Otras 6 preguntas que debes considerar antes de contratar una hipoteca

Por Juan Madridejos Velasco. Notario en Barcelona y socio en JLA Notarios.

La semana pasada publiqué un post con 5 cosas que debes saber antes de firmar una hipoteca, y esta semana continúo resolviendo cuestiones fundamentales, mediante estos 6 nuevos aspectos a tratar.

Preguntas importantes antes de contratar una hipoteca

¿Qué gastos conlleva la hipoteca?

Tras la reforma de marzo de 2019, la mayoría de los gastos son asumidos por el banco. Es la propia entidad la que a día de hoy debe pagar los impuestos de la hipoteca, los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.

Pero ¿hay algún gasto que deba pagar el cliente? Sí, principalmente los gastos de tasación del inmueble, si la hay, la comisión de apertura, y las copias notariales que el cliente solicite a la notaría no incluidas en la minuta.

En JLA Notarios recomendamos que el cliente no pida copia autorizada de la hipoteca, pues deberá abonarla él y no el banco, cuando es un gasto innecesario, ya que la eficacia de la copia autorizada a quien favorece es al banco. Nosotros mandamos copia simple electrónica a su mail de forma gratuita.

Si desea ampliar la información aquí tiene este artículo dedicado a los gastos de las hipotecas:

¿Qué es el plazo de amortización de una hipoteca?

El plazo de amortización es el plazo de duración o vida del préstamo. Cuanto más largo sea este plazo menor será la cuota a pagar en cada mensualidad, aunque la cantidad total a pagar se verá incrementada al devengarse mayor cantidad de intereses.

Este plazo de amortización (10, 20 o 30 años, por ejemplo) se dividirá en cuotas mensuales (120, 240 o 360, respectivamente) y en cada cuota se pagará la parte proporcional del préstamo más la parte proporcional de intereses. Pero se puede hacer a través de dos sistemas (son los más comunes):

  • Sistema de amortización francés. Este sistema es el más común. En él, el importe de las cuotas no varía, se mantiene constante. De esta forma se paga más cantidad de intereses al principio y menos capital, para ir compensándose a lo largo del tiempo.
  • Sistema de amortización alemán. Es poco común. En este sistema el pago de capital siempre es constante, lo que varía es la cantidad de interés a pagar, que será mayor al principio y menor al final de la vida del préstamo. Por tanto, la cuota a pagar cada mes irá decreciendo.

Es importante consultar el cuadro de amortización que figura en la documentación entregada por el banco antes de contratar una hipoteca y que el Notario le debe explicar con detenimiento en el acta previa a la hipoteca. En dicho cuadro se puede apreciar la cantidad de capital e intereses que se pagan mes a mes.

¿Es posible pagar una hipoteca antes de tiempo?

Sí, por supuesto, estás en tu derecho. Pero hay que saber varias cosas. En primer lugar, la cancelación puede ser total o parcial.

Amortización parcial. Este pago ni extingue la deuda, ni libera al deudor, pero sí reduce la deuda y, por consiguiente, los intereses que al final se pagarán. En este caso, se puede optar por reducir el plazo de amortización y mantener la cantidad que mes a mes se ha venido pagando, o por reducir la cantidad mensual que se paga manteniendo la duración inicial del préstamo.

Ahora bien, esta cancelación puede generar algún tipo de pago al banco en concepto de cancelación anticipada, sobre todo respecto a la pérdida financiera (cuestión que trataremos en otro post). Por tanto, es conveniente hablar antes con el banco acerca de estas comisiones y la pérdida financiera, con el fin de evitar sorpresas.

Amortización total. Se paga toda la deuda y se extingue el préstamo. Yo no hay que pagar nada más al banco y supone una liberación y también un considerable ahorro de intereses que ya no se van a devengar a favor del banco. La hipoteca se extingue y solo queda la constatación formal en el Registro del pago total de la hipoteca, mediante el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad. Tenemos un post que trata acerca de la cancelación de hipoteca:

¿Y si no pago la hipoteca, ¿Qué pasa? ¿Hasta dónde alcanza mi responsabilidad?

Esperamos que nunca ocurra, pero si llega esta situación y no puedes pagar la hipoteca, uno debe saber a qué se enfrenta, pues empezará a devengarse el interés de demora, que para particulares es el tipo de interés ordinario (al que se le aplican las bonificaciones sin aplicarse ninguna bonificación) más un 3%. Hay que diferenciar dos tipos de situaciones; un impago aislado o uno prolongado en el tiempo.

Si se produce un impago aislado, por una situación familiar o, simplemente, por un retraso en el pago de la nómina, tienes que saber que dicho retraso conlleva una penalización. En primer lugar, tendrás pagar el interés de demora sobre esa cuota, no sobre la totalidad del capital pendiente de pago. En segundo lugar, si existe comisión de posiciones deudoras, te podrán cobrar dicha cuantía si el banco inicia los trámites para reclamarte el cobro.

Si el pago es prolongado en el tiempo, además de lo anterior, deberán saber que el banco podrá ejecutar la hipoteca y vender tu casa. Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca se debe alcanzar una cierta cuantía o porcentaje de impago. Durante la primera mitad de vida del préstamo hipotecario se debería dejar de pagar el 3% del capital o 12 cuotas. Si el impago se produce durante la segunda mitad, la cuantía adeuda y no pagada deberá ser del 7% del capital o 15 cuotas. Si tenéis está deuda con el banco, este os dará 30 días para poneros al día, con la advertencia de que, en caso contrario, podrá ejecutar la hipoteca.

Si llegáis a este punto y se ejecuta la hipoteca, aunque deseo que nunca llegue, la vivienda se podrá adjudicar o vender por encima de la deuda o por un importe menor. En el primer caso, si el valor de venta o adjudicación es superior al de la deuda, el bando debe abonar la diferencia al cliente. En el segundo caso, si es inferior a la deuda, el deudor responde con todo su patrimonio, presente y futuro, hasta pagar la deuda al banco.

Igualmente, y hablando de responsabilidad, en el caso de que haya varios deudores, la responsabilidad de estos frente al banco es solidaria. Esto quiere decir que los deudores no responden frente al banco por su parte, sino por el todo. El banco podrá reclamar a cualquiera de los deudores toda la deuda y una vez pagada por uno, el pagador podrá reclamar a los demás la parte que le corresponda.

Con el fin de aliviar o reducir los efectos que la subida de los tipos de interés están provocando en los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, el gobierno aprobó el nuevo código de buenas prácticas bancarias. Encuentre más información sobre las medidas que incluye para proteger a los ciudadanos que tienen que pagar su hipoteca de los efectos perjudiciales de la inflación.

El Notario y la contratación de hipoteca

El banco me recomienda su Notario ¿Quién tiene derecho a elegir Notario?

El banco suele tener ciertos Notarios de confianza, y que suele recomendar a sus clientes, pero debes saber que es el cliente quien tiene derecho a elegir libremente el Notario, aunque el banco insista. Debes elegir un Notario de tu confianza, y si no conoces alguno busca o pregunta. El Notario es una figura clave en todo el procedimiento, pues debe explicarte todos los aspectos importantes para que estés seguro de lo que estas firmando. En las hipotecas el Notario protege fundamentalmente a los consumidores frente a los bancos, aunque sean las entidades bancarias las que pagan al Notario los costes de la hipoteca, por lo que es importante que seas tú el que elija al Notario.

Si quieres más información, puedes leer este otro artículo del blog:

¿Cuántas veces hay que ir al Notario para firmar una hipoteca?

Actualmente, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, se debe acudir al Notario en dos ocasiones:

  • Acta previa de hipoteca. En este acto, que es obligatorio y que también se conoce como acta de transparencia material, tu Notario de confianza que hayas seleccionado tú te explicará cada uno de los aspectos de tu hipoteca (el capital, tipo de interés, comisiones, etc.) y te explicará las consecuencias de la hipoteca y tu responsabilidad. Este acto, que debe firmarse al menos el día previo a la firma de la hipoteca, es privado entre tú y el Notario, por lo que el banco no puede acudir a la firma. De esta forma tendrás total libertar de preguntar lo que necesites y el día de la firma de la hipoteca tendrás pleno conocimiento de lo que firmas. Nada de lo que se firma en este acta es vinculante para los consumidores.
  • Escritura de hipoteca. La escritura de hipoteca es el acto de formalización de la hipoteca. Se leerá en tu presencia y en la del banco las condiciones del préstamo, debiendo coincidir con los datos que te explicaron el día del acta previa, pudiendo haber condiciones más beneficiosas para los consumidores de las que había en el acta previa pero nunca más perjudiciales. Para firmar la hipoteca deberán transcurrir 10 días desde que el banco te entregó los documentos y los subió a la plataforma, salvo en Cataluña, donde ese plazo es de 14 días, aunque puedes renunciar a los cuatro últimos días, aunque después debes de ratificar la hipoteca.

Espero con este artículo haber resuelto alguna duda, pues es muy importante conocer en profundidad los aspectos fundamentales de una hipoteca, porque va a ser una de las principales deudas que tengas a lo largo de tu vida. Por eso, es muy recomendable acudir a una buena notaría de confianza que sepa afrontar profesionalmente cada caso particular y que sea elegida por el consumidor que recibe el préstamo. Desde JLA Notarios (bcn@jlanotarios.com), estamos a vuestra disposición en nuestra notaría en Barcelona, para cualquier duda o pregunta sobre la tramitación de hipotecas en general o las firmas de hipotecas ante Notario. No dudéis en contactar con nosotros si necesitáis de nuestros servicios, ¡estaremos encantados de atenderos!

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