Achat et vente de pharmacies : exigences, licences, impôts et travailleurs dans une transmission sécurisée

Dans cet article, nous analysons, sur la base de la jurisprudence et de la pratique notariale, les clés d'une transmission de pharmacie sécurisée, tant pour le vendeur que pour l'acheteur.

Les officines de pharmacie sont des établissements sanitaires privés d’intérêt public, selon l’article 1 de la Loi 16/1997, de Régulation des Services des Officines de Pharmacie.

Bien qu’elles appartiennent à des pharmaciens particuliers, leur fonctionnement est soumis à une autorisation administrative et à la planification sanitaire de chaque communauté autonome.

Cette double nature explique pourquoi la transmission d’une pharmacie ne se régit pas par les simples règles commerciales de vente d’entreprises, mais nécessite une procédure mixte, où convergent le droit administratif, civil, fiscal et du travail.

Ainsi, le Tribunal Suprême, dans sa Arrêt 259/2013, du 30 avril, a souligné que la pharmacie, bien que sa titularité soit personnelle, a une valeur économique susceptible de transmission, en intégrant un ensemble patrimonial formé par l’autorisation sanitaire, la clientèle, le mobilier et le fonds de commerce.

Toute transmission de pharmacie nécessite une autorisation préalable du Département de la Santé compétent et de l'Ordre Officiel des Pharmaciens.

En Catalogne, cela est établi par la Loi 31/1991, du 13 décembre, et le Décret 40/1992, qui régissent l'organisation pharmaceutique.
L'acheteur doit être pharmacien inscrit à l'ordre, remplir les conditions légales d'exercice professionnel et obtenir la autorisation de changement de titulaire.

La licence sanitaire ne peut être cédée librement : elle a un caractère personnel et ne peut être transmise qu'avec une autorisation expresse.

C'est pourquoi, le contrat de vente inclut généralement une condition suspensive, son efficacité étant subordonnée à l'approbation administrative.

La jurisprudence et la doctrine notariale s'accordent à dire que la licence, bien qu'étant un droit administratif, a une valeur patrimoniale et fait partie du fonds de commerce. En paroles de la Cour Suprême, « l'autorisation administrative n'est pas un bien commun, mais sa valeur économique peut l'être ».

Le Notaire joue un rôle décisif dans la transmission des pharmacies.
Il doit vérifier la titularité, la validité de la licence, la capacité des parties et la légalité de l’opération, en s’assurant que la réglementation sanitaire, civile et fiscale est respectée.

L’acte de vente de pharmacie inclut généralement :

• Identification de l’acheteur et du vendeur (tous deux pharmaciens inscrits à l’ordre).
• Référence à l’autorisation sanitaire et au certificat de l’ordre.
• Description de l’établissement (adresse, numéro de licence, inventaire).
• Prix et mode de paiement, avec identification du moyen conformément à la Loi 36/2006 de prévention de la fraude.
• Inventaire des stocks valorisés séparément.
• Clause de subrogation salariale.
• Déclaration d’être à jour des obligations fiscales et sociales.
• Avertissements sur les impôts (TVA, ITP et AJD).

Le Notaire doit avertir expressément que, bien que la vente ne porte pas sur un bien immobilier, l’acte est soumis à l’AJD car il est inscriptible au Registre des Biens Meubles, selon les Arrêts de la Cour Suprême 1607/2020 et 1608/2020, tous deux du 26 novembre.

Si le local où se trouve la pharmacie est loué, l'acheteur peut se substituer au contrat avec le consentement du bailleur, conformément à l'article 32 de la Loi sur les baux urbains (LAU).

Dans certains cas, l'administration sanitaire exige de justifier du droit d'usage du local (propriété ou location avec faculté de cession).

L'acte notarié doit refléter expressément cette continuité dans le droit d'occupation du local.

La transmission d'une pharmacie implique une succession d'entreprise, conformément à l'article 44 du Statut des Travailleurs.

Cela signifie que l'acheteur se subroge automatiquement dans les contrats de travail, en conservant l'ancienneté, le salaire et les conditions des employés.

L'acheteur hérite des droits et obligations laborales de l'ancien titulaire, de sorte que le licenciement des travailleurs sans cause serait injustifié.

Les employées en situation de grossesse, maternité ou réduction du temps de travail sont particulièrement protégées.

En pratique, lors de la négociation, on analyse les soi-disant passifs sociaux : ancienneté, indemnités et coût salarial.
Selon Asefarma, il existe deux scénarios habituels :

1. Pharmacie libre de personnel : le vendeur licencie préalablement l'équipe, assumant les indemnités et les règlements.
2. Pharmacie avec subrogation : l'acheteur accepte le personnel, déduisant du prix le coût des éventuelles indemnités.

La clause de subrogation doit figurer dans l'acte, avec la liste nominative des travailleurs et leurs conditions.

Le vendeur doit prouver que les salaires, primes exceptionnelles et congés sont réglés jusqu'à la date du transfert.

L'équipe de la pharmacie n'est pas seulement un coût : c'est un actif.

Sa connaissance de la clientèle, du logiciel de gestion et des procédures internes peut être décisive pour la continuité de l'entreprise.

Comme le souligne Gómez Córdoba, maintenir une partie de l'équipe facilite la transition et préserve la confiance des clients.

La transmission totale d'une officine de pharmacie (licence, fonds de commerce, stocks et bail) n'est pas soumise à la TVA, selon l'article 7.1.a) de la Loi sur la TVA (37/1992).

Elle n'est pas non plus soumise à la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), puisqu'il s'agit d'une opération commerciale (art. 7.5 du TRITPAJD).

Cependant, la Taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) est due, car elle est formalisée par acte notarié et inscrite au Registre des Biens Meubles.

C'est ce qu'ont confirmé les STS 1607/2020 et 1608/2020, déjà mentionnées ci-dessus, qui ont déclaré la soumission à l'AJD avec une assiette fiscale basée sur la valeur déclarée.

Lorsque la transmission est partielle (par exemple, une quote-part ou une participation), elle peut être soumise à la TVA et au supplément d'équivalence, conformément au régime fiscal du vendeur.

Pour l'acheteur :

• Les intérêts du prêt, les frais notariaux et d'enregistrement sont déductibles en tant que charge financière.
• Le fonds de commerce peut être amorti fiscalement (art. 12.2 de la Loi sur l'Impôt sur les Sociétés).

Pour le vendeur :

• Les indemnités de licenciement liées au transfert sont une charge déductible.
• Les plus-values patrimoniales sont imposées à l'IRPF ou à l'IS, selon leur régime fiscal.

En cas de donation entre membres de la famille pharmaceutique, une réduction de 95 % s'applique sur l'Impôt sur les Successions et Donations (art. 20.6 LISD), si le nouveau titulaire maintient l'activité pendant cinq ans.

La licence sanitaire est personnelle, mais sa valeur économique fait partie du patrimoine transmissible.

C’est ainsi qu’a reconnu la STS 259/2013 du 30 avril , indiquant que la licence « intègre la valeur patrimoniale de la pharmacie » et peut être prise en compte dans les successions ou les liquidations matrimoniales.

Le processus de changement de titulaire nécessite :

1. Demande auprès du Département de la Santé.
2. Justification du diplôme et de l'inscription au tableau de l'acheteur.
3. Certificat de l'Ordre des Pharmaciens.
4. Présentation de l'acte notarié de vente.

En Catalogne, la résolution prend généralement entre trois et six mois. Pendant ce temps, la vente peut être déposée chez un notaire jusqu'à ce que la transmission soit formellement autorisée.

Selon la STS 469/2003 du 14 mai, la propriété de la pharmacie appartient exclusivement au pharmacien, mais la valeur économique générée pendant le mariage peut être un bien commun.
Cela signifie que, lors d'une liquidation de biens communs ou d'une succession, le conjoint ou héritier non pharmacien ne peut pas être propriétaire, mais peut recevoir la compensation économique équivalente à la valeur patrimoniale.

Ce critère, suivi par la Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique, doit être reflété dans les testaments devant notaire ou les contrats de mariage, afin d’éviter les conflits successoraux.

La cession d'officines est l'une des opérations les plus réglementées dans le domaine sanitaire et notarial.

Elle implique de coordonner la réglementation sanitaire, fiscale, civile et du travail, et de garantir la continuité du service public.

Le Notaire joue un rôle essentiel en vérifiant la légalité du contrat, en conseillant sur la fiscalité et en avertissant des obligations sociales et administratives.

Ce n'est qu'au moyen d'une acte notarié bien structuré, avec l'autorisation sanitaire correspondante et les avertissements fiscaux appropriés, qu'une transmission valide, sûre et durable dans le temps peut être assurée.