes ocults en béns immobles.
Presumpcions de responsabilitat
No serà responsable el comprador si:
- els defectes eren visibles o es podien detectar
- el comprador és perit o professional del sector en detecció de problemes
- els problemes van aparèixer després del lliurament de l'immoble
Formes de resolució per al conflicte generat
Es pot arribar a un acord i resoldre el problema amb el comprador o rebutjar la queixa i sol·licitar la intervenció del Col·legi d'Aparelladors i Arquitectes, que elaborarà un informe objectiu. Després de l'informe dels professionals del Col·legi i si es continua sense acceptar els vicis ocults, serà necessària la confrontació judicial.
Altres recomanacions
A més de comprovar el termini legal per a la denúncia de vicis ocults en habitatge, prova que vas informar dels defectes o argumenta que els vicis ocults són posteriors a la venda.
També, és recomanable que puguis aportar fotografies de l’habitatge en el moment de la venda (si serveixen com a prova) perquè es pugui comprovar el seu estat i fins i tot testimonis que coneguessin l’estat en què es trobava l’habitatge. Conserva tota la documentació que vas lliurar en la compravenda i certificats relacionats.
Com pot defensar-se el comprador?
En aquest cas, la millor opció és provar els defectes a través d’un informe d’un perit.
Com evitar denúncies per vicis ocults en habitatge?
Durant el procediment de compravenda, una de les principals accions és la visita a l'habitatge objecte de compra, juntament amb una inspecció exhaustiva per evitar problemes.
Tanmateix, per tramitar una escriptura de compravenda adequada, és requisit indispensable la presentació de la documentació apropiada per al tràmit. En aquest cas, la cèdula d'habitabilitat, els certificats energètics i altres documents, aporten la informació necessària per conèixer l'estat de l'habitatge.
Coneix més sobre aquests documents aquí:
Conclusió
La millor manera d’evitar arribar a situacions en què et vulguin denunciar per vicis ocults en habitatge és apostar sempre per la transparència en el procés de compravenda.
Com hem indicat, la signatura de l’escriptura a notaria fa que ambdues parts comptin amb la seguretat d’un procediment formal on es revisa tota la documentació essencial.
Aquest pas protegeix l’operador, que accedeix amb la informació necessària, i el venedor, que demostra haver actuat de bona fe. D’aquesta manera, la notaria es converteix en un espai de garanties que prevé reclamacions posteriors. Visita la nostra notaria a Barcelona per comprar o vendre un habitatge i rep assessorament especialitzat de manera segura i sense sorpreses.
