¿Qué es la subrogación de hipotecas?
¿A qué llamamos subrogación de hipotecas? El crédito recibido para pagar una vivienda no es inamovible: podemos modificarlo de acuerdo a determinados procedimientos, circunstancias y criterios. Si usted se plantea subrogar una hipoteca, en este artículo, le explicamos cómo llevarlo a cabo.
Significado de subrogación de hipoteca
La subrogación de hipoteca consiste en reemplazar el deudor o la entidad financiera en un préstamo hipotecario. Es decir, cuando uno quiere subrogar hipoteca, el proceso incluirá sustituir a uno de sus dos agentes: el acreedor prestamista o el prestatario deudor.
En consecuencia, es posible subrogar la hipoteca a otra persona, tanto a la hora de llevar a cabo y asumir su pago como al cobrar o gestionar su abono.
Existen, por lo tanto, dos tipos y situaciones en las que puede aplicarse:
- Cambio de entidad financiera o subrogación de acreedor
- Sustitución del deudor hipotecario o subrogación de deudor
¿Se puede cambiar una hipoteca de banco? ¿Qué es la subrogación de acreedor?
La subrogación de acreedor suele ser conocida porque se produce el cambio de hipoteca a un banco distinto al que figuraba previamente con el objetivo de obtener ventajas en la financiación como rebajar o cambiar el tipo de interés (de variable a variable, de variable a fijo o de fijo a variable), el índice de referencia, ampliar o reducir los años de devolución del préstamo, acabar con ciertas comisiones, productos vinculados como seguros u otro tipo de cláusulas.
Para tramitarla, es necesario cumplir unos requisitos como ser solvente y gozar de una situación económica y laboral estable (contrato indefinido y antigüedad), haber abonado con el anterior banco las cuotas durante 2 años en el momento estipulado y que el capital pendiente no supere un 80% del valor de la vivienda.
Subrogar hipoteca a otra persona ¿Qué es la subrogación de deudor?
Sin embargo, también puede producirse una subrogación de deudor. Esto se produce cuando se vende un inmueble que tiene una hipoteca y se debe realizar un cambio en el titular del préstamo, es decir, se debe cambiar el nombre del vendedor del inmueble por el del comprador. Esto es conocido como compraventa con subrogación.
Este trámite tendrá que ser evaluado por la entidad financiera, y es el nuevo titular quién asumirá la deuda. Así, el vendedor obtiene beneficios como el ahorro de los gastos de cancelación de hipoteca y el comprador se ahorra comisiones como las de apertura o tasación del inmueble.
¿Cuál es la diferencia entre la novación y la subrogación de hipoteca?
En ambos casos, nos encontramos ante una modificación de ciertos aspectos de la hipoteca en cuestión. En la novación hipoteca, podemos cambiar aspectos como la duración, los tipos aplicables o las cuotas mensuales e incluso el capital prestado. Sin embargo, la entidad financiera debe seguir siendo la misma.
En el caso de una subrogación de hipoteca, ésta siempre implica el cambio o bien de la entidad financiera o bien del titular del préstamo.
A continuación, le indicamos 2 artículos de interés. El primer artículo incluye más detalles sobre la novación de hipoteca. El segundo artículo explica el nuevo código de buenas prácticas bancarias que incluye medidas para proteger a deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad por la inflación. Si es su caso y está afectado por la subida de tipos de interés, este artículo le será de gran ayuda para saber si cumple los requisitos y cómo puede beneficiarse de estas medidas.
¿Para cambiar el deudor hipotecario el banco debe consentir?
En el caso de cambio de deudor el banco debe consentir. ¿Por qué? Porque para el banco quien sea deudor es fundamental, ha otorgado el préstamo haciendo un estudio de riesgo de esa persona. Si se cambia el deudor, el nuevo puede ofrecer más riesgo o un perfil que perjudica a la entidad bancaria, por tanto, será necesario que el banco preste su consentimiento.
¿Y si el banco no consiente el cambio de deudor? En este caso el obligado frente al banco será el anterior deudor, no el nuevo. Quiere decir que la subrogación no liberará al antiguo deudor y el banco le podrá exigir el pago. Sin embargo, si el antiguo y el nuevo deudor acordaron la subrogación (sin acuerdo del banco), aquel podrá exigir a éste las cantidades que pagó previa reclamación del banco, pero esto ya es otra historia.
Pros y contras de la subrogación de hipoteca por cambio de deudor o acreedor
Ambas fórmulas generan una serie de gastos que debemos analizar antes de tomar una decisión al respecto. De manera habitual, la novación hipoteca suele ser más barata: sus gastos y comisiones son menores. El banco actúa así porque, frente a la subrogación de hipoteca, se asegura el mantenimiento del cliente hipotecado.
Sin embargo, no podemos obligar a la entidad financiera a aceptar una novación de hipoteca, lo cual sí sucede cuando planteamos una subrogación. Por eso, es usual que un intento de novación hipoteca termine forzando al cliente a subrogar hipoteca. En muchos casos, la negativa del acreedor a modificar sus condiciones iniciales suele ser la principal causa por la que se recurre a subrogar hipoteca.
Por lo tanto, la principal ventaja de la subrogación de hipoteca por cambio de deudor o acreedor es su unilateralidad. La entidad financiera no puede negarse. Como contrapartida, sale más cara y exige pactar las nuevas condiciones con la otra parte.
Sea como sea, antes de subrogar la hipoteca, le recomendamos contar con información sobre una posible novación y comparar opciones.
En ambas situaciones, para una y otra alternativa, es necesario acudir a un Notario para elevar el acuerdo a escritura pública.
JLA Notarios, para subrogaciones de hipoteca
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Normatica aplicable:
- Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
