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¿Qué es la subrogación de hipotecas?
Don Juan Madridejos Velasco notario en JLA Notarios
Don Luis Alberto Álvarez Moreno notario en JLA Notarios

Por Juan Madridejos Velasco y Luis Alberto Álvarez Moreno, Notarios de Barcelona y socios en J&LA Notarios Asociados.

¿A qué llamamos subrogación de hipotecas? El crédito recibido para pagar una vivienda no es inamovible: podemos modificarlo de acuerdo a determinados procedimientos, circunstancias y criterios. Si usted se plantea subrogar una hipoteca, en este artículo, le explicamos cómo llevarlo a cabo.

Explicando la subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca consiste en reemplazar el deudor o la entidad financiera en un préstamo hipotecario. Es decir, cuando uno quiere subrogar hipoteca, el proceso incluirá sustituir a uno de sus dos agentes: el acreedor prestamista o el prestatario deudor.

En consecuencia, es posible subrogar la hipoteca a otra persona, tanto a la hora de llevar a cabo y asumir su pago como al cobrar o gestionar su abono.

Existen, por lo tanto, dos tipos y situaciones en las que puede aplicarse:

  1. Cambio de entidad financiera.
  2. Sustitución del deudor hipotecario.

El primero de ellos, de manera habitual, se suele hacer para obtener las mejores condiciones de otros bancos o prestamistas. El segundo implica modificar al responsable del abono de la deuda ya sea como consecuencia de una compraventa, una herencia u otros motivos.

El deudor puede realizar esta subrogación, aunque el acreedor no esté de acuerdo. Sin embargo, para ello, se debe haber formalizado antes el préstamo en escritura pública. La colaboración entre la anterior entidad financiera y la nueva, con todo, es imprescindible y exigible.

¿Cuál es la diferencia con la novación de hipoteca?

En ambos casos, nos encontramos ante una modificación de ciertos aspectos de la hipoteca en cuestión. En la novación hipoteca, podemos cambiar aspectos como la duración, los tipos aplicables o las cuotas mensuales e incluso el capital prestado. Sin embargo, la entidad financiera debe seguir siendo la misma.

En el caso de una subrogación de hipoteca, ésta siempre implica el cambio o bien de la entidad financiera o bien del titular del préstamo.

¿Para cambiar el deudor hipotecario el banco debe consentir?

En el caso de cambio de deudor el banco debe consentir. ¿Por qué? Porque para el banco quien sea deudor es fundamental, ha otorgado el préstamo hipotecario haciendo un estudio de riesgo de esa persona. Si se cambia el deudor, el nuevo puede ofrecer más riesgo o un perfil que perjudica a la entidad bancaria, por tanto, será necesario que el banco preste su consentimiento.

¿Y si el banco no consiente el cambio de deudor? En este caso el obligado frente al banco será el anterior deudor, no el nuevo. Quiere decir que la subrogación no liberará al antiguo deudor y el banco le podrá exigir el pago. Sin embargo, si el antiguo y el nuevo deudor acordaron la subrogación (sin acuerdo del banco), aquel podrá exigir a este las cantidades que pagó previa reclamación del banco, pero esto ya es otra historia.

Pros y contras de la subrogación de hipoteca por cambio de deudor o acreedor

Ambas fórmulas generan una serie de gastos que debemos analizar antes de tomar una decisión al respecto. De manera habitual, la novación hipoteca suele ser más barata: sus gastos y comisiones son menores. El banco actúa así porque, frente a la subrogación de hipoteca, se asegura el mantenimiento del cliente hipotecado.

Sin embargo, no podemos obligar a la entidad financiera a aceptar una novación de hipoteca, lo cual sí sucede cuando planteamos una subrogación. Por eso, es usual que un intento de novación hipoteca termine forzando al cliente a subrogar hipoteca. En muchos casos, la negativa del acreedor a modificar sus condiciones iniciales suele ser la principal causa por la que se recurre a subrogar hipoteca.

Por lo tanto, la principal ventaja de la subrogación de hipoteca por cambio de deudor o acreedor es su unilateralidad. La entidad financiera no puede negarse. Como contrapartida, sale más cara y exige pactar las nuevas condiciones con la otra parte.

Sea como sea, antes de subrogar la hipoteca, le recomendamos contar con información sobre una posible novación y comparar opciones.

En ambas situaciones, para una y otra alternativa, es necesario acudir a un Notario para elevar a escritura pública el acuerdo. Para tramitar su novación de hipoteca o subrogación de hipoteca, no lo dude, acuda a JLA Notarios, nuestra notaría en Barcelona. Ofrecemos un servicio notarial de calidad con las mayores garantías. ¿Nos vemos? Conozca nuestra notaría Diagonal.

En este link puede conocer con más detalle todos los servicios ofrecidos por JLA Notarios relacionados con los productos hipotecarios.

¿Cuánto cuesta la escritura de cancelar una hipoteca?

Hay gente que cree que la escritura de cancelación de hipoteca es cara, pero nada más lejos de la realidad. Es cierto que depende del importe del principal, es decir, del capital que el banco te prestó, pero según el arancel notarial este tipo de escrituras tienen importantes reducciones, además, la primera copia autorizada y simple son gratuitas para el cliente. Por ejemplo, una escritura de cancelación de una hipoteca de 200.000€ puede salir alrededor de 180€.

Esperamos que el artículo haya servido de ayuda, y cuando llegue su momento, no dude en contar con nosotros para cancelar su hipoteca, sea del territorio y de la entidad financiera que sea. Si está interesado y busca una notaría en Barcelona, no dude en poner en contacto con nosotros, Cristina (bcn@jlanotarios.com) les ayudará y preparará la documentación para, con la mayor rapidez, cancelar la carga que tanto tiempo llevaban esperando.

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