El nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias explicado

El objetivo principal de nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias es adoptar mecanismos que permitan a los hogares y deudores hipotecarios hacer frente a la escalada de los tipos de interés provocada por la creciente inflación provocada por la guerra de Ucrania, según señala la propia Exposición de motivos. Pero para ello, este nuevo Real Decreto tiene tres objetivos principales:

1. Aliviar la carga hipotecaria de los hogares en riesgo de vulnerabilidad.
2. Restructurar la deuda de estos
3. Establecer medidas que refuercen el mercado hipotecario, aumentando la transparencia y competitividad.

Dice la propia Exposición de Motivos de este Real decreto que está dentro de las medidas legales necesarias para aliviar la carga financiera de los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos de interés y para facilitar la adaptación al nuevo entorno económico de las familias que tienen hipotecas a interés variable.

El Código de Buenas Prácticas de la banca, fundamentalmente, va dirigido a los deudores hipotecarios que se hayan visto afectados por la subida de los tipos de interés, es decir, afecta a los préstamos hipotecarios que tienen un interés variable, que a día de hoy ven incrementado exponencialmente el interés que deben abonar. Pero estos deudores hipotecarios, según el artículo 3, deben cumplir ciertos requisitos:

1. Que sean personas físicas titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria.
2. Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual, ya sea del deudor o del hipotecante no deudor, y cuyo precio de adquisición no supere los 300.000€.
3. Que la hipoteca se haya constituido antes del 31 de diciembre de 2022.
4. Lo más importante, que el deudor se considere vulnerable. Según el artículo 3 del Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo el cual ha sido modificado por el actual Real Decreto Ley 19/2022, se entiende por deudores vulnerables a todos aquellos hogares que tengan una renta que no supere 3 veces el IPREM, si bien la Resolución de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa eleva de 3 a 3,5 veces el IPREM, en 14 pagas, para poder acogerse a estas medidas aprobadas por el gobierno. Este importe podrá incrementarse en el caso de que en el hogar convivan personas discapacidad, situación de dependencia o ciertas enfermedades. Por tanto podrán solicitarlo:
   • La unidad familiar cuyos ingresos no superen 3,5 veces el IPREM en catorce pagas, es decir, 29.400,00€ para el año 2023.
   • Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, se elevan los ingresos a 4.5 veces el IPREM, también en catorce pagas. Esto asciende a 37.800,00€.
   • Si alguno de los deudores hipotecario sufren parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o se trata de personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, los ingresos se incrementan a 5.5 veces el IPREM o lo que es lo mismo, 46.200,00€
5. Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,2.
6. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 30 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Los deudores que cumplan con los requisitos previstos, pueden obtener tanto una carencia en el pago de la hipoteca, como una reducción del tipo de interés. Según el Real Decreto:

1. Durante el periodo de carencia del principal de 5 años, se reducirá el tipo de interés del Euribor menos el 0.1%, frente a los actuales del Euribor más el 0.25%, cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %, y con una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de hasta siete años cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %.
2. Se amplía de 12 meses a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda, pudiendo, además, acogerse a la posibilidad de una segunda restructuración hipotecaria.
3. Igualmente, según la exposición de motivos “se incorpora como nueva obligación para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesión de créditos a terceros, lo que se configura como una obligación de ordenación y disciplina, para evitar la desprotección de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de créditos hipotecarios a un tercero”.
4. Se aplican bonificaciones arancelarias, tanto notariales como registrales, derivados del otorgamiento de la escritura de novación y posterior inscripción de las novaciones que se realicen bajo el amparo del Código de Buenas Prácticas, según el artículo 4 y el artículo 10, el cual modifica a su vez el artículo 11 del del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.
5. Se suspende durante un año el cobro de comisiones o compensaciones por amortización anticipada de préstamos a interés variables o por el cambio de estos a préstamos a tipo fijo. Además, y con carácter permanente, se modifica el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reduciendo del 0.15% al 0.05% la comisión por amortización anticipada durante los tres primero años, y al 0% después de los tres primeros años, en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable.
6. La Resolución de 23 de noviembre de 2022 añade la posibilidad de ampliación del plazo total del préstamo hasta 7 años, con opción para el deudor hipotecario de fijar la cuota en su importe a 1 de junio de 2022 o en el importe de la primera cuota para aquellos préstamos en los que esta se cargue con posterioridad a dicha fecha, por un periodo de 12 meses. Por su parte, el principal no amortizado devengará intereses a un tipo de interés tal que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente
7. La posibilidad de proceder al cambio de un interés variable a fijo, según lo que oferte libremente la entidad bancaria.

Las entidades bancarias, crediticias e incluso personas físicas que tuvieran en su cartera préstamos hipotecarios sobre viviendas de personas físicas pueden adherirse al código de buenas prácticas, pero es una adhesión voluntaria por parte de cada entidad. No obstante, la mayoría se han adherido, y pueden seguir haciéndolo en el futuro, siendo publicado la página web de la La Secretaría de Estado de Economía. Si quieres comprobar si tu banco está adherido, puedes pinchar aquí.

Las personas físicas que cumplan los requisitos arriba indicados, podrán solicitar la novación del préstamo hipotecario a su entidad bancaria hasta el día 31 de diciembre de 2024.

Una vez realizada la petición de la novación, la entidad prestamista deberá revisar que el solicitante cumple los requisitos señalados por el Real Decreto, los documentos facilitados por el solicitante. Hecho esto la entidad dispondrá de 15 días para su formalización.