Convertir Local a Vivienda
El convertir local a vivienda permite cambiar la configuración jurídica de un inmueble, que pasa de ser local a ser vivienda. Es algo que últimamente ha proliferado y se ha podido observar un reacondicionamiento de espacios que en otro momento tuvieron una finalidad propiamente comercial. Esto es, probablemente, consecuencia de la alta demanda de vivienda y del incremento de precios en alquileres, compraventas y compras de inmuebles de obra nueva.
Pero, ¿es legal que un inmueble pueda pasar de local a vivienda? ¿Cuál es la normativa para el uso de local a vivienda? ¿Qué pasos debo seguir? Y si alquilo o compro, ¿cómo sé que está adecuado? En esta guía explicamos cómo pasar de local a vivienda desde nuestra Notaría en Barcelona especializada en servicios inmobiliarios.
Normativa para el cambio de uso de local a vivienda
Ante todo cabe decir que no todos los locales pueden reconvertirse. Muchos propietarios están dispuestos a convertir local a vivienda debido a la revalorización del precio por metro cuadrado de su propiedad. Pero, para que se pueda producir el cambio de uso de local a vivienda, se deben cumplir una serie de requisitos y entre ellos, obtener autorización de la Administración.
A continuación, os ofrecemos información sobre cómo convertir un local en vivienda paso a paso.
Paso 1: Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda
Primeramente, el local debe tener viabilidad urbanística y para ello se necesitará un estudio de viabilidad, que será positivo si el lugar cumple con los requisitos estipulados en el Código Técnico de la Edificación y diversos reglamentos en instalaciones. Entre otras incluyen:
- Que en los estatutos de la comunidad no se prohíba explícitamente el cambio de uso del local.
- Los pisos deben tener las alturas mínimas legales.
- Debe existir ventilación e iluminación directa.
- la superficie útil debe sumar un total de 40m2 o, en el caso de estudios, 25m2.
- El local tiene que estar construido en suelo urbano.
Paso 2: del Proyecto a la solicitud de Cambio de Uso de Local en el Ayuntamiento
Tras aprobarse la viabilidad del lugar para su reconversión, se deberá diseñar un proyecto que tendrá que estar firmado y supervisado por un arquitecto. En Barcelona, este profesional debe formar parte del Colegio de Arquitectos de Cataluña ya que se considera una licencia de obra mayor.
Junto a éste, se presentará la solicitud de cambio de uso al Ayuntamiento de cada localidad. Sin embargo, la aceptación también dependerá de otros factores como la densidad de la vivienda del plan de ordenamiento urbanístico del municipio.
También se deberá pedir al Ayuntamiento la licencia de obras correspondiente para realizar la reforma o, en algunas comunidades, la declaración responsable.
Paso 3: La Licencia y Ejecución de Obras
Otorgada la licencia de obras por parte del Ayuntamiento, se abre el período de rehabilitación del espacio. Convertir local a vivienda implica adecuar el lugar a las necesidades personales siguiendo las normativas en seguridad y accesibilidad.
Paso 4: Obtención del certificado final de obra, cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética
Reformado el local a vivienda, ya solo queda que la empresa responsable de la reforma firme el certificado final de obra, para después obtener la cédula de habitabilidad necesaria y el certificado de eficiencia energética.
Paso 5: La licencia de primera ocupación
Con este certificado se acredita que la rehabilitación o reforma cumple con la legislación vigente urbanística, técnica y de habitabilidad. La licencia de primera ocupación es necesaria para poder habitar legalmente una vivienda nueva o reformada. Se debe solicitar al ayuntamiento del municipio y presentar en la oficina de urbanismo. Después los técnicos municipales realizarán la inspección del inmueble con la finalidad de verificar que cumple la normativa y el ayuntamiento emitirá la licencia.
Paso 6: Escrituras de cambio de uso de local a vivienda
Seguidamente, deberemos obtener la escritura de modificación del uso del inmueble o escritura de cambio de uso de local a vivienda ante Notario. Este documento notarial es fundamental porque en él queda reflejado que a efectos legales se ha producido el cambio de uso del local a vivienda y la validez de dicha situación, certificando que el local ha sufrido una modificación y ha obtenido la cédula de habitabilidad. Piense que en muchos casos se produce la reforma, pero no el cambio de uso, por lo tanto, existen irregularidades en la situación de la vivienda.
Paso 7. El Registro de la Propiedad y en la Agència de l'Habitatge
Este es uno de los últimos pasos a realizar. En este caso se informa desde la Notaría al catastro de la variación de la inscripción, pasando de local a vivienda. Si vive en Barcelona, que es donde realizamos nuestros servicios, también deberá informar a l’Agència de l’Habitatge. Tras este procedimiento, ya puede solicitar el alta en suministros de gas, agua o electricidad y empadronarse en la nueva vivienda.
Comprar o alquilar un Local Vivienda en Venta en Barcelona
También puede suceder el caso de querer reformar un local para alquilarlo o venderlo como vivienda. Para quienes estén interesados, se puede comprar el local antes de la reforma o puede que desee alquilar o comprar el local ya reformado. Si la primera opción es su caso, tenga en cuenta los datos que le hemos proporcionado para asegurarse que el cambio a vivienda es viable. En cambio, quien opte por la compraventa de local vivienda reformada es posible que valore diferentes opciones como es la contratación de una hipoteca, con la correspondiente escritura de hipoteca ante Notario.
Escritura de cambio de uso de local a Vivienda
Como Notarios en Barcelona, a continuación, explicaremos la implicación de nuestros servicios en esta gestión, con la finalidad de que conozca también para qué sirve la escritura de cambio de uso y la documentación necesaria para su trámite.
El papel del Notario en la modificación del uso del inmueble
La figura del Notario en esta escritura es fundamental porque da fe pública de que el cambio se ha realizado según la ley. Asimismo, garantiza que se han cumplido los requisitos legales y administrativos que se requerían.
Para ello, el Notario, deberá verificar que la vivienda cumple con la normativa urbanística revisando la documentación aportada.
Tras ello, otorga la escritura pública de cambio de uso de local a vivienda. En ella recoge los datos del inmueble y el cambio de uso, con lo que se consigue cambiar el uso del inmueble.
Después, se deberá inscribir en el Registro Propiedad. Como desde JLA Notarios ofrecemos un servicio integral en inmobiliario, podemos encargarnos por usted de la gestión de la inscripción lo gestionará el Notario, al igual que le informaremos de aquellos requisitos fiscales implicados en convertir un local a vivienda, pudiendo tramitar los impuestos por usted.
Documentos necesarios para la Escritura de Cambio de uso
Se deberá presentar ante Notario la siguiente documentación para escriturar la modificación del uso del inmueble:
- Documento de identificación en vigor de los compradores.
- Licencia de cambio de uso.
- Proyecto técnico para convertir local a vivienda.
- Certificado final de obra.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad.
- Escritura original del inmueble.
Si fuera necesario, debería aportar también la autorización de la comunidad de vecinos o el libro del edificio (documento que contiene la información y características del edificio en el que se sitúe el local vivienda).
¿Cuánto cuesta una escritura de cambio de local a vivienda?
El coste de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se basa en lo estipulado por el Arancel Notarial (RD 1426/1989, de 17 de noviembre). Sin embargo, el precio exacto de un documento notarial no se puede determinar hasta que se conoce su contenido final, es decir, una vez firmado. Esto se debe a que varios factores pueden influir en el coste, como el importe, el número de copias solicitadas, la cantidad de folios que incluya el documento, así como posibles modificaciones o añadidos. En el caso de los cambios de uso, puede variar mucho la documentación necesaria.
Si desea obtener un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos por el medio que prefiera:
- A través del formulario de contacto en la página principal de esta web.
- Mediante la sección "Contactar" ubicada en el pie de página.
- Usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página.
- Enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com.
- Llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
Le enviaremos un presupuesto máximo ajustado a su caso específico y con el cálculo del impuesto de AJD por cambiar el uso, para que pueda tomar la mejor decisión.
Otras preguntas relacionadas con un Local Convertido en Vivienda
Como notaría que desarrolla su actividad en Cataluña, nos gustaría especificar los requisitos para el cambio de uso de local a vivienda en Barcelona:
- El local debe contar con mínimo 40m2 construidos y una superficie mínima de 36m2.
- Alturas mínimas de 2,5 entre suelo y techo.
- Separación de 3 metros entre ventanas y edificios cercanos.
- Salida de humo en baños y cocina.
- El local tiene que estar a nivel de suelo.
- El local no se puede hallar en zona limitada por el planeamiento urbanístico de la ciudad.
- Debe estar en una zona que no esté afectada por densidad de viviendas.
El cambio de uso de inmueble tributa y, entre los impuestos a los que está sujeto, encontramos el de Actos Jurídicos Documentados. Se debe considerar, asimismo, el IBI, ya que el valor catastral de la propiedad puede diferir.
Como en JLA Notarios ofrecemos un servicio integral en Derecho inmobiliario, podemos gestionar en su nombre el pago y liquidación del impuesto de su cambio de local a vivienda.
El coste de la reforma o rehabilitación de espacios puede variar, aproximadamente entre 30.000€ hasta 100.000€ dependiendo del coste de las licencias, la obra, los profesionales que intervengan en ella y los impuestos.
Convertir local a vivienda es un proceso que puede extenderse hasta 9 meses o más, sobre todo, debido a las licencias, el diseño del proyecto y la realización de obras. La escritura de cambio de uso ante Notario en Barcelona y su registro suele gestionarse en torno a un mes.
Es obligatorio formalizar el cambio de uso en una escritura ante notario para que la conversión de un local a vivienda tenga validez legal para poder inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad, lo que permite que el inmueble quede reconocido oficialmente.
Notaría para escritura de cambio de uso de local a vivienda
Convertir un local en vivienda es un proceso complejo que requiere obtener información para asegurar, ante todo, que sea un proceso que se efectúe con eficiencia y cumpla la normativa vigente.
Si está considerando un cambio de local a vivienda, realizar la escritura de cambio de uso es crucial para que esta transformación sea completamente legal y pueda disfrutar de las ventajas de tu nueva propiedad. Gracias a nuestra experiencia y atención personalizada, le ofrecemos un trámite ágil y seguro, para que todo el proceso se realice sin complicaciones.
Al trabajar con nosotros, no solo contará con un equipo altamente especializado en servicios inmobiliarios y contractuales que conoce todos los detalles legales de este tipo de gestiones, sino que también nos encargaremos de minimizar las visitas gracias a la implementación de nuevas tecnologías, ahorrándole tiempo y molestias. Además, le garantizamos un trato cercano y transparente, asegurándonos de que cada detalle quede perfectamente registrado y conforme a la normativa vigente.
Le invitamos a ponerte en contacto con JLA Notarios nuestra notaría en Barcelona, ubicada en la Avenida Diagonal, mediante nuestro formulario de contacto o enviando un e-mail a bcn@jlanotarios.com.
A su lado en los momentos que importan
Testamentos y herencias
El momento de otorgar testamento, hacer una declaración de herederos o formalizar una herencia son instantes muy importantes en la vida de las personas.
En JLA Notarios ofrecemos los servicios propios del derecho de sucesiones, tanto para ordenar su sucesión, como para repartir una herencia, garantizando el mejor asesoramiento a sus necesidades particulares y el estudio de las implicaciones fiscales de cada caso. En ningún momento dejamos el factor humano de lado, ofreciendo incluso servicio de notaría a domicilio si fuera necesario.
Inmobiliario y contractual
A lo largo de la vida realizamos actos relevantes, como comprar una vivienda, declarar una obra nueva, realizar una donación en vida a nuestros hijos o extinguir comunidades, entre otros muchos.
En JLA Notarios somos expertos en derecho inmobiliario y contractual, compraventas, derecho inmobiliario y contractual. Guiamos a nuestros clientes analizando cada cuestión en particular, considerando siempre la carga impositiva de cada operación.
Además, algunos de nuestros servicios notariales se pueden realizar online y por eso, podemos asistirles desde cualquier parte de España. Contacta con nosotros para declarar una obra nueva online o una división horizontal.
Hipotecario
Pedir una hipoteca es uno de los grandes momentos para cualquier persona. Piense, por ejemplo, en las comisiones e intereses que puede llegar a pagar durante gran parte de su vida. Es por ello, que tener un Notario de cabecera es primordial, un Notario que le ayude a entender aquello que firma, acercándole con palabras sencillas la dificultad de los términos jurídicos y sus consecuencias futuras, y todo ello desde la transparencia y la protección de nuestros clientes.
En JLA Notarios estamos concienciados con la importancia de dar una información completa y comprensible a las personas que quieren firmar una hipoteca, novación o subrogación, y también le asesoramos y acompañamos en su futura cancelación hipotecaria.
Pólizas
En muchas ocasiones los particulares y las empresas necesitan dinero para cumplir sus sueños o proyectos. Esto se puede obtener firmando una póliza de préstamo o de crédito con su banco. En el momento de firmar es imprescindible conocer bien los detalles para evitar sorpresas futuras.
En JLA Notarios podemos ser su Notaría de confianza, asesorándole de manera precisa en materia de pólizas, dando un servicio muy ágil y especializado en la tramitación de pólizas.
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Mercantil y sociedades
Sin emprendimiento no hay futuro, por ello es de capital importancia dar soporte a nuestros empresarios y emprendedores.
En JLA Notarios somos conocedores del ciclo de vida de las empresas, lo que nos permite proporcionar asistencia jurídica para sociedades en los distintos momentos de su existencia, ya sea en su constitución, sus posibles modificaciones de estatutos sociales, cambios de administrador, compraventa de participaciones o acciones, ampliaciones y reducciones de capital, su disolución y extinción, y todo lo relacionado con el ámbito mercantil.
Poderes
Hay momentos en la vida que una persona se ve en la necesidad de delegar. El derecho nos ofrece una herramienta, los poderes notariales. Mediante un poder una persona permite a otra actuar en su nombre.
En JLA Notarios nos encargamos que usted entienda la transcendencia y riesgos que esa delegación o revocación de facultades comprende, desde el simple poder especial o para pleitos, hasta los poderes generales o el preventivo para casos de incapacidad.
Prestamos un servicio ágil en la firma de poderes pudiendo llevarse su copia al momento, ahorrándose desplazamientos innecesarios, y a partir del 9 de noviembre de 2023 nuestros clientes podrán firmar por videoconferencia todos los poderes que no sean generales o preventivos, a través de nuestra notaría digital.
Familia
Una sociedad próspera se fundamenta en la familia y su protección. El Derecho de familia nos aporta las herramientas para proteger a la familia y a sus miembros, de tal manera que sus bases sean sólidas y sus propósitos puedan alcanzarse.
En JLA Notarios damos cobertura en la celebración de matrimonio o constitución de pareja de hecho; a la transcendencia patrimonial de la familia a través de las capitulaciones matrimoniales o los contratos de pareja; a los momentos que se pone fin a la relación familiar, en casos como divorcios o separaciones; y a la protección de las personas más vulnerables, como menores o personas con la capacidad modificada, a través de escrituras de asignación de tutores, curadores o la constitución de patrimonios protegidos. Y todo ello, realizando nuestro trabajo de manera que todos los involucrados se sientan igualmente respaldados y seguros.
Testimonios y legitimaciones
De todos es conocido que los Notarios damos fe, ese importante y simple acto puede garantizar cosas de vital importancia, como asegurar que la firma en un documento pertenece a su autor o que la copia de un documento coincide fielmente con el original.
En JLA Notarios le ayudaremos a testimoniar un documento o legitimar notarialmente una firma, cumpliendo la ley y ajustándonos a sus necesidades específicas.
Además, estos trámites notariales ya se pueden realizar cómodamente, de manera telemática a partir del 9 de noviembre 2023.
Actas
Cuántas veces ha querido dejar constancia de un suceso, de una declaración, del estado en el que se encuentra un objeto, o notificar a alguien cualquier cuestión. Para dar solución a estos asuntos el Derecho nos facilita las actas notariales.
En JLA Notarios nos adaptamos a usted, reflejando en acta aquello que usted precisa y realizando las notificaciones y requerimientos que usted demande.
Jura de Nacionalidad
Detrás de cada jura de nacionalidad hay una historia de superación, de sacrificio y de espera.
En JLA Notarios sabemos lo que supone este instante y ofrecemos un servicio empático, ágil y rápido, asesorando más allá de la propia jura, adelantándonos a los futuros requisitos que el nuevo ciudadano español va a necesitar.
Somos su Notaría de referencia para realizar la jura de nacionalidad ante Notario en Barcelona.
Apostilla de la haya
La globalización es un hecho, lo que favorece la libre circulación de personas y de documentos de todo tipo. ¿Cómo podemos garantizar que un documento ha sido otorgado por la autoridad competente? Mediante la apostilla de la Haya.
En JLA Notarios le gestionamos la obtención de la apostilla de la Haya de todos los documentos otorgados ante nosotros, para que sean válidos y reconocidos en el extranjero, de forma transparente para usted y ahorrándoles todos los trámites burocráticos que conlleva.
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La burocracia de Hacienda puede ocasionar muchos dolores de cabeza.
Por esta razón, en JLA Notarios ponemos a disposición de nuestros clientes la posibilidad de liquidar y pagar los múltiples impuestos que puede generar el otorgamiento de sus escrituras, y demás trámites ante notaría, así como presentarlas al Registro de la Propiedad o al Mercantil para que no se tenga que preocupar y pueda aprovechar su tiempo en las cosas que importan. Le acompañamos de principio a fin.
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