Extinción de condominio en Barcelona
La extinción de condominio (o extinción de comunidad) permite la disolución de la copropiedad de un bien. Como Notarios en Barcelona especializados en servicios inmobiliarios y contractuales, queremos explicaros qué es y cómo puede tramitarse, así como aportaros información sobre el proceso a realizar. Podemos tramitar extinciones de comunidad de inmuebles que estén en cualquier lugar, siempre que usted pueda desplazarse físicamente a nuestra notaría en Barcelona.
Es importante que la extinción de condominio tiene varios nombres para los juristas. Así, extinción de condominio es sinónimo de extinción de comunidad y de extinción de proindiviso.
¿Qué es una extinción de condominio o disolución de condominio?
Antes de responder a esta pregunta, debemos responder a otra ¿qué es una comunidad o condominio? Hay comunidad cuando un bien o derecho pertenece a varias personas. Cuando esa comunidad recae sobre el dominio o propiedad de una cosa, se denomina copropiedad o condominio, aunque en el día a día los tres términos se usan como sinónimos.
Una vez que sabes que es una comunidad, pasemos a hablar sobre la extinción de condominio o disolución de condominio, que es un acto por el cual se disuelve o extingue la copropiedad de un bien. La palabra comunidad o condominio muchas veces es substituida por proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes, por lo que es común encontrar esta terminología en escritos con esta temática.
Un ejemplo de extinguir un condominio es cuando un bien, pongamos un piso, es heredado por dos o más hijos que se convierten en propietarios de la vivienda. La extinción de condominio permitiría desvincular este régimen de propiedad compartida, logrando así que solo una persona sea propietario de todo el bien. Otro ejemplo de extinción se produce comúnmente por parte de aquella pareja con bienes comunes que decide poner fin a su relación sentimental y se separa o divorcia, repartiéndose los bienes que hasta ese momento tenían en común..
Encontramos, frecuentemente, que esta situación se produce en situaciones características concretas, como que el bien es indivisible (como en el caso de los inmuebles), que cada propietario tiene una cuota o participación determinada del bien y que uno de ellos no quiere seguir formando parte de la comunidad. Por este motivo, este proceso también es conocido como extinción de comunidad.
El Código Civil, en su artículo 400 establece la opcionalidad de permanecer en sociedad y la voluntad del copropietario de la división del bien compartido.
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
Para que se produzca la disolución de la copropiedad existen dos medios: mediante acuerdo amistoso o procedimiento judicial concreto.
Mediante la extinción de condominio, uno de los copropietarios del bien obtiene la propiedad completa de él. La extinción de condominio, en estos casos, comporta una ventaja fiscal sobre otras opciones como podría ser la compraventa del bien de un propietario a otro, ya que esta última implicaría la tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con un tipo impositivo mucho más alto que la tributación por disolución de condominio, que tributa en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero es importante que la extinción implica que una sola persona sea propietaria de la totalidad.
¿Cómo hacer una extinción de condominio?
Existen diferentes formas de tramitar la disolución de la copropiedad de un bien. A continuación, expondremos diferentes casuísticas que podemos encontrar de forma habitual.
Para iniciar el proceso de extinción de condominio, una de las partes titulares del bien deberá comunicar su intención de extinguir la comunidad. El otro titular, podrá manifestar su intención de adquirir la participación y podrán llegar a un acuerdo para la extinción en los términos que acuerden, por lo tanto, esta disolución se establece como voluntaria. El acuerdo voluntario entre ambas partes, suele ser a cambio de una compensación económica que recibe la parte que desea vender su parte a aquella que quiere adquirir su cuota de participación del bien.
En el supuesto de existencia de varios copropietarios, estando uno de ellos interesados en la participación de la persona que desea vender, también existe la posibilidad de llegar a un acuerdo, adquiriendo la participación en cuestión. Sin embargo, si existen varios copropietarios dispuestos a comprar una participación y uno de ellos tiene una participación mayor del bien, la adjudicación corresponderá al copropietario que tiene la mayor participación según el Código Civil. Por el contrario, si todos los copropietarios tienen la misma participación y no existe acuerdo, la adjudicación se resuelve a suertes.
Sin embargo, también puede darse el caso de la venta de la participación de uno de los propietarios a un tercero o la venta del total del bien común a un tercero (cuya ganancia se repartirá según la participación de los copropietarios). En caso de que se venda solo una participación en la comunidad o en el que caso que varios copropietarios vendan a un tercero no se disfrutarán los beneficios fiscales de la extinción de comunidad y se deberá tributar al tipo general del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
En esta segunda forma de tramitar la disolución de condominio, la vía judicial es la que determina la solución a los problemas que la copropiedad de un bien pueda encontrar al no llegar a ningún tipo de acuerdo.
Así, distinguimos entre si un bien es divisible o indivisible en la vía judicial. Si el bien es divisible (por ejemplo, una parcela), el trámite recibe el nombre de división de cosa común. El juez ordenará la división del bien y se extingue el condominio o copropiedad.
Por otro lado, en bienes indivisibles, se valorará económicamente el bien mediante documentación, a través de un tasador judicial, etc… Si tras la valoración las partes siguen sin acordar, se declarará la subasta del bien por el letrado de la Administración de Justicia. En este caso, cualquiera de las partes podrá pujar por el bien (artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o, en el caso de en una posible venta, se repartirá el dinero obtenido en función del porcentaje de participación de la propiedad.
La escritura de extinción de condominio
La escritura de extinción de condominio es un documento notarial que culmina el proceso en el que se pone fin a la copropiedad de un bien. Necesita que todos los comuneros estén de acuerdo en extinguir la comunidad. Por tanto, si se llega a un acuerdo entre copropietarios, otorgar escritura de extinción de comunidad es la opción más rápida y económica para cerrar el trámite y para conseguir los beneficios fiscales de la extinción de comunidad. En esta escritura de extinción de comunidad se refleja la transmisión de la parte correspondiente del bien de un propietario a otro, es decir la cesión o venta de un bien, así como la asignación de cargas asociadas.
La escritura será redactada por un Notario de acuerdo con las regulaciones correspondientes. Para formalizar la escritura de extinción de condominio se requiere la presencia de todos los copropietarios del bien, que pueden asistir a la notaría presencialmente o mediante un apoderado.
El papel del Notario en la disolución de condominio
El Notario es un profesional del derecho que garantiza la legalidad y autenticidad de diversas transacciones y protege los derechos de las partes involucradas en todas las escrituras que autoriza, como en el caso de las escrituras de extinción de comunidad.
Además, entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita. Sea cual sea el trámite que esté valorando, expónganos sus dudas y realice las consultas necesarias.
Su capacidad para actuar de forma objetiva y neutral permite certificar la autenticidad de los documentos y asegurar que las transacciones, como en este caso la escritura de extinción de condominio, cumplan las leyes y regulaciones, ofreciendo seguridad jurídica y otorgando credibilidad a los hechos que se presentan en la escritura.
La redacción y la firma de la escritura por parte del Notario legitima las escrituras.
Documentación para firmar la extinción de condominio
Los documentos por aportar en la firma de extinción de condominio son los siguientes. En caso de que el condominio fuese una vivienda o inmueble, se debe estar atento al punto cuarto.
- Documento de identificación en vigor: DNI, pasaporte, tarjeta de residencia o NIE de las partes que intervienen.
- Título de la propiedad (puede ser una escritura de compraventa, una escritura de aceptación de herencia o donación…) o nota simple.
- Acreditación de los medios de pago de las compensaciones económicas a realizar.
- Cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado de deudas con la comunidad de vecinos, certificado de aptitud del edificio o justificante de pago del IBI, si fuera necesario.
Más preguntas relacionadas con la extinción de condominio
A continuación, contestaremos preguntas frecuentes relacionadas con este trámite.
Al inicio de la descripción del servicio avanzábamos que la extinción de condominio es una mejor opción a la compraventa del bien ya que, si se llevara a cabo está acción, se debería tributar mediante el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que tiene un tipo impositivo general, en Cataluña, del 10%. La extinción de condominio, sin embargo, tributa en el conocido Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo impositivo en el caso catalán es del 1,5%. Por lo tanto, gestionar la extinción permite obtener una considerable ventaja fiscal.
Las ventajas fiscales de la extinción de comunidad se deben a que el legislador tiende a considerar que las multipropiedades o condominios no son óptimas, ya que es frecuente que aparezcan conflictos o que haya bienes que no sean conservados en condiciones óptimas.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados deberá ser pagado por el copropietario que se adjudique la venta, siendo la base imponible el valor de la participación adjudicada. El tipo impositivo cambiará según a la comunidad autónoma en la que se encuentre (aunque suele situarse entre el 0,75 y el 1,5%) y el plazo de liquidación será de un mes a contar desde la firma de la escritura de extinción de condominio. Por tanto, la escritura de extinción de comunidad debe ser declarada en Hacienda en 30 días desde su firma y en este mismo plazo debe haber sido pagada la cuota tributaria que resulte de la extinción de comunidad.
En las disoluciones de condominio no existe transmisión patrimonial por lo que no está sujeto al pago de plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana).
Esto será así siempre que se trate de una verdadera extinción de comunidad, que va sujeta a AJD y no a TPO, pero si no fuera una extinción de comunidad pura si fuera sujeta a TPO sí podría generar plusvalía.
Si la persona que vende la participación recibe más dinero del valor que tiene considerado su parte, se deberá tributar en el IRPF, ya que se ha producido un incremento en su patrimonio.
Si la extinción de comunidad es voluntaria y se formaliza escritura pública de extinción de condominio, se deberán pagar los honorarios del Notario y los costes de Registro de inscripción de extinción de comunidad.
Además, se deberá pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD, que en Cataluña es del 1,5% y en el resto de Comunidades suele oscilar entre 0,75 y el 2%) y, en el caso de que un profesional se encargue del pago de los impuestos y de la verificación de la adecuada inscripción en el Registro de la Propiedad, habrá que abonar sus honorarios por la gestión de la extinción de comunidad.
Por su parte, en el caso de extinciones de comunidad judiciales, habrá que considerar los honorarios del abogado por la extinción de comunidad.
Compensación económica consecuente de una extinción de condominios
En las escrituras de extinciones de comunidad es muy frecuente que participen hermanos que dividen bienes recibidos de una herencia. Esto se debe a que es muy frecuente que las herencias ocasionen la copropiedad entre hermanos de pisos de familiares fallecidos.
Si después de formalizar escritura de herencia, un hermano vende su parte al otro a cambio de una compensación económica, se formalizará la escritura de extinción de condominio, consiguiéndose así que uno de los hermanos se quede todo un bien que tenía con otros hermanos. A cambio de ello, les pagará la parte proporcional que les correspondía por su parte de propiedad y se podrán aplicar los beneficios fiscales de la extinción de condominio.
¿Qué sucedería en el caso de que un hermano ceda o renuncie a su parte del bien en favor a otro hermano? Bien, pues en este caso, esta cesión se considera una donación y no una extinción de comunidad. Es importante consultar cada caso porque esta acción tiene implicaciones fiscales tanto para un hermano como para el otro. Quien reciba el bien gratis pagará el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) mientras que quien lo ceda podría sufrir un impacto en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Por eso, es recomendable estudiar cada caso y acudir a un profesional competente para una asesoría completa y personalizada.
En general, puede quedarse con la idea que una extinción de comunidad necesita pagar un precio y si no se hace no estaríamos ante una verdadera extinción de comunidad, sino ante una donación. Esto ha sido establecido por Hacienda en muy numerosas ocasiones.
¿Cómo funciona una extinción de condominio con hipoteca?
Una de las situaciones más comunes que se nos plantea, sucede cuando una pareja se divorcia y tiene un piso hipotecado en común. En este caso, quien desee quedarse con el piso deberá realizar una novación de hipoteca. La entidad bancaria negociará y podrá aprobar, o no, según la solvencia, un nuevo préstamo para que el propietario haga frente al pago de la hipoteca.
También existen otros casos en los que se procede a la venta del piso y se cancela el préstamo con el dinero obtenido de la venta o, directamente se vende el piso con la hipoteca.
Lo importante es que sepa que sea cual sea su caso, con un asesoramiento profesional adecuado, siempre habrá una fórmula jurídica que permita resolver su situación de forma satisfactoria.
¿Quién paga el Notario en la extinción de condominio?
Los honorarios del Notario en la disolución de la copropiedad generalmente recaen en el beneficiario o el partícipe que resulte con la propiedad del bien. Aunque es posible, y se utiliza en ocasiones, el acordar el pago proporcional entre los propietarios intervinientes.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio ante Notario?
El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios). Todos los Notarios deben cobrar lo mismo por prestar los mismos servicios públicos y por tanto el coste de notario de escritura de extinción de comunidad debe ser igual en todas las notarías.
De forma general, hay que tener en cuenta que el precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. El valor en euros de la operación, el número de copias que se pide de un documento, los folios que contiene además de posibles cambios o añadidos pueden variar ligeramente el precio final. En el caso de las extinciones de comunidad unos de los elementos que más influyen en el precio es el número de inmuebles que son objeto de extinción de comunidad y el valor de la parte que recibe quien se queda el bien.
Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
De forma orientativa, le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual del acto notarial necesario para la formalización de una extinción de condominio de un bien inmueble de un valor de 100000€ es de 600 euros a 1000 €, incluyendo IVA.
Este precio indicativo está calculado para la extinción de condominio de un solo inmueble y tiene un rango amplio porque dependerá del número de comuneros de folios y de diversos conceptos. Por tanto, lo mejor es tener un presupuesto personalizado para su caso concreto. Pídanos presupuesto sin compromiso si puede venir a firmar presencialmente a nuestra Notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona.
JLA Notarios: tramita la escritura de extinción de condominio
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Póngase en contacto con nosotros para una consulta inicial, ya sea para extinguir un condominio u otros asuntos que le afecten. En JLA Notarios somos especialistas en tramitar extinciones de comunidad y le ayudaremos a través de todo el proceso, resolviendo sus dudas y gestionando con eficiencia su gestión. Reserve ahora su primera asesoría en JLA Notarios.
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Darrere de cada jura de nacionalitat hi ha una història de superació, de sacrifici i d'espera.
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